[摘要] 2014年以来，市场受到多重因素交织，楼市走势不明朗。新年以来，人民币持续贬值，美国退出QE预期加剧，房企通过境外融资成本加大。
2014年以来，市场受到多重因素交织，楼市走势不明朗。新年以来，人民币持续贬值，美国退出QE预期加剧，房企通过境外融资成本加大。而年后房地产个人房贷业务并没有像往年一样在年初出现放松，房贷收紧的趋势在蔓延，并且外围城市的降价潮、楼市崩盘论等传闻甚嚣尘上，引发市场恐慌、客户观望。购房者在各种舆论风声中对楼市预期不乐观，房企在信贷收紧下资金链逐渐紧张。土地是深深依附在宏观楼市环境中，但短期内的楼市状况并没有改变开发商的长远预期信心。一季度土地市场现分化，一线城市土地成交持续升温。
回归东莞土地市场，东莞受到扫黄影响，酒店、KTV、餐饮等相关行业受到牵连，短期内对东莞的经济带来一定的负面影响。政府在扫黄和土地财政的双重压力之下，通过卖地增加财政收入、房地产和工业项目的开发投资拉动经济增长的需求更加明显。成交方面，今年季度东莞土地交易量创下历年同期来的新高位，土地成交规模高位延续，但更多是工业用地拉动。新年伊始，政府适当放缓商住地的推地节奏，重心放在工业的招商引资项目，通过三重项目建设为新一年的经济增长埋伏笔。
今年季度拿地格局以外来企业为主，保利、碧桂园等品牌开发商均有现身拿地。在行业资金环境趋紧的情况下，品牌开发商借机入市，一方面品牌开发商在应对调控风险、资金来源的多元化，拿地条件更为成熟。另一方面现阶段不少房企谨慎拿地，品牌开发商可底价或低溢价拿地，拿地成本高更低，土地资源向资金实力优势的企业考虑。本季度东莞商住地的起步楼面地价为近三季度之低，也是拿地的较好时机。
从去年碧桂园在东莞拿地的踪迹来看，先后在黄江、常平、东坑、横沥等镇区布局，战略重点放在中部片区，加大了二三线区域的投入力度。据东莞中原研究部监测数据显示，截止现在碧桂园屯地占地规模55万㎡，建筑面积达到117万㎡。碧桂园频繁在东莞出手拿地储备待后续开发，待开发规模大，反映碧桂园长远看好东莞市场，也可预见未来碧桂园在东莞的市场份额将会明显提升，已进入快速发展的通道。
一季度关键数据一览：
一季度总体叙述：
进入2014年，国土部门继续加大推地力度，供应和成交量同比去年同期大幅增长。今年第1季度土地供应面积合计225.55万㎡，环比减少19.38%，同比增加63.14%。其中，商住地供应面积73.28万㎡，环比减少52.78%，同比增加175.09%。成交方面，土地成交221.6万㎡，环比减少24.94%，同比增加34.07%。其中，商住地成交面积64.19万㎡，环比减少60.75%，同比增加240.53%；商住地成交金额35.61亿元，环比减少56.35%，同比增加234.43%。
价格方面，今年第1季度商住地成交楼面地价2523元/㎡，环比上升1.32%，同比上升9.32%；商住地成交单价5548元/㎡，环比上升11.21%，同比下降1.79%。
一、 土地政策扫描：土地改革下，农村土地流转成为政策规范的重点。
点评：省两会召开上，广东剔除以城市群为主题形态推进城镇化，同时落实户籍改革成为实现新型城镇化的关键。在推进新型城镇化的进程中，土地改革成为城镇化的重要篇章。农村户口转为城市居民，农村土地流转成为土地政策规范的重点。
二、一季度土地市场现分化，一线城市地市持续升温。
上海：土地出让一季度入账468亿，同比增160%。
