[摘要] 据媒体报道，20年前，石碣沙洲村民将一块约88亩的土地租给一名香港老板，土地租期60年。该老板建了49栋别墅，这些别墅超出了租地范围，而且在村民们不知道的情况下，居然取得了国有土地证和房产证，于是引起纠纷。
倘若有关行政机关能够依法调查处理石碣沙洲村的这起土地事件，这个问题就不会延误到今天。
发生在东莞市石碣沙洲村的这起土地事件暴露了我们国家土地执法中普遍存在的有法不依、违法不究的实际情况。据媒体报道，20年前，石碣沙洲村民将一块约88亩的土地租给一名香港老板，土地租期60年。该老板建了49栋别墅，这些别墅超出了租地范围，而且在村民们不知道的情况下，居然取得了国有土地证和房产证，于是引起纠纷。
这个案件的主要问题是诉争的合同约定转让的土地是沙洲村的宅基地，转让期限60年。这就表明该合同转让的标的物是集体建设用地的使用权，否则不应该有转让期限的约定。
从该案的案情看，该案的土地使用和别墅建造与出售以及相关土地房屋权证的办理均涉嫌违法。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。
《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。”根据这一规定，农民集体土地的使用权，原则上不允许出让、转让或者出租用于非农业建设，只有一种情形可以例外，就是对于符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等原因使土地使用权发生转移的情形。这种情形是指乡镇企业破产、兼并，企业的资产（包括厂房等）发生转移而导致土地使用权发生转移，如果土地上没有建筑物等设施，集体土地的使用权将不允许转让，也不得转让用于非农业建设。
《城市房地产管理法》第8条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”
法律规定是明确的，如媒体报道属实，东莞市石碣沙洲村的这起土地事件为何在众多执法机关的眼皮底下而没有人追究，明显不符合办证条件的别墅怎么就办了证呢？作为研究我国不动产法律制度的学者和专业律师，对于该案深为之疑惑。可能有人会以土地制度改革说事，但是该案显然不属于广东省集体建设用地流转试点的范畴，也不是土地管理执法可以疏漏的例外。
2004年，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》就已经提出要强化土地执法监察，规范土地执法行为，依法维护土地管理秩序。为此国土资源部二○○五年八月三十一日制定了《查处土地违法行为立案标准》，并印发执行。该规章规定，“将农民集体所有的土地的使用权非法出让、转让或者出租用于非农业建设的”、“对涉嫌违法使用的土地或者存在争议的土地，已经接到举报，或者正在调查，或者上级机关已经要求调查处理，仍予办理审批、登记或颁发土地证书等手续的”、“ 土地行政主管部门的工作人员，不依照土地管理的规定，办理土地登记、颁发土地证书，或者在土地调查、建设用地报批中，虚报、瞒报、伪造数据以及擅自更改土地权属、地类和面积等滥用职权的”应及时予以立案。我们假设，倘若有关行政机关能够依法调查处理石碣沙洲村的这起土地事件，这个问题就不会延误到今天。
由此，我们可以明白，依法应当予以立案的土地违法行为而长期不立案查处本身就涉嫌不作为。最后，本文声明，本文仅就新闻所披露的情况做一般性的法理表达和判断，因不掌握更多的事实，因此，无法对该案进行更具体的评判，请读者和相关机构对此保持谨慎的理解。总之，一句话：查处土地违法，理当执法必严。
（作者系北京市才良律师事务所律师、中华律师协会行政法委员会副主任）
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