[摘要] 2013年东莞楼市成交创下历史新高，全年住宅成交765万平，同比上涨26.98%，全市七大片区中，有六个片区住宅供需全线上涨。
一、2013年区域楼市观察：
1、2013年东莞成交创下历史新高，六大片区供需全线上涨。
2013年东莞楼市成交创下历史新高，全年住宅成交765万平，同比上涨26.98%，全市七大片区中，有六个片区住宅供需全线上涨。
2013年全市成交大涨，一是2013年政策环境较为平稳，楼市宏观大环境相对稳定；二是2013年楼市供应量大增，新入市项目多；三是自从2012年楼市政策宽松后，之前被压抑的需求得到释放，楼市成交热销势头不减；四是随着被压抑需求持续释放，楼市持续热销下，刚性需求持续释放，改善、投资需求相继入市，大朗中熙松湖国际、南城城市立方、东城万达，厚街万科金域国际等多个公寓产品相继上市热销；五是跨区置业现象增多，因片区楼价过高或片区供需失衡，本地客户溢入邻近片区如城区客进入水乡、虎门客流入沙田，而广深客的大举进入东莞，临深片区及水乡片区住宅成交量大幅上涨。
2013年东莞七大片区普通住宅签约均价同比2012年全线上涨，若将市场占有率较高的几大品牌开发商（万科、万达、保利、恒大、碧桂园）项目产品统一减去1500元/㎡的装修价（市场上主流带精装修项目），2013年东莞洋房毛坯网签均价为7696元/㎡，同比2012年上涨6.69%。从整体楼市环境来看，促进2013年东莞楼市价格上涨的主要原因是买卖双方对房价的上涨预期。
一是2013年政策环境较为平稳，楼价上涨预期渐浓；二是自从2012年楼市政策宽松后，之前被压抑的需求得到释放，楼市成交热销势头不减，东莞住宅存量不断走低，2013年东莞楼市供应持续偏紧；三是2013年市政规划利好的落实步伐加快，如多年被提及的城市轨道交通，虽然历来知道其对楼市强力助涨作用，但屡屡因各种原因被延期，画出的大饼没落到实处便不能充饥，而在2013年，政府落实城建规划等决心强所未有的强大，轻轨R2线工程进度屡屡传来喜人信息，两年开通在望，同时地铁R1、R3线工程亦获得批复。
临近春节 东莞新建住宅成交下滑均价跌回8字头
在以上因素所造成环境下，一方面，在持续热销的市场环境下，在部分项目提价入市试水取得成功后，多数项目开始跟风涨价，开发商资金回笼理想；另一方面，在资金回笼理想的情况下，开发商让利意愿低，全年楼市营销主要以常规性营销手段为主，在金九银十等的楼市传统促销节点，采取的多是噱头性促销，以聚集项目人气为主。虽然东莞楼市从进入下半年开始，购房者因银行房贷收紧、政策预期及楼价高企等原因，观望情绪渐浓，多个项目来访量明显下滑，但开发商在前期项目热销中资金回笼理想的情况下，仍不愿通过让利方式促进销量，而是采取了二、三级联动及“低首付”的手段，促进购房者在楼价高企中入市，楼市价格企稳高位，个别项目甚至仍提价入市，且在“低首付”的手段下，取得不错的销售成绩。
而从2012年下半年开始，在经历了前期抑制需求持续释放后，踏入2013年上半年，在房价看涨预期及新国五条的倒逼下，购房者在楼市一片热销中看涨入市心态愈剧，部分刚需客提前入市，透支部分未来急于入市的刚性需求，为高企房价买单。
3、城区受供应影响成交量下滑，刚需盘破万元大关，部分客户溢至水乡。
2013年东莞楼市一路高歌，从七大片区的各自成交量来看，2013年东莞楼市有六个片区住宅成交明显上涨，而中心城区却在楼市一片火热中，全年住宅成交面积较2012年同比下降了13.44%。
中心城区的成交量下滑，主要由于城区供应的逐渐减少，2013年中心城区的住宅供应面积同比下滑了10%，且全年住宅新增套数中，70-120㎡产品仅占4成，城区刚需产品供应明显短缺。
