[摘要] “金九银十”是房地产市场的传统销售旺季，令人担忧的是，在这个旺季到来之前，部分热点城市已是“地王”重现，房价涨幅居高。
据新华社电“金九银十”是房地产市场的传统销售旺季，令人担忧的是，在这个旺季到来之前，部分热点城市已是“地王”重现，房价涨幅居高。
究竟如何看待当前房地产市场走势？未来调控着力点又在哪里？带着这些问题，记者采访了有关专家和业内人士。
房价特点
已告别铁板一块格局城市企业分化是常态
在600多个设市城市中，部分大城市房价仍呈明显上涨的现象，多数城市房价基本稳定，少数城市房价呈下跌态势。经过十几年房地产市场的快速发展之后，可以预计，中国的房地产市场已经告别了铁板一块的格局，今后分化将是常态。
从当前房地产市场来看，区域性差异大，部分热点城市涨幅较高。
根据国家统计局公布的7月份数据显示，北京、上海、广州、深圳新建商品住房价格同比分别上涨18.3%、16.5%、17.4%、17.0%。同比涨幅超过10%的还有厦门、南京、郑州等城市。
与热点城市不同的是，少数中小城市近年来开发量大，销售不畅，库存较多。根据权威部门对90个城市的监测数据显示，有32个城市新建商品住房库存消化周期不足10个月，有21个城市库存消化周期超过18个月，其余37个城市消化周期在10到18个月之间。
住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹说：“从今年1到7月的房地产市场运行来看，城市分化、企业分化是最主要的特点。在600多个设市城市中，部分大城市房价仍呈明显上涨的现象，多数城市房价基本稳定，少数城市房价呈下跌态势。经过十几年房地产市场的快速发展之后，可以预计，中国的房地产市场已经告别了铁板一块的格局，今后分化将是常态。”
调控措施
限购升级是应急之举当地政府要疏堵结合
在那些因供应不足而导致房价上涨过快的城市，政府要想在短时间内实现房价涨幅的下降，“限购”升级不失为一种应急缓解供求矛盾的办法，也是必要的措施。但各地政府对本地的供求状况必须要有更强的预见性，要有“疏”、“堵”结合的政策措施。
“对于未满20周岁的单身人员，暂停其在郑州市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，在郑州市限购区域内限购1套住房……”9月初，郑州市推出了被称为升级版的商品住房限购令，引起社会关注。
事实上，为了确保完成年度房价控制目标，不少城市纷纷加大调控力度。北京市按照“老项目不高于前期、新项目不高于周边”的原则引导企业合理定价，同时在房价较高、上涨过快的区域加大“限房价、竞地价”地块供应力度；广州对部分高价项目暂停发放预售许可、限制销售价格；深圳采取限制高价住房网签等措施。
秦虹表示，在那些因供应不足而导致房价上涨过快的城市，政府要想在短时间内实现房价涨幅的下降，“限购”升级不失为一种应急缓解供求矛盾的办法，也是必要的措施。但在采取这一应急措施的同时，也提醒我们，各地政府对本地的供求状况必须要有更强的预见性，要有“疏”、“堵”结合的政策措施，否则仅靠“堵”的效果是难以持续的。
住建部政策研究中心主任秦虹：
要让各类人群知道他们面临的住房政策是什么
记者：在当前经济增速放缓、转变发展方式关键时期，您认为房地产市场调控的着力点在哪里？
秦虹：自2010年以来的房地产调控政策基调，是在住房市场上，抑制投机需求、满足合理需求。这一政策取向，一是有利于缩小在住房资源占有和消费上的不平衡，对解决目前住房存在的主要矛盾，针对性更强；二是有利于使住房政策与国民经济发展的需求更好地相结合，体现在保障性安居工程建设力度的加大和对首套购房者的支持，既改善了民生，又有利于支持经济增长。
当前我国经济增长正经历从高速增长转向中速增长的变化过程，我认为，此时房地产市场调控的着力点应是，在政策方向上，保持连续性和稳定性；在政策措施上，不断优化和更具针对性。
房地产的调控手段除了行政手段外，还有土地、信贷、税收三种经济手段，应把握规律，择优实行。其中土地调控的效果最为直接，在供求紧张的地方，应该加快采取增加住宅用地供应和提高土地利用效率并重的办法缓解供求矛盾。信贷手段灵活性强，适合相机决策，应坚持体现差别化的政策，支持刚需，限制投资。税收政策是房地产市场必需的基础制度，稳定性强。税收作为调控手段，因其传导机制复杂，对房价的影响效果具有不确定性，且税的调整涉及法律法规，因而一般较少频繁使用。
尽管调控政策会对房地产市场产生影响，但还应看到，影响房价的因素很多，如城市发展不平衡的问题、住房上捆绑了教育医疗等社会功能的问题、地方财政对土地收入的依赖问题等等，这些都对房价产生重大的影响，但却不是调控政策所能解决的，还需要体制机制的深化改革。
记者：很多专家和业内人士呼吁“尽快研究制定房地产市场健康发展的长效机制”，您认为建立这一长效机制的突破口在哪里？
秦虹：我认为，建立房地产市场健康发展长效机制的关键，是要解决全社会对住房政策有个稳定“预期”的问题，就是要让城镇各类人群都知道他们面临的住房政策是什么。
比如，低收入家庭知道将享受的住房保障政策是什么；没有住房的年轻人知道解决住房问题的途径是什么；已有多套住房的人知道面临的住房政策是什么。
现在由于对住房政策的预期不稳定，很多人在尚不具备购房经济基础时就急于买房，既加大了当期的市场需求，透支了未来需求，也增大了生活压力，产生抱怨情绪。
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