[摘要] 国家统计局发布的数据显示,北上广深一线城市无论是环比还是同比涨幅都降至近半年的点,广州同比上涨18.6%,5个月以来涨幅首次低于20%。不过,楼市的降温丝毫未波及一线城市的土地市场,北京、上海、广州等地的抢地盛宴仍高潮迭起。
1月份我国70个大中城市房价环比涨幅呈稳中趋降态势
国家统计局昨天发布的数据显示,2014年1月份我国70个大中城市房价环比涨幅总体平稳,涨幅呈稳中趋降态势。
统计显示,2014年1月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅由去年12月份的0.51%微降为0.49%。有25个城市新建商品住宅价格环比涨幅比去年12月份有所回落。其中,北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格环比平均涨幅比去年12月份回落0.1个百分点。
1月份,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为62个和48个,比去年12月份分别减少了3个和16个;价格环比下降的城市个数分别为6个和13个,比去年12月份分别增加了4个和8个。
从同比数据看,2014年1月份,70个大中城市房价同比上涨的城市个数为69个,与去年12月份个数相同,但同比涨幅有所回落。初步测算,1月份,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅分别比去年12月份回落0.7和0.4个百分点。
尽管新建商品住宅价格同比上涨的城市依旧达到69个,但与去年12月相比,新建商品住宅价格环比下跌的城市达6个,而作为房地产重要风向标的北京房价,更是出现了二手房价格环比下跌的情形。承接2013年底房价回稳的大趋势,房价在2014年初开始呈现市场分化、整体下跌的态势。
价格环比下跌的城市增加
根据国家统计局公布的数据,今年1月份各主要城市房价变化一个显著的特点是房价环比上涨的城市减少,下降的城市增加,环比涨幅总体稳中有降。
从个数看,1月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别为62个和48个,分别比去年12月减少3个和16个;环比下降的城市分别为6个和13个,分别比去年12月份增加4个和8个。从涨幅看,1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅由去年12月份的0.51%微降为0.49%。有25个城市新建商品住宅价格环比涨幅比去年12月份有所回落。
一直高位运行的房价同比涨幅也回稳下跌。数据显示,1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市与去年12月份相同,都为69个,但同比涨幅分别回落0.7个和0.4个百分点。
而据北京链家地产统计,1月份70个大中城市平均新建商品住宅同比价格指数为109.5,比上月下调0.2点,这也是新建商品住宅价格平均同比涨幅自2012年7月以来的首次缩小。
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一线城市涨价动力减弱
尽管从平均数据来看,2014年开局呈现整体回稳、涨幅收窄态势,但具体到各个城市,房地产市场冷热不均、涨跌分化的状态还在不断加剧。
在2014年首月价格出现环比下跌的城市中,哈尔滨、杭州、包头、济宁价格下调0.1个百分点,韶关下调0.2个百分点,而持续下跌的温州则达到1.5个百分点。
链家地产市场研究部研究员张旭表示,1月份70个大中城市价格整体变化幅度不大,但内部分化明显加剧。首先,价格下调城市数量大幅增加,尤以二手住宅市场表现更为明显;其次,涨价动力减弱,一线城市一、二手住宅市场价格涨幅全部出现回调;再次,高库存城市率先出现降价。
“2012年开始的这一轮市场涨势,已经从之前的大范围普涨逐渐进入第二阶段,即涨跌分化阶段,未来局部市场出现调整的案例可能越来越多。”中原地产首席分析师张大伟表示,目前房地产市场已经出现严重分化的局面,一二线城市房价持续上涨,三四线城市市场平稳甚至冷清,整体市场冷热不均。
综合房地产市场的变化,张大伟认为,目前中国楼市已经出现明显的三四个不均衡:需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。“一线城市和部分二线城市的涨幅过大,掩盖了房地产市场已经逐渐出现冲高回落的趋势。从房地产市场看,很多城市的库存积压已经非常严重。”
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70个大中城市新建商品住宅价格 环比涨跌情况
持平2个
下降6个(比去年12月多6个)
上涨62个(比去年12月少3个)