一季度上海土地市场合计成交了55幅经营性用地，较去年四季度减少了26.7%，较去年一季度则上涨61.9%，土地总成交面积为228.9万平，环比减少16.5%，同比上涨78.8%。其中，住宅用地成交了28幅，成交面积164.9万㎡，商业用地成交27幅，成交面积64万㎡。而在成交金额方面，一季度上海土地出让收入合计达467.8亿元，环比减少了28.4%，同比增加160.8%其中，住宅用地成交347.1亿元，商业用地成交120.7亿元。
北京：一季度土地出让金超过700亿元，土地市场现分化。
今年一季度，经营性土地的溢价率平均值达到49.17%，比去年同期增加15个百分点。另外，居住类用地中，有7成土地配建自住型商品住房。今年一季度北京土地出让金额已经突破700亿元，相比2013年一季度的480亿元有非常明显的上涨，也创造了历史同期的点。当前在整体市场分化加剧、房企资金链预期趋紧的局面下，房企拿地也更具有针对性。
深圳：一季度卖地231亿为去年同期的7倍。
深圳一季度共推出土地供应24宗，成交13宗，多宗龙岗的工业用地出现流拍，无一宗居住用地出让，共收获土地出让金231.8亿元。这一数额约为去年一季度土地出让金33 .28亿元的7倍，更是2012年全年的2倍。
大连：一季度土地市场供地11宗，下降28.57%。
2014年一季度大连土地市场供地11宗，成交10宗，比去年减少4宗，同比下降28.57%。占地面积56.34万平，同比下降14.99%，建面135.7万平，同比下降2.8%，成交总价44.18亿，同比下降56.68%,楼面均价3293元/㎡。
点评：开年以来，各地土地市场热度不减，成交规模仍然较高，尤其是北京、深圳、上海、杭州等重点城市成交十分活跃，一方面响应中央加大土地供应的号召，另一方面地方政府对于土地财政倚赖难以改观。一季度北京、上海、深圳等一线城市的成交金额同比去年激增，信贷收紧的楼市状况并没有改变开发商的长远预期信心。政府工作报告十年来首次未提及房地产调控，房地产行业市场化的趋势越加明显，行业越加健康运行。三四线城市由于市场消化压力大，开发商拿地相对谨慎。
三、东莞土地市场
（一）、土地供应
1、扫黄和财政的双重压力下政府继续加大推地力度，一季度土地供应量活跃。
一季度东莞土地整体供应量创同期高位，推地热度延续。
据东莞中原研究部监测数据显示，东莞土地供应合计44宗，面积225.55万㎡，环比减少19.38%，同比增加63.14%，为历年来同期的供应高位。其中，商住地供应10宗，面积合计73.28万㎡，环比减少52.78%，同比增加175.09%。商业用地4宗，面积合计2.11万㎡，同比减少60.78%。工业用地25宗，面积合计145.5万㎡，同比增加45.52%。
新年伊始，外围城市降价潮蔓延的影响，宏观环境发生显著变化。信贷收紧下，局部城市的降价蔓延、客户观望情绪增加，开发商的资金链趋紧。土地是深深依附在宏观环境中，尽管宏观环境的显著变化，但短期内的楼市状况并不影响长远的楼市预期。今年东莞土地市场良好开局，土地维持活跃的供应量，主要几点原因：其一，去年东莞楼市大丰收，不少开发商在这波行情中收获满满，资金链相对充裕。经过前期的快速消化，部分房企储备土地量明显不足，新年展开新的扩张策略。其二，东莞政府在扫黄和土地财政的双重压力下推地意愿强烈。与扫黄相关的酒店、KTV、餐饮等行业受到牵连，短期内对东莞的经济带来一定的负面影响。政府在经济压力之下，通过卖地增加财政收入、房地产和工业项目的开发投资拉动经济增长的需求更加明显。其三，在市场行业向好的之下，部分镇区政府重视房地产开发，乘势加推土地。
2、3月市场增加多种变数，供应量急剧回落。
