[摘要] 8月1日，中指研究院发布百城价格指数，7月百城住宅新建住宅平均价格为10347元/平方米，环比上涨0.87%，这也是继去年6月以来连续14个月环比上涨。在中国房地产业协会副会长朱中一看来，推动房价持续上涨的一个重要原因就是预期。
8月1日，中指研究院发布百城价格指数，7月百城住宅新建住宅平均价格为10347元/平方米，环比上涨0.87%，这也是继去年6月以来连续14个月环比上涨。
在中国房地产业协会副会长朱中一看来，推动房价持续上涨的一个重要原因就是预期。
朱中一认为，过去几年频出的行政性房地产调控，调调涨涨，对稳定预期作用有限。
“目前楼市出现分化，一线城市房价上涨动力强劲，主要原因在于城市土地供应规模有限但人口还在大量增加，”朱中一说，但在广大的三四线城市，土地城镇化快于人口城镇化，土地和住房供应已经严重失衡。
在朱中一看来，未来土地政策将对房地产市场产生关键影响，他透露，中房协已经向中央提交了有关把土地供应与住房供应规划挂钩，把稳定房价的目标和地价衔接的报告。
市场分化
根据中指研究院发布的7月百城房价报告，楼市已经出现了明显分化，北京(楼盘)、上海(楼盘)等十大城市住宅均价为17609元/平方米，环比上月上涨1.34%，热点城市房价环比上涨扩大，带动了平均房价涨幅上涨。
在朱中一看来，重点城市房价上涨势头强劲的主要原因，还是供需失衡，即土地供应无法满足大量人口的需求。
实际上，“2009年之后，中国三四线城市的土地供应有了爆发式增长，特别是大城市限购等调控加码后，不少地产商开始重点布局三四线城市，导致这些城市的楼市供应量较大；而一二线城市很多需求因为限购抑制，也在预期扭转之后不断的入市，”北京中原市场研究部总监张大伟说。
另外，楼市的分化也集中表现在土地市场上，国土部法律中心主任孙英辉称，上半年，一些二三线城市出现“空城”、“鬼城”，与此同时，一线城市频出“天价地”和“地王”，地产开发商已经开始从二三线城市向一线城市“回归”。
“短期来看，资源稀缺性还未有明显转向的背景下，中国房地产市场的这种分化还会持续，一二线房价将还有上涨空间。”张大伟表示。
与此同时，张大伟认为，部分三四线城市如果依然照此模式发展房地产，恐怕到一定程度会导致崩盘，在没有其他稳定的投资渠道时，还有市场预期给三四线的存量房托底，一旦预期扭转，房价将急转直下。
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中房协上书稳预期
在朱中一看来，各地应该做一个明确有关人口、收入、住房的测算，住房需求多少，其中保障房需要建多少，商品房多少等形成一个中长期规划，再把土地供应和住房规划相挂钩。
朱中一透露，近日，中国建筑设计集团的一个研究课题发现，市场经济比较发达的国家，住房都是有规划和计划，然后根据这些规划落实到计划，再从计划落实到土地制度。
“土地供应计划和供需关系明晰了，预期就明显了，开发商不会为土地恐慌，疯狂抢地，老百姓也能够更为理性购房，”朱中一认为。
实际上，据本报记者采访了解，辽宁、江苏等地已经开始测算，南京(楼盘)国土局的一位人士向记者介绍，“我们已经做过一个测算，有关城市化率、人口还有土地的，结论是南京土地供应已经满足，这也要求我们要改变调控思路，从此前增加土地供给，到挤出投资投机性购房需求，盘活多余的存量土地和房产以确保供需。”
据本报记者了解，有关盘活存量土地和住房的准备已经开始起步。
据悉，上述南京国土局的人士表示，相比之前，国土部2013年土地调控的重点更倾向于整治闲置用地，就在不久前，国土部建动态巡查制度，要求把已供地块纳入监管，查处闲置用地。
根据要求，企业拿地后一年内必须开工，如果有不可抗力问题，可以申请延迟，但相比之前，“已供地块闲置的难度和成本更高。”上述南京国土局的人士如是介绍。
朱中一亦表示，对于超量供应的三四线城市来说，未来不应该是加大土地和房地产供应，而是应该调整供需结构，挤出闲置存量房。
