[摘要] 7月30日习主席主持召开政治局会议,提到'积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化,促进房地产市场平稳健康发展'。政治局会议去年对今年一季度及全年提出的要求是'加强房地产市场调控和住房保障工作',但本次会议未提及调控,可能表达了高层对房地产市场的新态度。
事件:7月30日习主席主持召开政治局会议,提到"积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化,促进房地产市场平稳健康发展"。政治局会议去年对今年一季度及全年提出的要求是"加强房地产市场调控和住房保障工作",但本次会议未提及调控,可能表达了高层对房地产市场的新态度。
点评:
新一轮调控已初见成效是政府态度缓和的首要原因。自3月份调控以来,百城住宅价格环比涨幅及房价上涨城市数均呈现逐月回落态势,分别由3月时的环比1.06%、84个城市上涨回落到6月时的0.77%、71个,预计7月份依然延续回落态势。从销量看,4月以来重点城市销量有所下降,但明显好于2011年及2012上半年低迷时期,呈现出"价格涨幅放缓,销量小幅下降"的局面,说明新一轮调控已初见成效。我们认为,尽管在城镇化过程中我国重点城市房价易涨难跌,但是,控制房价温和上涨无疑是房地产市场健康稳定发展的基础。
房地产行业健康发展对稳经济增长起到重要作用。05至07年,房地产开发投资占固定资产投资的比重在21%左右,08年以来,该比重略微下降到20%左右,可以看出房地产开发对整个经济增长的重要性。2013上半年,房地产开发投资实际同比增长20.3%,略高于固定资产投资实际增速20.1%,说明上半年房地产投资增速提高对稳经济增长起到重要作用。从商品房销售额占GDP比重看,2000年至2007年是变化最快的时期,从3.6%一直上升到11.2%,也是房地产市场发展最快的时期,经历2008年的调整后,2009年至2013年上半年一直维持在13%左右,这些数据表明,近5年来尽管我国房价整体涨幅较大,但并不存在明显过热的情况。
政策态度缓和有利于房地产行业估值提升。2011年9月至2013年7月,房地产板块的PE(TTM)在13至17倍之间振荡,目前的PE估值已经低于13倍,估值处于底部区域,是一个较好的布局时机。万科A的PE(TTM)为8.1倍,2013年预计业绩增长24%,动态PE仅6.6倍,而从历史数据看,8倍PE是估值底线。保利地产的PE(TTM)为7.7倍,2013年预计业绩增长29%,动态PE仅6.5倍,而从历史数据看,8倍PE同样是估值底线。我们认为,政府对地产的态度缓和有利于整个板块的估值提升,在主流地产股业绩持续增长的背景下,尤为显现地产板块具有投资价值。
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