而与此同时，东莞楼市行情一路走好，多数刚需客看涨入市，城区刚需盘一举突破万元大关；而另一方面，在城区楼价持续高企，资金实力较为雄厚的刚需客入市后，部分止步于城区高企房价，将目光放在了邻近水乡片区中价格相对低下的项目，加上东莞大道延长线开通等交通规划利好，使部分客户流入水乡。
4、水乡、临深、大石龙三片区价格上涨明显，临深片区成楼价上涨主力。
从七大片区的上涨幅度来看，七大片区上涨幅度各不一致，临深片区、水乡片区及大石龙三个片区普通住宅价格上涨幅度超过10%。其中，临深片区2013年普通住宅成交占全市成交总量的3成，为七大片区之首，而水乡片区及大石龙片区分别占全市普通住宅成交量的7%和6%。
可见，2013年全市楼盘均价普遍上涨，而其中上涨主力为临深片区项目，临深片区项目如大多数楼盘一样均有不同程度的上涨，但从片区各镇区具体情况来看，凤岗、塘厦为临深片区成交主力，其普通住宅成交量分别占片区全年成交量的42%及31%，但从两镇区普通住宅价格来看，塘厦2013年普通住宅均价同比上升2.57%，而凤岗同比2012年上升达11.57%，可见凤岗楼价对全市普通住宅均价的主力作用。虽然塘厦楼盘普通上涨幅度亦不少，但因碧桂园天麓山项目价格波动不大，且成交体量过大，致使塘厦普通住宅整体均价上涨不明显。另外，入主塘厦和凤岗两个镇区的深圳客性质有所区别，虽同为深圳客，但入主凤岗楼市的大多为深圳关内经济实力较强的购房者，而塘厦的刚多为深圳关外经济实力相对较弱、对价格较为敏感的关外客。
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5、深圳刚需客渗入步伐加剧，临深片区楼市大热，市场容量急剧扩大。
从2012年开始，临深片区楼市开始大热，2012年临深片区住宅成交量首次破百万，达到143万平的成交量，同比2011年上涨53%，而2013年再次同比2012年爆涨61%，达到230万的成交高位。
临深片区的持续热销，主要得益于深圳刚需客的涌入，从基本面来看，一是从地理位置上看，塘厦、凤岗与深圳北相邻，两地交通发达能使购房者日常往来方便；二是与深圳高企的楼价相比，临深片区楼价明显低下，性价比较高；三是深圳等一线城市历来是楼市调控的“重灾区”，部分购房者入市面临重重障碍，尤其是在楼价看涨情况下急于入市的刚需客户；四是众多开发商在塘厦、凤岗南面邻深区域开发项目，主攻深圳市场；
从今年情况来看，一是2013年楼市大热，莞深楼市均量价齐涨，在平稳政策环境下购房者对未来房价上涨预期较高；二是进入东莞楼市的深圳客主要为刚需为主，与以往的投资性需求不同，2013年临深片区70-120㎡产品占片区住宅成交量的74.48%，比2012年上涨近10个百分点。随着莞深楼市的量价齐涨，对价格敏感的深圳刚需客在深圳楼价高企的情况下，在深圳入市的难度较高，即使具备入市能力但所能买到的产品性价比肯定不如临深项目产品；三是2013年东莞利好的城建规划落实力度加大，且两市政府频频传出同城发展合作意向；四是品牌房企开拓深圳市场力度加大，碧桂园在深圳进行“地毯式”营销，不但投入大量的媒体式轰炸，还组织专门看楼大巴，方便深圳刚需客上门看房。
6、广州客入侵、城区客溢入，水乡片区楼市成交量价涨幅惊人。
水乡片区2013年成交量价与其它片区相比都处于低位，住宅成交面积占全市总体成交量不足10%，但在成交量价涨幅上却异常惊人，2013年水乡片区住宅成交面积55万平，同比2012年上涨65.42%，普通住宅成交均价5953元/㎡，同比上涨10.55%。
从成交量来看，2013年水乡片区住宅成交主要集中在中堂、道滘、高埗及麻涌四个镇区，分别占片区住宅成交面积的36%、27%、16%、16%，从片区成交客户特点来看，可以将这四个镇区划分为两个部分，一个是中堂及麻涌，然后是高埗和道滘，前两者占片区成交量5成，后两者成交量占片区4成，各自瓜分水乡片区楼市成交的半壁江山。