在朱中一看来，房产税的推广对于挤出闲置房来说，意义重大，未来的房产税亦将把存量和增量房一起考虑，这样可以增加闲置成本，把闲置房产挤到二手房和租赁市场上来。
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探因:房地产系地方政府主要税源
中指研究院昨日发布报告显示：2013年7月，100个城市(新建)住宅平均价格为10347元/平方米，环比上涨0.87%，自2012年6月以来连续第14个月环比上涨。对此，中房协副会长朱中一表示，中房协已向中央提交了有关把土地供应与住房供应规划挂钩，把稳定房价的目标和地价衔接的报告。
百城房价连涨14月
中国房价在调控逐年加码之下，“涨势喜人”。据中指院统计，100个城市的(新建)住宅平均价格自2012年6月起连续第14个月环比上涨，虽然上涨城市个数继续减少，但百城平均涨幅较上月扩大0.1个百分点；同比连续第8个月上涨，涨幅扩大至7.94%。
中指院常务副院长黄瑜表示，本月住宅价格下跌城市个数明显增多，但房价较高的热点城市价格环比涨幅有所扩大，带动平均涨幅扩大。同时北京、广州等地部分新开盘项目价格上调幅度有所扩大，成交量渐趋平稳，不同城市分化加剧。
报告显示，北京、上海等十大城市住宅均价为17609元/平方米，环比上涨1.34%，同比上涨11.06%。涨幅均超过平均水平。值得一提的是，十大城市同比房价已经连续第9个月上涨且首次突破10%，涨幅扩大1.13个百分点。7月，十大城市全部同比上涨，广州、北京、深圳、南京涨幅均超过10%。
针对我国房价连涨14月引发的争议，中原地产研究总监张大伟表示，从目前楼市看，一二线城市因为集聚了过多资源，房价易涨难跌。2012年以来，过多供应的信贷是出现市场反弹的主要原因，目前这些因素依然存在。
以北京大兴某楼盘为例，7月中旬，该楼盘开盘即被卖光。该楼盘工作人员表示，这一原本在春季入市的项目因“国五条”而搁置，但夏季开盘后，当天下午三点便销售一空。“尽管购买条件增加了精装修费用，且要求一次性付清，但仍被抢购一空。”上述人士说道。
同时，研究院报告显示，二季度，30个典型城市商品住宅成交面积为5138万平方米，同比增长17.5%。二季度的成交行情，创近四年同期新高。
值得玩味的是，面对房价连涨，即使有“限地价、竞保障房”的出让规定，但依然无法抑制土地价格的上涨。据伟业我爱我家统计数据显示，今年前7月北京住宅用地平均溢价率为35.77%，比去年全年高出近4个百分点；北京住宅用地楼面均价9320元/平方米，比去年全年上涨43.7%。
我爱我家副总裁胡景晖认为，受到众多开发商回归一线城市影响，北京、上海一线城市中的优质地块会一直受到追捧，尤其是“规模较大、位置较好的地块还会继续上演多家企业竞价的场面，预计四季度还会出现新一轮土地交易高峰”。
另据某媒体报道，“目前楼市出现分化，一线城市房价上涨动力强劲，主要原因在于城市土地供应规模有限但人口还在大量增加，”国房地产业协会副会长朱中一称，但在广大的三四线城市，土地城镇化快于人口城镇化，土地和住房供应已经严重失衡。
有鉴于此，朱中一透露，中房协已经向中央提交了有关把土地供应与住房供应规划挂钩，把稳定房价的目标和地价衔接的报告。在朱中一看来，未来土地政策将对房地产市场产生关键影响。
此外，住建部政策研究中心主任秦虹表示，小城市的人口不断向外流，大城市因为产业资源优势，人口较为集中，从而导致大城市需求高，但土地供应有限，而小城市土地资源丰富，但需求又没有那么大，房地产市场发展格局的不平衡日趋明显。
“土地供应计划和供需关系明晰了，预期就明显了，开发商不会为土地恐慌，疯狂抢地，老百姓也能够更为理性购房，”朱中一认为。
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房地产成各地政府“稳增长”中坚力量
