[摘要] 2014年2月28日,南京市人民政府办公厅下发《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》(宁政办发(2014)13号),对南京房地产市场的管理工作提出了七条意见,简称“宁七条”。
核心观点:事件描述:“宁七条”出台
2014年2月28日,南京市人民政府办公厅下发《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》(宁政办发(2014)13号),对南京房地产市场的管理工作提出了七条意见,简称“宁七条”。
增加有效供给放在首位,不再提及调控需求
此次“宁七条”对于房地产市场的表述,与两会政府工作报告一致,不再提房地产需求调控,把增加住房市场有效供给放在了首位。有效供给分为两个方面,一是中低价位、中小套型住房,二是保障性住房。一方面,南京市历年的供地规模均未超过500公顷,“宁七条”提出,未来五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上,其中90平米以下户型占比要超过50%。另一方面,南京市保障房建设一直以来投入力度都比较大,但是,从供地角度来看,住宅用地的计划供应中,保障房用地的供给近年来有下降趋势,同时,计划新开工面积也有下降。“宁七条”提出土地市场竞价设置限价,高出限价仍有竞争的,停止竞价,改为配建保障房面积或保障房建设资金,这既能有效控制土地溢价率的上升传导至房价,同时也能加大保障房的供地量。
多管齐下控房价:规范房企行为、加强价格指导
除了增加有效供给外,“宁七条”在控制房价过快上涨方面进一步提出了五点建议,主要是规范房企行为,加强价格指导。实际上,2013年,南京市房价的上涨速度确实较快:按照中指院的统计数据,2013年南京市商品住宅房价同比涨幅超过20%;按照统计局的数据,同比数据也超过了10%。而2013年全年,南京市的人均可支配收入增速为9.8%。如果我们考察南京市房地产的库存和销售情况,我们发现,目前南京市房地产市场的库存去化周期约为5.33个月,去化速度较快,库存压力较,房价存在一定的上涨动力。我们认为,在“宁七条”后五条管理房价的意见中,值得注意的是“规范开发企业成品住宅的申报指导”,针对以精装修为名义进行不合理提价的行为进行管理。
近期行业板块情况
从目前来看,基本面的弱势情况尚未转变。三月推盘高峰的到来将继续给库存消化带来压力,而成交端我们认为按揭贷的负面影响仍存,未来价跌的风险是否会扩大化值得关注和警惕。政策方面从两会的情况以及“宁七条”的表述看,进一步出现严厉的房地产调控政策的可能性不大。
风险提示
需求恢复慢于预期。价跌风险蔓延。
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