中堂及麻涌2013年住宅成交量均同比上涨超过200%，主要得益于广州客的大肆入市成交，其原因基本与深圳客涌入临深片区楼市一致，一是中堂及麻涌邻近广州新塘及萝岗，在两地城建规划利好下，两地来往交通将愈加便利；二是莞穗楼价差别大，东莞项目产品性价对相比较高；三是广州作为一线城市直面楼市调控政策；四则是开发商相继入主中堂、麻涌，积极开拓广州客，2013年中堂、麻涌有居益凯景中央、信鸿熙岸花园等多个项目入市，市场推货力度大大增加；最后，在水乡片区入市的客户亦多是刚需客，2013年水乡片区住宅成交中70-120产品成交占比超8成。
另外，水乡片区的成交量亦得益于城区客溢入道滘、高埗。一是，2013年城区由于地块资源的稀缺，上市项目不断减少，随着在售项目的不断去化，城区供求矛盾愈加激烈，在13年市场持续热销的势头下，城区楼价持续上涨，南城君珆花园及东城格兰名筑两个刚需新项目相继突破万元均价入市，在城区楼价高企下，资金实力较弱的刚需客户不得不把目光放到邻近市区项目。二是水乡片区规划利好，随着东莞大道延长线的开通，城区与水乡片区交通建设大大缩短从城区到水乡片区的时间。
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7、沙田供应放量，虎门客外溢，沙田成交量价齐涨。
2013年，随着沙田碧桂园柏丽湾、保利未来城市等品牌项目的相继入市，沙田住宅成交量大涨，住宅成交量达33万平，同比2012年上涨394%。
沙田楼市热销，一是虽然沙田本土市场容量较小，但沙田以往项目供应量不大，每年成交多在2-6万平之间，2013年随着品牌房企项目的入市，迅速释放以往累积下来的需求；二是
虎门等地区客户的溢入，如保利未来城市在地理位置上靠近虎门，项目主攻虎门客户，而一方面，虎门住宅供应结构失衡，虎门住宅供应的多为大户型产品，刚需供应紧缺；另一方面，虎门楼价高企，刚需洋房达到9000元/㎡，与沙田不到7000元/㎡的均价相比明显过高，在此种情况下，邻近虎门的沙田项目成为对价格较为敏感的刚需客的较好选择。
二、区域楼市展望：
（1）2014年区域楼市概况：
1、新增供应热点区域：南城、凤岗、常平、厚街、塘厦等11个镇区。
从2014年各区域潜在供应情况来看，热点供应区域主要集中在中心城区、临深片区、滨海片区和松湖片区。其中南城区2014年住宅潜在新增供应面积约71.7万平，凤岗为67.9万平，常平为63.5万平，厚街为56.8万平，塘厦为53.1万平，松山湖为49.1万平等。
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2、增长热点区域：常平、黄江、石碣、厚街、莞城和道滘等镇区。
从2014年各区域潜在供应情况来看，发展热点区域主要集中在常平、黄江、石碣、厚街、莞城和道滘等镇区。其中常平主要供应项目有碧桂园常平首府、东方银座兰乔公馆、天林湖花园、富盈都市华府等项目；黄江主要有碧桂园翡翠山、金地湖山大境、晓庐·假日田园、锦绣香江花园等项目；石碣主要有达鑫·江滨新城、盈拓御江、王洲湾1号等项目；厚街主要有富春山居、丰泰·观山碧水、厚街万达广场等项目；莞城主要有富通自在城、恒大金碧华府、田禾枫丹名苑等项目；道滘主要有君汇半岛花园、沿海·丽水佳园、碧琴湾花园等项目;而东坑则一改以往只有皇家公馆一个项目的供应供应状况,有碧桂园项目及金达锦绣东方项目入市。
3、区域供求：饥渴区、平稳区与压力区。
根据各镇区13年底住宅库存情况和14年潜在新增供应情况，结合各镇区消化情况，对2014年东莞各镇区供求情况作以下分区：
14年各镇区供求分类情况：