70个大中城市新建商品住宅价格 同比涨跌情况
下降1个
上涨69个(与去年同期一样,但涨幅收窄)
新闻链接
杭州楼盘直降数千元常州有楼盘4.5折
新快报讯综合新华社、《财经日报》消息,杭州德信北海公园项目18日晚上宣布以15800元/平方米的均价清盘之后,距这个楼盘不远的一个楼盘天鸿香榭里马上迎战,直降数千元,以13800元/平方米的均价应战。在杭州楼市打响降价枪的同时,江苏常州一楼盘也传来大幅降价的消息——价仅相当于前期均价的4.5折。
资金吃紧产品定位有问题
其中杭州一家打折的开发商透露,资金吃紧和此前产品定位存在问题是这波打折的重要原因,对他们来说,想趁机用时间换空间。另有接近常州降价楼盘的消息人士对记者表示,由于该楼盘的户型过大且定价偏高,首次开盘并没有得到市场的充分认可。“开发商对外宣称卖出50套房源,但实际上真正签约的只有10套左右。”
“吃相这么难看,打得这么凶猛。”这在杭州历史上是非常少见的,杭州的一个国企开发商对记者表示,这背后,是开发商资金吃紧,对后市判断不足,只能拼命抛盘的现实。
透明售房网的数据显示,到2014年1月底,杭州商品房库存创纪录地突破12万套,达到120476套。这个数字,远远超过北上广,杭州的存量房比想象中更多。
某上海机构研究总监认为,大范围的“降价潮”不会到来,因为目前老百姓的购买力还是比较强,但是过时的产品和城市郊区大盘等两类产品可能会降价。“在经过一轮初步调整之后,一些过于激进的企业将面临洗牌。”
降价楼盘遭抢购
“房子已经没了,有钱也买不到了。”走进位于杭州城北的德信北海公园售楼中心,记者就撞见一对小夫妻抱怨着走出来。
从前几天该楼盘开发商宣布清盘,均价由18000元/平方米直降到15800元/平方米,这一楼盘已经成为杭州市大桥西板块的“香饽饽”,三天时间不到,仅剩的200余套房源收到超过400组认筹。房产商于21日10时许紧急“叫停”认筹,当天下午迅速清盘开卖。
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原因分析
受调控及信贷 影响房价涨幅收窄
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,1月份房价环比上涨的城市减少,涨幅稳中有降,一是在前期部分城市加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下,市场环境和预期相对稳定,房价延续了涨势趋缓的态势;二是受信贷条件收紧、库存压力减小等因素影响,成交量回落,一些城市房价涨幅进一步收窄。
后市预测
市场出现 调整的可能性越来越大
事实上,就在1月份房价数据出炉前夕,国内部分二三线城市房价大幅跳水的消息已经充斥报端,其中杭州部分楼盘价格大幅下跌更是让年初就已经初露端倪的“楼市崩盘论”进一步发酵。
在链家地产市场研究部研究员张旭看来,1月份70个大中城市价格变化所表现出来的特点,将逐渐清晰并持续较长时间。2013年下半年以后,政策收紧的效果开始逐渐显现,特别是信贷政策持续从紧,导致购房需求释放缓慢,部分城市库存压力突出,而“以价换量”的降价动作更是增加了购房者的观望情绪。
张旭认为,在信贷政策不会明显放松的情况下,这种市场的自发调整,要比单纯依靠行政手段调整所产生的影响更大。预计在前期土地成交量大、库存风险高的二线以及三四线城市,价格调整的趋势还将延续,而一线城市尽管供需依然旺盛,但受大环境影响,释放能力或明显减弱,价格上涨幅度将持续降低。
“2014年市场出现调整的可能性越来越大,特别是三四线城市,很可能会陷入整体低迷。”张大伟表示,最近传出的杭州等二线城市多个项目价格出现调整,预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市,人口新增放缓的城市,都有可能在最近再次出现降价。“经历了过去十年房地产市场粗放且迅猛的发展,如今一二三线城市分化发展特征明显,因此房地产市场已经很难用同一周期概括。2014年,房地产行业在经历疯狂之后必将回归到理性的发展道路上来,房地产行业也将面临进一步的分化和洗牌。”
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5个月来房价涨幅首次低于20% 业内称：广州楼市以价换量但拐点论不成立
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优惠
广州以价换量春节提前启动 73个楼盘有优惠8.5折
记者从数据对比中看到,被称为楼市风向标的北上广深1月份房价无论是同比还是环比涨幅都在继续收窄。其中,广州环比涨幅为0.7%,与去年12月持平,而同比涨幅为18.6%,这也是广州自去年9月份以来同比涨幅首次低于20%。