与房价连涨相比，各地地方政府似乎更加关心在经济增速放缓的情况下如何增加财政收入。据财经日报报道，截至昨日，除四川省外，30个省份半年财报全部出炉。基于经济下行的大环境，地方财政收入增幅均出现不同程度的下滑，尤其是去年税收增幅较大的省份，下降幅度比较大。
数据显示，今年上半年，中央财政收入32311亿元，同比增长1.5%；地方财政收入(本级)36280亿元，同比增长13.5%。而去年上半年，地方财政收入增长14.4%，今年上半年同比下降了0.9个百分点。值得一提的是，在今年的地方“两会”上，多数省份已根据宏观形势调低了今年财政收入的增长目标。
比如，2012年陕西地方财政收入增长21.69%，但在2013年财政预算安排上，无论是总收入还是地方收入都按照增长16%安排。
今年上半年陕西地方财政收入增长12.62%，比一季度下滑3.86个百分点。虽然全省地方财政收入完成年度预算的51.18%，但省级地方财政收入完成230.05亿元，仅占年度预算的46.42%，没能做到“时间过半，进度过半”，而且增速也离目标甚远。
同时，吉林省上半年公共预算全口径财政收入1087.3亿元，增长7.1%；全省公共预算地方级财政收入597.6亿元，完成预算的49.9%，增长10.6%，也没有实现过半的任务目标，而吉林去年上半年增长了22.1%。
此外，去年财政收入保持较高增长水平的中西部，今年也出现大幅下降。比如，贵州、湖南和江西三省地方财政收入去年上半年分别增长了36.36%、29.1%和32.3%，而今年上半年则分别增长18.5%、16.2%和19%。
资源主导的省份面临更大困难。陕西省财政厅的数据还显示，1~6月份，受需求不振、资源价格回落影响，全省地方税收收入增速较上年同期回落11.31个百分点。其中特别是与工业生产密切相关的增值税仅增长6.01%，企业所得税下降11.65%，煤炭行业税收下降22.53%。
然而，就在各地政府因财政收入骤减而犯难之时，房地产业再次成为“稳增长”的重要税源。据报道，年初推出的调控楼市的“国五条”政策助推了一阵“过户潮”，受“20%个税”政策预期的影响，加之“国五条”从推出到执行有一个月左右的时间差，其间多地房产交易所出现“爆棚”。
财政部税政司在分析上半年税收收入情况时指出，房地产交易环节的税收收入增长较快。前6个月，房地产营业税、契税同比分别增长45.7%和39.8%。营业税收入中，房地产和建筑业营业税收入占营业税收入总额的比例超过了50%。1~5月，商品房销售额同比增长52.8%，比上年同期增速加快61.9个百分点。
浙江省统计局也认为，从上半年税收增长结构看，房地产业的增长贡献率。由房地产交易比去年同期大幅回升带动，上半年房地产相关税收(契税、土地增值税、房地产营业税、房地产企业所得税)531.3亿元，占地方公共财政预算收入的24.3%，同比增长47.5%，拉动地方公共财政预算收入增长8.7个百分点，增长贡献率达76%。相比之下，浙江制造业税收仅增长0.5%。
同时，山东省财政厅厅长于国安7月30日在向山东省人大常委会作报告时也称，1~6月份，全省税收增长18.4%，房地产业功不可没。上半年房地产业增加的各项税收，占全部税收增收额的53.7%。如果剔除这一因素，全省税收仅增长10.3%。
此外，广东省财政厅厅长曾志权在向广东省人大作财政执行情况报告中也称，房地产市场升温，来源于房地产行业的税收增长较快，贡献了财政收入增量的五成。其中，上半年广东省契税完成169.68亿元，比去年同期增收58.14亿元，增长52.13%。
不仅如此，上半年，广东省国有土地使用权出让收入完成1175.49亿元，同比增长85.21%，拉动政府性基金增长64个百分点。同时，与房地产相关的城市基础设施配套费快速增长，全省共完成38.77亿元，同比增长83.12%。
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