近几年来，东莞楼市供应相对偏紧，库存连续多个月低位运行，不少镇区都出现供不应求的情况。从东莞各镇区住宅供求情况来看，供应偏紧这一趋势在2014年仍将持续。从以上分析来看，东莞有14个镇区处于平稳区，供求相对平衡；有13个镇区处于饥渴区域，供求比小于1.5，供应偏紧；有6个镇区处于压力区域，供求比在2.0-2.5之间。其中东坑、高埗、横沥、桥头、石排这些偏远镇区往年成交量偏少、市场容量小，而在2014年由于供应量大增，从而导致区域楼市消化出现压力。而东城区由于2014年新增供应项目中大户型洋房、别墅等豪宅产品较多，因此也面临着一定的消化压力。但这些区域的供求比都在2.5以下，消化压力谈不上很大。目前的东莞市场还没有哪个区域真正出现由于一手房供应过多，从而导致无人问津的情况。对于东莞市场而言，恐怕在未来相当长的一段时期内，市场供应仍然都是偏紧的。
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（2）区域楼市展望：
1、品牌房企持续布局临深板块，临深镇区城建规划南移，深圳北拓加快，临深楼市持续看好。
2013年临深片区楼市成交夺目，踏入2014年，预计临深片区将延续其火热态势。
一是众多房企于临深片区布局，积极开拓深圳市场，加大对深圳的推广力度。
首先，随着临深片区楼市的持续热销，品牌房企纷纷在临深片区落子，继万科、碧桂园角力塘厦，保利亦开始进驻凤岗楼市，凤岗首次迎来一线品牌开发商；
其次，品牌房企在临深片区拉长战线。碧桂园拿下黄江地块，保利在清溪布局，以往塘厦、凤岗楼市独大的局面将逐渐被修改，临深片区楼市核心区域扩张；
再次，凤岗、塘厦、黄江房地产开发重心南移，进一步拉近与深圳的距离。凤岗镇楼市开发主要集中于靠近深圳龙岗的雁田片区，塘厦楼市开发亦逐步从镇中心向靠近深圳观澜的观澜片区，而黄江南面继金地在些开发湖山大境项目后，碧桂园亦在此进驻；
最后，2014年临深片区市场潜在供应量仍然十分庞大。据东莞中原研究部数据监测显示，临深片区核心区域潜在供应体量亦十分巨大，凤岗三正半山逸品、益田大运城邦、御山翠峰花园，塘厦碧桂园天麓山、珠江观澜御景等众多潜在项目产品预计将在2014年相继入市，凤岗2014年住宅潜在供应达68万平，塘厦达53万平，临深片区后市供应力度依然相当强大。
二是临深镇区城建规划南移。按照实时规划，雁田将成为凤岗副中心，黄江镇新城中心区往深圳方面南移3公里，在政府积极促进莞深融城发展下，凤岗、黄江南面市政等各种配套将被积极完善，利好当地楼市发展。
三是深圳北拓加快。2011年12月，龙华新区成立，2013年5月，深圳北站商务区规划出台，定位为深圳北中心区。随着深圳北拓，两地交通会越来越完善，且其人口的持续流入将成为临深片区的巨大购买力。
2、碧桂园、保利等一线品牌房企开始进驻，黄江、清溪等非核心临深镇区迎来新一轮发展机会。
随着近两年临深片区楼市的大幅走起，不但深圳客对临深区域的渗透加剧，品牌房企亦开始积极在非核心临深镇区扩张布局。继金地地产进入黄江开发湖山大境项目后，2013年先是碧桂园以6.57亿斩获黄江2宗连体商住地，后是保利地产夺下清溪上元村一7万平商住地，品牌房企开始积极非核心临深区域拉长战线。
品牌房企纷纷进驻非核心临深镇区，一是，随着临深片区楼市成交量价的大幅走起，开发商看到临深片区巨大的市场容量，2013年临深片区住宅成交230万平，占全市成交量的3成，且其普通住宅均价上涨幅度亦达到11.4%，无论量价都给到开发商看到其巨大的市场潜力；二是塘厦、凤岗通过开拓深圳市场，取得的成功效果有目共睹，开发商希望能够复制塘厦及凤岗模式，而碧桂园更可利用其在塘厦所积累的客户资源，在非核心区延续其战绩；三是与塘厦、凤岗不断上涨的楼价相比，黄江、清溪等非核心区域无论是楼价或者是市场竞争方面具有优势，其后续上涨空间较大。
