[摘要] 在高密度的社区，商铺销售时，“数十万高端业主群支撑”等这类的宣传语总是最能吸引投资者前来“慷慨解囊”。如今，各大型社区楼盘的业主开始陆续入伙，各社区底商的招商开始群拥而至。那这批社区商铺有何最新动态？本报记者一一走访西平、华南摩尔、宏远这三个大型社区，了解如下近况。
这几年，楼市调控不断升级，住宅投资受到限制。在住宅销售遇阻的情况下，不少开发商纷纷选择销售商铺等非住宅产品来回笼资金。
面对东莞高密度的社区，商铺销售时，“数十万高端业主群支撑”等这类的宣传语总是最能吸引投资者前来“慷慨解囊”。如今，各大型社区楼盘的业主开始陆续入伙，各社区底商的招商开始群拥而至。那这批社区商铺有何动态？本报记者一一走访西平、华南摩尔、宏远这三个大型社区，了解如下近况。
社区底商业态同质化 高密度体量扎堆招商
1998年，西平的个楼盘新中银花园(小区网论坛)建成开售，给了当初还是如同“废墟”的工业区的西平一注新鲜血液。15年过去，时下的西平，在上下班高峰，几乎可以用“川流不息”来形容。
近几年，西平的居住氛围获得越来越关注，不少住宅新楼拔地而起。昔日上演抢客大战的弥珍道、景湖荣郡(小区网论坛)、中央花园、凯旋公馆等楼盘，如今已是业主入伙在即。这带来众多商机，记者了解到，西平多个小区的商铺招商，也密集扎堆在这段时期。
社区底商业态日趋同质化
从四环路拐入西平，首先映入眼帘的是时代城跟格林小城众多的美食店铺，东北菜、粤菜、越南菜、日本料理，品种丰富，让人目不暇接，这一带的成熟，早已家喻户晓。
细致地到西平多个社区了解调查，记者发现，整体而言，进驻商家有增加之势，但业态同质也日趋严重，部分社区商铺门可罗雀。
周琴在西平一间中介公司工作两年多了，他说，光中介公司这两年这里就增加了近10家，像未来世界、格林小城、金色华庭这些小区，至少都布局了4家中介。他说，“西平这边二手房需求旺盛，虽然不少公司都来设点，个人的业务也没有怎么下滑。”
位于未来世界的一家妇婴用品店店员陈小姐则直呼“生意难做”，她说：“我们是这里最老牌的一家店，但现在光这个小区30个左右的临街商铺，便有3家开始做妇婴产品了，租金每年上涨10%外，成本也在上升，生意难做了。”店员陈小姐诉说着苦楚。
时代城临近彩怡百货的商铺同样是美食满目，只是接近1/3的店面已大门紧锁。一家牛仔店老板娘章女士介绍：“现在做美食的店太多了，但消费者还是集中去路边的店面消费，我们这一排商铺面对的群体主要是商场的工作人员，他们收入不高，所以像我们这种低总价的小吃店生意还算能撑住场，不少租用大面积段做高端餐饮的店面两三个月就倒闭了。”说到租金，章女士表示有点吃不消：“加盟费交了一大笔资金，租金每年还涨10%，不是临街商铺都要100元/平方米了。”
记者向资深中介人士了解到，时代城因属较新的小区，美食街商铺月租金超过80元/平方米，靠近景湖春晓的经营服饰的商铺在100元/平方米左右，未来世界因在多个小区中间，月租金也在100元/平方米左右，其余如金色华庭则在60-80元。国际公馆相对偏远，月租在50-60元/平方米。
新建小区商铺扎堆招商
两年前，西平高楼平地起，并上演了一轮激烈的客户争夺战。两年后的如今，当年的弥珍道、景湖荣郡、中央花园等楼盘开始收楼，距离业主的入住也越发临近，社区商铺的招商自然摆上了议程。记者走访西平多个小区了解到，景湖荣郡商铺已挂出招商推广海报，预计下月正式启动。隔壁的天利中央花园商铺此前以均价3万元/平方米售出，如今也以约120元/平方米价格在招租。另一旁的东骏朗晴居、中熙弥珍道、东骏豪苑的招商也在进行当中。
中熙弥珍道销售人员介绍，与景湖荣郡间的空地，今后会是小型商业综合体项目。
加之今年下半年入市、位于中央花园旁的君珆花园规划的临街商铺，西平片区的社区商铺可谓密集涌现。周末的一个午餐时段，记者在未来世界年初刚开的几家餐厅外发现，前来消费的人并不多，记者采访了多位路经该餐厅的西平业主，对方均表示，自己小区楼下已有不少餐厅，特地走10多前来消费的可能性不大，除非是自己喜欢的品牌餐饮店或特殊餐饮店，否则会考虑就近消费。
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片区商业改造换新颜 逾百社区商铺在招租
围聚在新华南摩尔旁的，是万江的多个小区。在这个新城社区，华南摩尔几乎成了代言它的标签。实际上，十几年前江滨花园一期开建，这个片区便开始集聚人居氛围，至今，周边两个新项目在近一两年陆续面世，该片区日渐成为万江重要的居家板块。
月租“2”字头老铺有租客搬离
江滨花园一期的大门处，不断有业主驱车出入。因是早年建成的小区，江滨花园早期产品并非人车分流。大门两旁的商铺，大多经营早餐或速食快餐，其中也有部分已倒闭关门。一间老式的照相店老板说，自己是这个小区入驻的一批商家，10多年过去了，受到数码照相技术的冲击，生意越来越难做了，“不过还好的就是租金这几年都没怎么涨，还是2000多元一个月。”老板一边看着消遣视频，一边回答记者。沿着江滨花园1至7期楼栋的临街商铺走，时而会发现贴有旺铺招租字眼的商铺。一间回收高端礼品的店铺老板说，自己要搬到一个新小区去，1900元/月可转租这间近40平方米的商铺。