一季度土地供应集中2月份，1月和3月供应量相对低位。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年季度商住地供应10宗，面积合计73.28万㎡，环比减少52.78%，同比增加175.09%，为近三年同期的。从月份供应走势来看， 1月、2月、3月分别供应9.51万㎡、50.98万㎡、12.79万㎡，供应量集中在2月份。随着春节假期的渐行渐远，国土部门恢复正常的推地状态。但进入3月商住地供应量出现大幅回落，主要有几个因素制约，其一，信贷收紧和外围城市的降价潮，引发客户观望，楼盘销售不顺畅。信贷收紧又在加大开发商的融资成本，拿地计划暂时搁置，政府根据市场需求状况也适当在3月放缓推地节奏。其二，东莞由于受到扫黄影响，部分官员受到清查，开发商相关的预售证、施工证的办理被押后延迟，影响开发商的推售计划和项目开工进程，开发商的资金链相对紧，拿地需求减弱。其三，为防止地块流拍和土地贱卖，国土部门进入全新一年，开发商尚在酝酿全年的供地计划，不会盲目加大商住地的推货量，推地上更趋于惜售心态。
3、局部镇区将房地产作为支柱产业的地位越加突出，频繁推地。
从供应区域来看，2014年季度商住地供应仍全是镇区地块，其中大岭山推2宗连体商住地，面积合计21.74万㎡，虎门也推出2宗连体商住地，面积合计14.93万㎡，东坑供应2宗商住地，面积合计10.8万㎡。此外，横沥、寮步、塘厦、凤岗分别供应1宗。局部镇区频繁推地，其中不乏个别较大规模的商住地，如大岭山、东坑近几年推商住地的力度明显加快，一方面反映局部镇区将房地产作为支柱产业的地位越加明显，另一方面也反映个别镇区政府企图通过加推加大规模的优质地块能吸引品牌开发商的介入，带动区域发展。
商住用地供应以一二线区域的商住混合用地为主。
2014年第1季度商住用地供应结构分解图：
2014年第1季度东莞挂牌上市土地情况一览：
（二）、土地成交
1、受春节假期影响，一季度东莞土地出让金收入明显回落。
据东莞中原研究部监测数据显示，今年季度东莞土地市场成交金额合计45.36亿元，环比减少49.92%，同比增长103.22%。与往年同期相比，今年季度的土地出让金收入为近三年同期之高，土地市场在良好开局。其中，商住地成交金额35.61亿元，环比减少56.35%，同比增加234.43%，占整体的78.51%。
本季度商住地占整体份额的比例明显收缩，主要有几点原因：其一，春假假期影响，开发商暂时搁置拿地扩张的策略，土地交易量的回落，出让金额随之下滑。其二，信贷收紧和人民币贬值等因素影响，开发商销售回款遇阻力，融资成本加大，拿地成本加大，开发商更是谨慎拿地，个别地块无人问津遭遇流拍，如大岭山两宗连体商住地无人问津流拍。其三，工业用地表现突出，成交金额比例上扬。今年季度东莞工业用地成交金额为8.15亿元，环比增加86.98%，同比增加24.3%。
2、一季度工业用地大唱主角，土地成交规模高位延续。
一季度土地交易量创历年第二高位，工业用地占比接近7成。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年季度东莞土地市场成交49宗，面积合计225.55万㎡，环比减少19.38%，同比增加63.14%，为历年来东莞第二高的季度交易量，仅次于上年第四季度。分类型来看，商住地成交13宗，面积合计64.19万㎡，环比减少60.75%，同比增长240.53%；商业用地成交4宗，面积合计2.11万㎡，环比减少72.94%，同比减少67.27%；工业用地成交27宗，面积合计151.07万㎡，环比增加77.4%，同比增加12.69%。工业用地占整体成交量的68%，接近七成。