3、一线品牌房企先后进驻，市场供应迎来热潮，滨海片区楼市价值彰显。
滨海片区已陆续有万科、碧桂园、万达、中信、保利、金地、和记黄埔、佳兆业等多个品牌开发商先后进驻。2013年，滨海片区住宅成交量达到122万平，比2012年大增50%。2014年，滨海片区潜在新项目众多，多个品牌项目产品将会陆续新推/加推，如厚街和记黄埔海逸豪庭、厚街万达广场、中信富春山居，虎门万科金色里程、中信君汇港、金地时代广场、佳兆业御龙山、沙田保利未来城市、佳兆业碧海云天等众多品牌项目。从可售货量来看，滨海片区潜在供应量巨大，包括库存，总可售面积达到224万平。从产品结构来看，新上市项目以刚需产品为主，一解当前滨海片区大户型产品可售存量占比过大、刚需不足的供需矛盾，积极迎合市场，在品牌效应下将有效释放当地需求，伴随着轻轨R2线首期的即将开通，滨海片区楼市前景看好，投资价值彰显。
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4、沙田区域价值分化，虎门港板块或迎来爆发式增长。
2013年沙田随着品牌房企项目的入市，掀起一鼓成交热潮，这些项目的热销，一方面是吸纳了沙田以往积压的需求，另一方面则是通过吸引刚需紧缺的虎门区域客户入市。
后市，除了碧桂园柏丽湾、保利未来城市项目，沙田临近虎门地带（虎门港板块）还拥有佳兆业的碧海云天、庆鹏的心怡半岛及新世纪项目，其项目位置亦邻近虎门，而进入2014年，一方面，沙田本地客户消费力有限，尤其是经过2013年的集中释放后，其后继力更弱，开发商想要推售自身项目，就必然将目光放到其邻近经济发达区域；另一方面，虎门在经历了长期的刚需短缺后，中信·君汇港、万科金色里程、金地·时代广场等多个品牌项目的刚需产品亦将陆续上市，与沙田项目角力，品牌房企在滨海片区掀起抢客大战。
随着两地品牌项目的角力，沙田虎门港板块项目为保证其销量，以其产品较高的性价比吸引虎门客，沙田虎门港板块或迎来爆发式增长。而因两地价格差距较大，因此沙田邻近虎门片区楼市有较为充足的价格上升空间，随着虎门港板块楼市的量价上涨，与沙田镇中心版块楼市拉开差距，沙田区域价值将会明显分化。
5、寮步凫山、东坑等偏远区域受到万科、碧桂园等品牌房企重视，区域市场逐渐升温。
自2013年4月中惠地产拿下寮步凫山一近6万平商住地后，寮步凫山一改之前的“流拍重灾区”地位，开始成为开发商争夺的香饽饽，先是万科投掷重金以溢价127%拿下凫山一近7万平商住地，后是深圳远飞投资公司再以溢价97%在此夺下一2万平商住地。除此之外，寮步上底村一商住地亦经过124轮激烈竞拍，最终以超过3000元/㎡的楼面价被振业地产拿下。
寮步偏远区域一反之前状态频频受到开发商的青睐，从其开发项目名称可窥见其原因，中惠在寮步凫山项目命名中惠松湖城，万科项目命名万科松湖传奇——可见开发商均将共目光瞄准了松山湖。
一方面，松山湖土地资源越来越稀缺，商住地供应越来越少，2012年、2013年均无土地挂牌上市，后期住宅产品上市供应将越来越紧张；另一方面，从松山湖现时项目来看，松山湖项目产品偏向大户型高端产品，在2013年底松山湖住宅产品的存量中，70-120㎡产品仅占住宅存量的2成，140㎡以上产品占比超过7成，刚需产品紧缺，而通过在邻近松山湖的寮步区域开发产品，不但能够满足松山湖供应趋紧下的需求，而且价格与松山湖楼价相比更有竞争力。
无独有偶，12月碧桂园拿下东坑一6万平商住地，但东坑消费力非常有限，从其近年住宅成交量来看，12、13年东坑的年消化量仅为3万平，而碧桂园在东坑拿下地块，除了囊括本地有限的需求外，更重要的是对大朗碧桂园项目的延伸，以其价格、品牌等优势网罗松山湖片区客户。
