[摘要] 置业投资，不仅仅要考虑地段区位等等综合因素，物业服务质量也越来越受到东莞购房者的关注。而有经验的购房者都知道，物业服务质量不仅仅关系着小区的生活质量，还与物业的升值保值能力息息相关。但是物业管理公司最初一般由开发商选定，如果小区业主想要更换物业管理公司，该怎么做？
编者按：置业投资，不仅仅要考虑地段区位等等综合因素，物业服务质量也越来越受到东莞购房者的关注。而有经验的购房者都知道，物业服务质量不仅仅关系着小区的生活质量，还与物业的保值能力息息相关。但是物业管理公司最初一般由开发商选定，如果小区业主想要更换物业管理公司，该怎么做？以下跟随东莞房天下小编一起来看看“天诚康桥”的业主是如何在南城居委会的协助下行动起来的。
天诚康桥物业管理差 导致房子"掉价"
位于东莞南城区的“天诚康桥”的物业服务质量一直备受业主诟病。据业主戴小姐投诉，天诚康桥小区内部管理脏乱差情况严重：小区门禁和摄像监控设备坏了，各色人员可以自出自入，小区安全堪忧；公共楼道卫生无人清扫，垃圾堆放在小区内，卫生条件很差；消防设备不完善，电梯常坏，小区设备损坏严重；小区广告位的出租收入从来没有公示，物业更私自将停车场车位出租给外面的车辆…
小区的物业管理不好，不仅仅大大的降低了业主的生活质量，而也有部分业主表示，“天诚康桥”由于物业的问题，无论是出租还是出售，价格都“低人一等”。而据小编走访发现，“天诚康桥”物管在小区门口打出了单间800元，一房1000元，两房1300元的广告，而中介公司挂牌周边的物业，单间一般在1000元以上。
历史追踪：品牌物管被层层外包 物业服务不到位
天诚康桥2007年开盘，当时小区与深圳市彩生活物业管理有限公司签订物业管理合同，收取2.3元/平•月的物业管理费，（据了解当年东莞物价局规定，电梯洋房的物业费为2.4元/平•月）。彩生活物业管理有限公司承诺为业主提供智能化管理系统，业主房屋出租管理等服务。
据小编网上搜索资料，彩生活物业管理有限公司前身为深圳市花样年物业管理有限公司，成立于2000年6月18日，2003年通过了ISO9001、IS014001国际质量标准体系认证，是一家口碑较好的品牌物业管理公司，但是为什么对“天诚康桥”小区的管理如此多问题？
据业主称，虽然合同上面签约的是彩生活物业管理有限公司，但是天诚康桥的物管实际是外包给私人公司管理，而该公司又将保安、清洁等工作外包给别的公司，层层外包，中间的公司赚取其中的差额，使得保安、清洁等物业服务非常不到位。业主自收楼以来，虽然一直交纳高价的物业管理费，但是却没有享受到对等的服务。
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没有业主委员会 则没有更换物业公司的资格
天诚康桥大部分业主期待着与物业公司合同到期后，物业公司撤场，但是事实却没有这么简单。由于天诚康桥主要的住宅产品为小面积洋房，使得该小区的投资客非常多，来自深圳的购房者较多，难以召集，天诚康桥没有成立小区的业主委员会。而正是看中这一点，物业管理公司拒绝退场。
根据物业管理法规定，如果与物业管理公司的物业管理委托合同已到期，要更换小区物业，必须由业主委员会通知物业管理公司撤出，由业主委员会聘请新的物业管理公司。小区尚未成立业主大会，则无法直接聘用物管公司。天诚康桥目前面临的问题就是成立业主委员会。
南城居委会协助 天诚康桥成立业主委员会
面对物业公司脏乱差的管理，天诚康桥部分业主多次到南城居委会投诉。11月6日，部分业主代表与鸿福社区党支部林书记约谈，共同解决小区物业管理的问题。林书记表示，在特殊情况下，居委会可以协助小区成立业主委员会筹备组，南城居委会将提供专人的跟踪天诚康桥的情况。据了解，目前在南城居委会协助下，七宝一居、现代经典等小区，已经成立了自己的业主委员会。
而林书记认为，天诚康桥当务之急是成立自己的业主委员会，以合法的更换物业管理公司。为了高效地解决问题，业主可以分两边走：一是成立业主委员会的筹备组，负责组织业主委员会的投票选举等；二是开始物色物业管理公司，实地考察，待业主委员会成立，以公开公正的方式选聘新的物业公司。
同时，林书记为大家介绍了业主委员会筹备的程序：
首先，需要有20%的业主联名申请成立业主委员会，提交到区域所在的房管所，审批后即可以开始筹备工作，筹备工作分为五个阶段：
阶段：张贴批复及筹备组报名方法、制定筹备组成员产生办法；确定筹备人员名单及筹备业主负责人、联络人；
第二阶段：确定业委会候选人产生办法：确定业主在业主大会会议上的投票权数、制定业主名册、投票面积清册；
第三阶段：拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案，制定选票模板及选票发放回收方法；
第四阶段：确定业主大会会议召开时间、地点、形式和主要内容，“三票”人员名单；
第五阶段：整理选票及投票数据于开票后提交居委会保存，整理业主大会照片。
成立业主委员会后，需要再到区域所在的房管所备案。
同时，林书记提醒，如果开发商拥有部分的物业，业主大会的召开必须知会开发商，开发商可以自主参与。
目前天诚康桥业主代表正在筹备业主委员大会的召开，南城居委会也将协助业主代表成立业主委员会，房天下将进一步跟踪报道！
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