今年季度东莞土地交易量创下历年同期来的新高位，土地成交规模高位延续，反映了新年土地市场的几个特点：其一，新年伊始，政府适当放缓商住地的推地节奏，重心放在工业的招商引资项目，通过三重项目建设为新一年的经济增长埋伏笔。本季度成交量高位延续更多是工业用地拉动，如华为斥资3.3亿元拿下松山湖三宗工业用地。其二，水乡片区继续加大招商项目力度，产业用地成交增多。其三，今年年初宏观环境发生变化，开发商拿地心态趋于谨慎，商住地成交所占比例有明显收缩。
3、短期楼市状况不改长远预期信心，开发商拿地保持一定的热度。
据东莞中原研究部监测数据显示，今年季度商住地成交13宗，面积合计64.19万㎡，环比减少60.75%，同比增长240.53%，为同期近三年之高。从月度走势来看，1月和2月由于受到春节长假效应影响，土地市场成色不足。进入3月份，地块供应增多，可选择性广，成交快速回升。
进入2014年，楼市环境发生微妙变化。外围城市降价潮蔓延、楼市崩盘论风神沸沸扬扬、信贷持续收紧等多重因素增加了市场的变数。由于人民币贬值、信贷收紧，个别房企由于融资途径单一，资金不具优势的企业现阶段重心更多侧重于出货上，暂时搁置扩张计划。从一季度的商住地交易情况来看，地块成交冷热并存，位于凤岗大运城邦花园的一宗商住地吸引16价企业53轮的抢拍，最终益田地产以溢价188%的63730万元斩获，折合楼面地价高达7257元/㎡，创下2007年楼市最疯狂的万科棠樾15243元/㎡以来的又一个单价地王。该项目靠近深圳的地缘优势，主打深圳客，楼盘价格远远高于凤岗其它项目的楼价。截止2014年3月31日大运城邦住宅仅有111套在售。在尝到深圳客所带来的甜头之下，企业不惜血本布局临深区域。同时由于市场不被过分乐观看好，个别地块惨遭流拍，大岭山两宗商住地无人报价流拍。
尽管短期的楼市形势尚不明朗，但楼市长远预期不改，开发商拿地依旧保持一定的热度，主要有几点原因，其一，东莞与其他一二线城市的形势不同，个别库存长期积压较高的城市出现降价潮，而东莞健康运行，库存处于偏紧状态，出货压力不大。其二，东莞有着800多万的人口规模，潜在需求大。其三，广深外溢的趋势持续加剧，临深片区地块受到资金追随。
4、虎门成交量继续领先，临深片区仍然是开发商追随的开发热土。
据东莞中原研究部监测数据显示，从本季度各镇区的成交情况来看，虎门镇赤岗村两宗连体商住地成交，助推整体交易量的走高，成交量领先其他镇区。虎门由于房地产发展相对成熟，政府规划上以较大规模地块为主，未来开发项目的档次、品质要好。东坑由于经济水平相对落后，东坑政府重视房地产发展，企图吸引品牌开发商的介入，通过房地产的开发投资促进区域的经济增长，也有效盘活当地的购房需求，土地交易活跃。本月临深片区有凤岗和塘厦两宗商住地成交，凤岗地块拍出7257元/㎡的楼面地价，大大出乎市场意料，为万科棠樾之后的又一个单价地王，反映临深片区在深圳客外溢的利好下，不少房企不惜重金布局。碧桂园继观澜碧桂园、碧桂园时代城、碧桂园天麓山后又拿下塘厦一宗商住地，为碧桂园天麓山南面，继续扩大塘厦版图。预计未来临深片区将继续成为市场开发的热土。
5、挂牌交易地块基本顺利成交，供需关系相对平衡。
从商住地的供求关系来看，今年季度东莞商住地的供需比为1.14，比上个季度微小走高，主要是本季度东莞有2宗连体商住地因无人报价而流拍，反映在房企资金链相对从紧的环境下，不具有资金优势的企业拿地相对谨慎。除了大岭山两宗商住地流拍外，其余地块均能顺利交易，供需关系维持相对平衡的状态。
6、一线镇区成交比例，三线镇区渐发力，虎门、东坑将成为开发热点区域。
2014年1季度商住用地成交结构分解图：
