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广州拟开征地下地价 引起各方激烈回响

——业内人士建议——只对新项目征收土地出让金

新快报   2013-09-11 10:44

[摘要] 自广州公布《关于我市土地节约集约利用的实施意见(征求意见稿)》,连日来在珠江新城、天河路商圈等商业高地掀起惊涛骇浪。

南起花城汇,北至东方宝泰,新中轴线沿线分布有目前广州最为集中的地下商业空间,规模以数十万平方米计。自广州公布《关于我市土地节约集约利用的实施意见(征求意见稿)》(下称《实施意见》),连日来在珠江新城、天河路商圈等商业高地掀起惊涛骇浪。业内人士分析,若新规实施,产权统一的地下商铺短期内租金不会有明显变化;但产权分散的地下商铺,经过二手交易后成本肯定增加,投资者风险就高了。广东流通业商会执行会长黄文杰认为“游戏规则”不应半途改变,建议只对拿地的新项目征收土地出让金。

【交易】二手小商铺首当其冲

位于天河路商圈的正佳广场,地下是密密麻麻的小商铺。据了解,这里的地下商铺的产权是“比较分散”的,“这些商铺的业主可能有几百人,当初都是投资等待增值的,最有可能二手交易,成交频率也高。”有业内人士指出。

昨日,记者在正佳广场地下找到了两处待售的地下商铺。其中一处位于负一层,面积约20平方米,单价是50000元,售价100万元整。

根据《实施意见》,广州拟对地下空间的土地出让金征收标准为地下负一层按地上部分市场评估价的50%计收土地出让金,地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25%计收土地出让金。广东流通业商会执行会长黄文杰说,该商铺所在地上部分市场估价可以拿最近的“住宅地王地价”做参考,“3万多元。”如果按3万元的楼面地价计算,这个商铺如需补缴土地出让金,最后的成交价至少是130万元。“这还不包括交易中所产生的税费等其它费用。”某中介顾问何先生说。

另一处地下商铺的售价也是100万元左右。中介顾问向记者表示,如果新规实施,“二手买家肯定会减少,没有人会向超过市场价值的物业出手。”

【现状】地下开发很热但未做好

正佳广场的地下商场只是天河商圈、珠江新城商圈地下商业空间的一个小“缩影”。从珠江新城到天河北,地下商业空间总体规模究竟有多大?黄文杰说,单以新中轴线“三个节点”上的“四大项目”为例,花城汇、新鸿基(原宏城广场)、时尚天河及东方宝泰等四个商业项目的地下空间总面积就有近60万平方米;更何况沿线还有更多大型购物广场和商场等,几乎个个都有“地下花园”,如果新规出台,这些地下空间的大小经营者都要直面新规的影响。

“珠江新城地下空间的现状确实不是很好。”广州商业总会秘书长罗志杰说,“可以说,现在没一个是做得好的。”黄文杰则指出,“金融城、南站、番禺万博等更多项目”也在开发地下空间,广州在地下商业空间的开发上,隐约出现了“过热”的势头,“新规会对这种现象起到适当的降温作用。”

【业内说法】“典型的与民争利”

“太突然了,感觉没得商量,游戏不是这样玩的。”广州商业总会秘书长罗志杰说,本来商业用地稀缺,所以才向地下要空间。首先,地下空间的“成分比较复杂”,有的是人防工程,有的是商业综合体的组成部分等,“怎么能一概而论?”

他说,征收地下空间土地出让金,市场总体付出肯定会增加,“经营风险还是很大的。”从开发到经营,再到消费,“生态链”中“意外”增加的成本等风险被层层“转嫁”给下一个环节,最后,这些“负担”必然要让消费者“埋单”,“这不是典型的与民争利是什么?”

对经营者“不公平”

广东流通业商会执行会长黄文杰说,以产权归属来分,像花城汇等纯地下商业项目,其产权比较统一;作为地面商业的地下延伸体,产权可能会分散,如正佳广场。

他说,产权统一的地下商铺,整体需要遵循市场规律,即使征收土地出让金,短期内租金也不会出现明显的变化;而产权分散的地下商铺,经过二手交易之后,成本肯定增加,投资者要考虑投资与回报的关系,涨租是最直接的选择,“同等条件下,你的经营成本比别人高一截,风险也更高。”

会打击“向下”的热情

“地下经营比地面难度大。”黄文杰说,征收地下空间土地出让金,会对现有的地下商业产生“现实或潜在的成本增加”。罗志杰表示,珠江新城等地下商业空间尚处在发展初期,现状不佳,经营者更需要一个宽松的空间和政策支持。

黄文杰说,目前广州地下空间每平方米的建筑成本是地面的“两到三倍”。早期的商业项目,地下开发的成本“没有土地成本”,开发商为了实现预期的目的,“地下挖到七八层的都有。”如果征收地下空间土地出让金,“大家肯定也要算算数”,成本突然增加,地下开发“一定会受到影响”。

【建议】征收对象应新旧有别

“该在做之前,把游戏规则讲清楚”

黄文杰指出,针对地下空间征收土地出让金,不应该采用“一刀切”的政策,他建议,从新规实施之日起,拿地的新项目可以按新政策征收土地出让金,之前建成的商业项目还维持原样。罗志杰也表示,有关征收的政策,需要考虑方方面面的实际情况,“在大家做之前,你就应该把游戏规则讲清楚。”他说,不能等到大家做好做旺了这个地方,突然之间来这么“一刀”,大家肯定会心存疑虑,“为什么不能把握节奏,出台一个大多数人都能接受的方案?”

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