另外,作为广东另一个一线城市深圳,1月房价环比涨幅跌至0.4%,同比涨幅为17.8%,也为近半年来。2月,受银根紧缩的影响,银行放贷难等现象加剧,这是促成楼市降温的一大要素。同时,新鸿基、长江实业等大幅降价抛售香港物业引发了众人对内地楼市的关注。虽然业内人士均认为香港楼市降价对内地楼市参考意义不大,但是实际上广州、深圳等地在春节后都有楼盘或多或少地进行了促销活动。记者了解到,广州番禺有楼盘节后降价开盘,也有公寓楼盘单价让利幅度达到约2000元。以华南板块某公寓楼盘为例,去年平均售价在13500元/平方米,节后新一期产品推出,售价仅10800元/平方米起。甚至连市区个别中低价楼盘也如此。“目前我们项目正推出一批一口价单位,价格可2.3万多元/平方米,感兴趣可以过来了解详情。”上周末,记者接到了位于天河某楼盘的促销电话。据了解,该楼盘平均售价2.5万元/平方米,相比之下,一口价单位也有超过1000元/平方米的让利。
据媒体报道,类似推一口价单位的做法在深圳市场上亦有发现,以布吉某楼盘日前推出的一口价单位为例,算下来比原来的售价便宜了十万元以上。有业内人士认为,广州楼市的以价换量早在春节期间就有所体现。“和以往开发商淡季不卖楼的情形相比,今年开发商推出的置业优惠显得有诚意多了,推出优惠的除了小开发商之外不乏一些大开发商。”相关数据统计显示,广州至少有73个楼盘在春节期间推出了置业优惠,甚至有8.5折优惠。
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土地
北上广深一线城市掀抢地潮 土地出让金同比增117.32%
和楼市降温相反的是,从2014年1月份开始,北京、上海、广州三个城市的土地市场都可以用非常火爆来形容。来自克而瑞的数据显示,2014年1月1日至2月23日,北京、上海、广州和深圳四个一线城市土地出让金总收入为1382.4亿元,2013年同期则为636.1亿元,攀升了746.3亿元,同比增长幅度为117.32%。
2月20日和2月21日,北京、广州两地各掀一番抢地潮。2月20日,北京出让三宗经营性用地,合计建筑面积为54.4万平方米,拍价达93.5亿元,最终以总价109.58亿元成交。泰禾集团以溢价率48%,总价49.58亿元,楼面价5.5万元/平方米的代价夺得了北京市西局地块。同时,方兴联合体则以60亿元摘得亦庄开发区的两宗地块;融创联合体以31亿元配建5.8万平方米公共租赁房竞得亦庄河西区宅地。
还来不及眨眼,第二日,广州备受关注、原计划在2013年出让的广钢新城五块地出让又成功吸引了媒体的眼球。当日,广州市政府便收获155.09亿元卖地款。在2月21日的土拍现场,中海、保利、万科、龙湖、北京金融控股等龙头房企齐齐聚头。经过一番龙争虎斗,中海将其中三块地收入囊中、珠海华发和北京金融街控股各拿下一块,五块地总配建安置房面积达到38.64万㎡,建成后可提供拆迁安置房6440套。据悉,五块地当日出炉的楼面地价均在1.8万元/平方米以上,据业内人士估算,加上安置房建筑成本,楼面地价至少将达2.5万元/平方米。“照此算,每一块地都是地王。”有业内人士直指。 目前广钢新城内仅个别楼盘在售,均价2.5万元/平方米。地王楼面价已经逼近板块内的楼盘售价。
保利地产广东公司董事长余英乐观估计,未来广钢新城的售价或在4万-5万元/平方米。但是,在方圆地产市场首席分析师邓浩志看来,4万-5万元/平方米的说法更多是调侃,他认为新地王未来建成后的产品售2.8万元/平方米起比较靠谱。“荔湾上一块宅地地王诞生已经时隔多年,而去年该区域又基本无优质地块推出,因此,本次拍出地王也是意料中事。”邓浩志还表示,如果本次拍卖放在去年,估计楼面价还要高出三四千元/平方米。
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杭州楼盘降价无参考意义 广州楼市今年将平稳发展
■专家说法
近日,杭州楼盘大幅降价引发楼市拐点论,业内人士普遍认为,这对广州楼市的参考意义不大。
中原地产项目部总经理黄韬认为,楼盘抛售实质上是个别城市个别楼盘的行为,就广州而言,市场上无标杆性楼盘降价抛售的现象。在节后降价的一部分楼盘价格也正在回调当中。黄韬认为,必须认清一点现实,今年的楼市不可能像去年那样疯狂。去年,一线城市涨幅普遍在20%的水平,但是今年的涨幅有可能收缩至5%-10%。“广州需求量大,房价并不可能大降。”
“楼市并不可能迎来突如其来的拐点。”广州市同创卓越地产总经理赵卓文也表示,从成交数据看,楼市近两个月确实有所降温,但是就此认为是拐点已至,还为时过早。赵卓文认为,由于开发商普遍面临资金链紧张、库存大的局面,其涨价预期也会受到一定的限制,今年的楼市将以平稳发展为主。未来如何,要看具体的货币政策以及楼市发展状况。
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