记者向中介了解到，江滨花园临街商铺面积集中在50平方米左右，月租金多在“2”字头。项目7期大概4间临街商铺释放出转租消息，记者了解到，这类商铺多经营装修产品，选择离开成熟小区进驻全新社区来拓展客源。名泰中介公司梁先生告诉记者，小区的小面积商铺租金上涨幅度不大，每年上涨5%左右，现在维持在50-60元/平方米左右，而上百平方米的铺租涨的幅度比较大，由于数量不多，目前已涨到100元/平方米了。
邻里小区盛世华南因入驻大量银行，商铺已剩不多。在记者向中介人员寻找合适铺源时，不少人表示，唯有葡萄庄园的铺源稍显充足了。
月租“4”字头新铺在守人气
去年初，位于麦德龙旁的葡萄庄园开始了一期业主的收楼，年底，业主陆续入住。该小区的临街商铺，在今年初，也逐渐开始入驻。
在项目尚书华府组团的临街商铺中，目前开业的在8家左右，其中美容院、家电产品占了较大比例。一家开业还不足一月的蛋糕店店主介绍，自己从华南摩尔商街迁来，租金虽贵了一半，但期望能在新环境遇到更多客户。记者在橱窗观察到，当天供应的小型蛋糕还不足10款，尚未占满陈列橱窗。
最邻近销售中心的是一间沙县小吃店面。说起近来的生意，杨老板及其老婆都面带无奈之情，甚至苦诉“早知道不来这里”。通过大致的介绍，记者了解到，杨老板与妻子已经走遍了大半个中国来做沙县小吃的生意，东莞的悠闲，是他们很满意的，“但租金之高，确实是我们始料未及的。”杨老板说，在上海浦东租下40平方米3层店铺的月租金1500元，这里58平方米一个月就要快4600元了。他还逐一地罗列出物业押金、物业费、改装费等。“差不多要6000元一个月了，等于要卖几千碟沙县蒸饺才能回本。”
杨老板说，现在的固定的客户就是这个小区的保安，有时守到凌晨1、2点，也没多少“帮衬”顾客，“现在也就希望人越来越多吧，”杨老板长叹道。
与葡萄庄园一路之隔的是华南摩尔商圈，临近的住宅项目北大资源御湾销售已进入尾声。华南摩尔高铁栓日前表示，2013年、会有一些大的招商动作，新的招商工作已经启动，预计到今年年底，A、D区会正式开业。记者获悉，上周四，天和百货正式签约进驻华南摩尔。
中央街商铺仍在售 新商住项目蓄势待发
作为东莞楼市起步较早的区域之一，宏远片区已形成传统居住聚集区，光宏远楼盘的业主就有10余万，近几年精英世家、康城国际等陆续面世，区域内供应量明显增加，成为东莞南城中心区扩张的新置业热点板块，也为其带来许多商机。
记者走访了解到，活力康城、江南世家等老社区商铺业态稳定发展成熟，江南城新社区商铺门可罗雀，经营状况呈冷热不均现象。
宏远路旁老商铺经营稳定
周二下午，记者来到位于宏远路旁的活力康城社区商铺街。除了小区大门旁的便利店，长达几十米的商业街一眼望去，林林总总地开满了建材、家装等商店，不少店铺门前员工在进进出出忙碌着搬运家装材料，一街之隔的江南世家临街社区商铺也多为经营装修建材产品。
中介告诉记者，这两条商街许多装修建材店面已经营多年，客源比较稳定，多与商铺业主续租，现在仅有一间65平米的毛坯店铺在招租。活力康城与江南世家的临街商铺面积集中在70平方米左右，月租金多为“4”字头一间。小区的商铺租金上涨幅度不大，除了08年金融危机降至40元/平米，多维持在50-70元/平米。租约一般为3或5年一签，前两年租金保持不变，从第三年开始每年上涨5%左右。
活力康城小区另一侧挨着新科路，其临街社区商铺面积也多为70平米左右，定位却大不同，业态多以餐饮、服饰零售为主，满足社区居民生活需要。记者观察到，这一边的人流量相对较大，除了金丰花园与活力康城小区的业主常在此活动，附近的新科工厂的职工也是主力消费群体。
新商住项目蓄势待发
记者了解到，江南城及江南雅筑的约1.8万平方米、近300间社区商铺被称为宏远中央街组团，此前便由开发商统一销售。在宏远·中央街销售中心，销售人员告诉记者，商铺仍然在售，剩余的多为上百平方米的大商铺，均价在2.2万元/平方米。
记者沿着运河来到江南城楼盘，发现临街商铺开张的不少，下午5点多，记者发现光顾的业主并不多，不少店铺大门紧锁等待转租，靠着环城路一侧位置人气更显冷淡，十多家商铺粘贴着旺铺招租的字样。
位于江南一期商铺的瑞泰中介公司的李先生告诉记者，社区的商业氛围都需要前期培育，业主入住时间不久是其商铺人气冷清的原因之一。此外，居住在江南城的业主经济实力较好，出入皆是私家车代步，而且这里离鸿福路商圈非常之近，高档百货餐饮云集，业主们更乐意去那里消费。
记者在靠近环城路一带看到，临近江南城的地块已进入土地平整阶段，据了解，该项目为宏远集团下的汇龙湾住宅项目，记者了解到，该项目仍将规划大体量商业。
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