2014年季度，东莞全市有13宗商住地成交，成交面积合计64.19万㎡。其中，一线镇区成交面积35.77万㎡，占总比的55.72%，主要是虎门、寮步、厚街等区域有地块成交。二线镇区成交8.11万㎡，占总比127.64%，主要是凤岗、石龙、茶山有地块成交。三线镇区渐发力，本季度有东坑、横沥分别成交2宗、1宗地块，面积合计20.31万㎡，占总比的31.64%。
一线镇区如虎门、寮步、塘厦等一直是土地供应相对热门的区域，这些区域经济发展水平发达，人口众多，市场需求旺盛，吸引较多开发商拿地布局。本季度中国电子东莞产业园拿下虎门赤岗村两宗商住地，未来将会对接产业园的居住需求。保利地块延续扩张策略，继松山湖、樟木头、清溪、凤岗后进驻寮步，该地块靠近松山湖大道，未来也可承接部分松山湖需求。丰泰地产在观山碧水后继续扩大厚街横岗版图、东坑和横沥本月也分别有地块成交。
7、土地资源向资金实力优势的企业靠拢，品牌房企借机抄底土地市场。
2014年1季度开发商拿地结构分解图：
据东莞中原研究部监测数据显示，今年一季度商住地房企格局中，外来开发商拿地8宗，面积合计51.17万㎡，占整体规模的79-.71%，达到8成。本土企业拿地面积5宗，面积合计13.02万㎡，占整体的20.29%。本季度以外来开发商拿地为主，碧桂园、保利等品牌开发商拿地积极，反映土地资源向资金实力优势的企业靠拢。在短期行业环境发生显著变化的情况下，部分品牌房企或借机抄底土地市场，主要体现在如下几个方面：其一，信贷收紧，人民币贬值，楼盘销售回款不顺畅，融资成本又加大，小型企业对抗市场风险偏弱，不敢贸然拿地。其二，土地市场是深深依附在楼市的大宏观环境中，二级市场的低迷也会蔓延至地市。在二级市场成交不见明显起色的情况下，部分企业拿地意愿不强，竞拍土地的交易氛围或趋于冷淡，品牌开发商可以通过底价或者低溢价获得地块。其三，今年一季度东莞商住地的起步楼面地价2066元/㎡，为近三季度之低。底价楼板价出现回落，房企拿地成本有所降低。品牌开发商在应对调控风险、资金来源的多元化，拿地条件更为成熟。在遇到优质地块，品牌房企或出现抄底拿地。
碧桂园低成本拿地扩张，加大二三线区域的投入力度。
自去年下半年以来，碧桂园加快拿地节奏，快速扩充土地储备。从去年碧桂园在东莞拿地的踪迹来看，先后在黄江、常平、东坑、横沥等镇区布局，战略重点放在中部片区。一方面中部片区拿地成本相对低廉，符合碧桂园拿地标准。另一方面重点布局在中部地区，利于整合片区资源，全面消化累积的客户资源。碧桂园低价成本拿地迅速扩张，尤其加大二三线区域的投入力度。
新年过后碧桂园先后在横沥、东坑、塘厦拿地，扩张策略方兴未艾，据东莞中原研究部监测数据显示，截止现在碧桂园屯地占地规模55万㎡，建筑面积达到117万㎡。碧桂园频繁在东莞出手拿地储备待后续开发，待开发规模大，反映碧桂园长远看好东莞市场，也可预见未来碧桂园在东莞的市场份额将会明显提升，已进入快速发展的通道。从2009年进驻东莞以来，碧桂园先后布局大朗、沙田、塘厦、企石、常平、黄江、东坑、横沥等8个区域，拿地规模迅速扩大，战略战线不断延伸，其一，从碧桂园集团发展策略来看，布局在三四城市，地价相对低廉，东莞作为接近三线的城市，是碧桂园布局的重点城市之一。其二，东莞潜在需求规模大，碧桂园长远看好东莞市场。其三，经过几年来的耕耘，碧桂园在东莞的运作日益成熟，产品线以主流的刚需为主、高端为辅，并且高性价的优势吸引东莞众多的工薪阶层置业。
8、一线区域交易活跃，商住地楼面地价企稳小幅上升。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年季度，东莞商住地楼面地价为2523元/㎡，环比上升1.32%，同比上升9.32%。本季度一线区域地块交投持续活跃，商住地楼面地价企稳小幅上升。