6、碧桂园落子常平、企石，品牌房企深入发掘东北片区投资潜力。
2013年7月，碧桂园以16445万元的总价获得常平桥沥村5万平商住地，折合楼面地价为1650元/平。另外，还收购鼎峰地产企石铁炉坑建面约11万平项目，该项目楼面地价约为1159元/平。而根据东莞中原研究部数据监测显示，2014年，除了碧桂园常平首府项目外，常平亦有东方银座兰乔公馆、天林湖花园及富盈都市华府等多个项目新增，常平供应迎来供应大潮。
常平与横沥、桥头、谢岗一起，从东莞房地产市场板块划分来看，属于东北片区。该片区楼市以常平为中心，近几年来房地产市场交易不温不火。目前仅有万科一个品牌开发商有在售项目，项目为万科城，已接近尾盘。常平房地产市场起步较早，镇内项目众多，市场开发已经相当成熟，近2年住宅年均消化量稳定在30万平左右。碧桂园选择进驻常平、企石，主要原因在于深入发掘东北片区的市场购买力：
，常平经济比较发达，居民购买力相对较强。2012年常平GDP约为200亿元，在东莞各镇区当中排名第7位，常住人口约39万，消费能力较强。近年来，常平三重项目建设进度加快。2013年常平镇共有9个项目纳入市属重大建设项目，包括4个新开工项目与5个续建项目，项目总投资53.7亿元。三重项目的落地大大增强了常平的经济发展后劲，扩大了潜在市场容量；
第二，常平以火车站为中心，周边商业氛围比较成熟，市场有可挖掘潜在购买力。镇内酒店业发达，可吸纳相当程度投资需求；
第三，常平境内香港、东南亚、台湾、日韩群体较多，同样可以作为潜在购买力发掘；
第四，常平火车站的存在，对境内项目拓展深圳客提供了很大的便利。从常平市场来看，对外开拓深圳客尤其是深圳投资客的机会还是很大的，此前的卓越蔚蓝城邦就是一个很好的案例；
第五，2013年12月底，谢岗粤海项目开始启动，粤海产业园三项民生工程正式动工，总投资约１.２亿元。作为一个投资总额超过600亿的超大项目，该项目的启动，使得谢岗的片区投资价值预期逐渐提高。该项目对市场的影响，也将辐射至周边镇区，东北片区包括常平也将因此受益，区域投资价值上升。
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7、城区大户型洋房存量大，潜在供应项目多，面临较大消化压力。
从213年东莞洋房年底存量结构来看，125㎡以上产品套数占比达42%，而144㎡以上产品套数占比达29%，而过去一年的洋房成交量中，144㎡以上产品成交占比仅占比15%，全市大户型洋房产品存量较大。
从144㎡以上大户型洋房产品分布来看，东莞大户型洋房产品主要位于中心城区、滨海片区及松山湖片区，其中中心城区占比达3成，滨海片区占比19%，松山湖片区占比19%。
而单单从这三个片区洋房存量来看，中心城区144㎡以上大户型产品占其洋房存量的43%，滨海片区大户型占其洋房的31%，而松山湖片区为35%。
三个片区潜在供应来看，后市大户型项目主要集中在中心城区，有天骄御峰、皇马郦宫、帝景中央等近10个大户型洋房项目产品上市。滨海片区在长期大户型产品积压情况下，开发商后市多是迎合市场紧缺的刚需产品项目，而松山湖片区潜在的几个大户型项目皆位于松山湖。
中心城区大户型洋房存量大，又面临着多个大户型洋房项目的上市，后市消化压力较高。
8、城区、滨海片区公寓产品入市释放投资需求。
2013年随着楼市的持续热销，在楼市热度被逐步推高后，进入第四季度，南城、厚街公寓产品接连入市，接连取得不错的销售成绩，投资性需求被迅速释放。
进入2014年，中心城区、滨海片区将成为公寓上市的重点区域，陆续会有多个公寓产品上市，如东城卓越时代广场、南城汉唐蜜园、厚街康联汇展中央及万达广场等项目，公寓产品开始走俏。
