[摘要] 邵明浩指出，这些小面积、高溢价的地块在建成后房子可能会“奇怪”，开发商可能会通过改容积率等方式提高利润，或是在物业的品质上有所处理，如做成精装修提高价格等。
回归一线城市
面积小、总价低的地块，缘何遭遇小开发商的疯抢？
下半年以来，上海土地市场十分火爆，溢价率过百的地块频频诞生。
相比去年同期，参与竞拍的房企越来越多，且在一些体量较小的地块上，出现了小型房企的影子。
业内人士认为，“回归一线城市”是今年所有房企的共识，而上海市场则是他们的必争之地。
小房企高溢价抢地
9月底，浦东新区川沙新市镇城南社区C03-29地块被杭州至高房地产开发有限公司拿下，总价5亿元，楼板价19473元/平方米，溢价率高达135.9%。
该地块东至C03-31地块，南至C03-30地块，西至艳阳路，北至秀川西路，出让面积仅12838平方米，容积率为2，底价21190万元，为纯宅地。
《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者调查发现，此次拿地的杭州至高成立于2009年，是一家总部在杭州的小型房企，这是首次在上海招拍挂市场拿地，之前仅在杭州萧山区有一个名为“至高钱塘一品”的项目。杭州至高没有官方网站，公开资料对于公司的介绍也甚少，《东地产》辗转多次致电公司，但未得到采访回应。
参与该地块拍卖的小型房企并不止杭州至高一家，另有川铭、鼎江、常州嘉宏融科、东璟企业、汇海投资、苏州中锐、华江建设等小型房企。
上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩告诉《东地产》，现在在上海土地市场上，大的地块小房企没有能力获取，而面积小的地块由于总价低，所以会有不少小房企争抢，竞争非常激烈。
邵明浩指出，这些小面积、高溢价的地块在建成后房子可能会“奇怪”，开发商可能会通过改容积率等方式提高利润，或是在物业的品质上有所处理，如做成精装修提高价格等。
高溢价风险隐含
小房企“扎堆”出现在上海土地市场的现象在一年前并不多见。
去年下半年，楼市刚开始回暖，不少房企资金链紧张，对于拿地的热情也并不高涨，不少地块均是以底价出让，拿地的也均是绿地、万科、保利、龙湖、金地、绿城等大型房企。
今年上半年，不少中型房企加入了土地的争夺，包括泰禾、正荣、融信等闽系房企，以及大名城(600094,股吧)、安徽高速、三盛等。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉《东地产》，开发商都意识到一线城市的风险相对比较小，回归一线城市是今年的共识，上海则是必争之地。“我们和开发商在战略研究中认为，一线城市的价格坚挺，就算去化慢也会有一定回报，而三四线城市一旦崩盘就会没有市场，所以宁愿选择一线城市的地块规避风险。以上海为例，接下去的两年房价应该还是一个稳步上升的状况。”
不过，对于小房企来说，上海市场还是暗藏一定的风险。
邵明浩指出，2013年一线房企回归一线城市的趋势明显，但在上海缺乏品牌基础、资金和项目外来小房企很难在竞争中取胜。“这几年一些高溢价的项目，最后结果都不大好。”
“从拿地到开盘的一段时间内，市场环境和竞争状态的差距比较大。不同市场环境下开发商的算法不同。在市场低迷时，会根据目前市场价减去建安成本，甚至会计算市场如果波动的情况，会有地块流拍。现在都会用乐观的算法，是会计算未来一年到一年半，房价会到涨什么水平来出价。但在市场好的时候高价拿地，开盘往往恰好碰到低迷的市场，所以现在开发商的拿地逻辑不算很理性。”邵明浩表示。
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