一是随着楼市的持续热销，以及对后市楼市预期看好，投资性需求随着楼市热度持续上涨而开始上扬；二是随着土地越来越少，地价越来越高，土地的稀少决定了再建大型项目的可能性小，特别是集商业、办公、娱乐于一体的中心地段；三是R2线首期通过城区及滨海片区，两年开通在望，这两个片区投资价值日益显著；四是中心城区及滨海片区均是东莞楼价较高的区域，2013年这两个片区普通住宅均价上到“9”字头，随着片区楼价的持续高企，购房者入市压力越来越大，而公寓产品在总价方面较低，且产品属于商业性质，不限购不限贷，不妨碍刚需客日后作为首次置业的身份购买改善型产品，因此，亦可作为过渡性自住房。
9、东莞部分区域跨区置业现象持续增多。
2013年，东莞楼市热销下市内跨区置业现象频频出现，随着片区发展的平衡，后市跨区置业现象会持续增多。一是因部分区域供应逐渐减少，中心城区及松山湖土地供应断档，购房者欲买到理想产品越来越难；二是热点区域楼价持续上涨，高位企稳，邻近片区项目产品与之相比性价比更高；三是开发商积极在邻近区域布局，开拓热点区域客户，如寮步万科松湖传奇、中惠松湖城将目光瞄准松山湖，而沙田保利未来城市、佳兆业碧海云天等项目；四是随着城建交通等设施完善，区域间发展不平衡的差距逐渐减少，如随着东莞大道延长线的开通，城区与水乡之间往来更加方便，更加促进城区客户流入水乡。
跨区置业的增多，将有效缓解楼价上涨所带来的压力，同时将催熟非热点区域当地社区，助涨当地楼市，缩短两地间的楼市差距。
10、东莞未来热点开发区域：经济发达镇区、临广/深片区及其周边区域，轻轨R2线沿线。
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（一）、经济发达镇区、临广/深片区：
传统上，东莞热点开发区域主要集中在以下两类区域：
①、经济发达镇区：主要包括南城、东城、莞城、万江等中心城区，和虎门、长安、厚街等滨海片区，以及松山湖。这些区域汇聚了东莞最发达的经济、进的产业、最成熟的商业、购买力的人口、的消费群体、品牌开发商、的市场容量以及的房地产开发体量。
②、临深镇区：目前主要包括塘厦和凤岗两个镇。塘厦和凤岗均非东莞经济最发达镇区，但由于深入深圳腹地，区域内不少项目以深圳客为主要客户来源，一些项目如益田大运城邦、观澜碧桂园等深圳客户占据7成以上，益田大运城邦深圳客户甚至接近9成。近几年来由于对深圳客的开拓加深，区域房地产市场容量成倍增长，2013年塘厦以住宅成交100万平米的优势占据全市区域成交位，远超第二位南城区的73万平。凤岗也以66万平米的成交量占据第三名。临深镇区已经成交东莞房地产发展潜力的片区之一。
（二）、经济发达镇区、临广/深片区的周边区域：
随着经济发达镇区以及临深镇区可开发土地资源的逐渐减少，一些开发商把目光瞄准了这些镇区的周边区域，纷纷在周边区域购置土地开发项目，以承接这些区域客户外溢的购房需求，于是近几年来又出现了一些新的热点开发区域：
①、城区周边：高埗镇高埗大道、道滘蔡白等；
②、松山湖周边：寮步凫山、寮步上底村、寮步横坑、大朗黄洋、东坑镇等；
③、虎门、厚街周边：沙田镇稔洲村、虎门港等；
④、临深片区周边：黄江镇、清溪镇等。
目前上述镇区已经吸引品牌开发商陆续进驻，如寮步凫山吸引了万科、中惠；寮步上底村已有深圳振业地产进驻；东坑、黄江已有碧桂园进驻；清溪则吸引了保利进驻，高埗则有光大拿地等。
（三）、轻轨R2线沿线：
2013年9月，石龙火车站新站（东莞火车站）正式启用，该站将与轻轨R2线和四通八达的公路网连成一体，打造东莞的交运枢纽中心，而轻轨R2线也将于2015年通车，石龙站点启用后，石龙到东莞城区只要18，到虎门只要22，并接入穗莞深城轨。
随着R2线通车在即，R2线沿线周边物业预期大大提高，包括石龙、茶山等镇区都将成为新的热点开发区域。
2014年1月16日，一宗位于石龙镇西湖村莞龙路北侧占地面积1万平商住地在东莞国土资源交易网上拍卖，经过4家公司27轮报价，最终东莞广裕房地产开发有限公司以11496万元斩获该地块，折合楼面地价3360元/㎡，溢价率为29.23%。刷新了2012年由广州云和及集誉联合体斩获的“石龙地王”3253元/平的楼面地价。
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（四）、总结：
可以预见，未来东莞这些区域将成为新的热点开发区域：
①、以中心城区为核心，包括周边的道滘、高埗、寮步等镇区；
②、以虎门、厚街、长安为核心、包括周边的沙田、大岭山等镇区；
③、以松山湖为核心，包括周边的大朗、寮步、东坑、大岭山等镇区；
④、以塘厦、凤岗为核心，包括周边的黄江、清溪等镇区；
⑤、临广镇区，包括麻涌、中堂等镇区；
⑥、轻轨R2线沿线，包括石龙、茶山等镇区。
三、2013年区域楼市概况
说明：
1.七大片区划分：
中心城区：莞城、南城、东城、万江；
临深片区：塘厦、凤岗、樟木头、黄江、清溪；
松湖片区：松山湖、大朗、寮步、大岭山、东坑；
滨海片区：沙田、厚街、虎门、长安；
东北片区：常平、桥头、横沥、谢岗；
大石龙片区：茶山、石龙、石碣、企石、石排；
水乡片区：道滘、中堂、麻涌、高埗、望牛墩。
2. 三类镇区划分：
根据实时普通住宅价格标准，同时，根据各镇区楼市实际情况，将政府划定的一类镇区中的茶山划入三类，我们将东莞各镇区划分如下：
一线：长安、松山湖、虎门、莞城、南城、厚街、凤岗、塘厦、东城、万江；
二线：黄江、石龙、大岭山、寮步、常平、大朗、樟木头、沙田、高埗、麻涌、石碣、清溪；
三线：东坑、道滘、石排、中堂、望牛墩、洪梅、横沥、桥头、企石、谢岗、茶山；
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（1）.七大片区
1. 中心城区成交量同比下滑，临深片区住宅成交持续走起。
从近6年东莞七大片区的成交结构走势来看，临深片区住宅成交量占比上升态势显著，而中心城区住宅成交占比明显下滑，其余片区均有不同程度的上升。2013年临深片区住宅网签量达230万平，同比去年大幅上涨60.86%，而中心城区2013年住宅网签151万平，同比去年下降了13.44%。
从近6年七大片区普通住宅均价走势来看，七大片区普通住宅成交均价历年上涨态势明显，七在片区普通住宅均价同比去年均有不同程度上浮，临深、水乡及大石龙片区普通住宅均价同比去年上涨幅度超过10%，而2013年中心城区及滨海片区普通住宅均价突破“9”字头，2013年东莞楼市价格全面上浮。
（2）.三类区域
2013年三类区域住宅总体供需：
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二、三线镇区同比12年供需大幅上涨。
从2013年三类区域的住宅成交情况来看，2013年三类区域供应成交均大幅上涨，其中三线区域涨幅惊个，供需各项招标同比去年涨幅均超过50%，与此同时，虽然一线区域2013年成交量亦大幅上涨，但其供应方面明显疲软，供应面积仅上涨4.78%，而供应套数同比去年下滑4.78%。
从近6年三类区域的普通住宅均价走势来看，三类区域的普通住宅均价均不断上涨，2013年一线区域普通住宅均价9128元/㎡，同比12年上升6.32%，二线区域普通住宅均价6955元/㎡，同比上升12.67%，三线区域普通住宅均价5706元/㎡，同比上涨9.57%。
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