9、个别地块高溢价成交带动整体溢价率走高，房企理性拿地。
据东莞中原研究部监测数据显示，今年季度东莞商住地溢价率为37%，比上个季度的22%增加15个百分点。本季度溢价率超过50%的有两宗地块，一宗是位于凤岗官井头村的商住地，被16家企业53轮的争夺，最终益田地产以溢价188%斩获。另一宗是位于虎门赤岗的商住地，被2家企业竞拍至55轮，最终中国电子东莞产业有限公司以溢价69%获得。其余地块的溢价率均在50%以内，本月个别地块的高溢价助推整体溢价率走高，普遍地块以低溢价成交，反映房企侧重于理性谨慎拿地。
2014年1季度商住商业用地成交一览：
四、后市展望
l 政府工作报告十年来首次未提及房地产调控，将给予房企长远的拿地预期信心。
3月5日上午，第十二届人民代表大会第二次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。今年政府工作报告未提房价而仅提“分类调控”，这也是近10年来政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性。
今年政府工作报告未强调房地产调控，2014年房地产行业面将会趋于稳定，主要有几个因素制约：其一，过去以限购、限贷为主的行政调控手段仅仅在短期内起到立竿见影的效果，但长期成效不显著。被压抑的市场需求待释放后，房价也出现反弹，导致整个行业的价格机制基本失灵。新一届政府更加强调市场化的调节作用，发挥市场在资源配置中起着决定性作用。其二，今年GDP增长目标为7.5%，在宏观经济环境相对严峻，房地产与相关上下游行业拉动内需的作用明显，中央对房地产的调控不会过于激进。基于以上因素，东莞中原研究部认为，两会之后中央不会出台“一刀切”的全局性打压政策，2014年行业基本面将趋于稳定。在行业面基本稳定，中央从过去的“打压”向“促进”转变，房地产行业向着健康发展运行，将给予房企长远的拿地预期信心。
l 房企再融资再开闸，将有效缓解上市企业的资金流，提高拿地积极性。
3月26日迪马股份发布公告称，公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事宜获得证监会通过，成为了近期第四家再融资方案通过证监会放行的房企，同时也是房企再融资开闸后过会的房企重组方案。随着对房企资金调控的时间越来越长，银行的信贷资金已难以满足大型房企的发展需要，房企大鳄开始借道信托融资。房企再融资的开闸对企业负债结构的优化以及资金压力的缓解都将起到直接的积极作用，提升上市房企的盈利能力，将有效缓解上市企业的资金流，提高拿地的积极性。
l 信贷收紧下中小型房企对未来预判相对谨慎，土地资源继续向资金实力强的企业靠拢。
进入3月，东莞开盘加推的项目仍然寥寥无几，市场处于相对平静状态。信贷收紧直接提高购房者入市成本，开发商销售回款不顺畅，贷款融资成本也在加大。中小企业由于融资渠道狭窄，应对市场风险偏弱，现阶段拿地意愿不强，重心放在项目的出货上。而一些大型的品牌房企对东莞未来的信心预期乐观，在遇到合适地块借机布局，土地资源继续向资金实力强的企业靠拢。
l 4月土地交易量偏于冷清，国土部门调整地块用途标准，更侧重于商业部分。
据东莞中原研究部监测数据显示，截止到4月1日，东莞后市将有12宗地块挂牌出让，面积合计59.31万㎡，其中商住地仅1宗，面积合计5.29万㎡，并且4月商住地出现空挡出让。商业用地3宗，面积合计16.03万㎡，工业用地8宗，面积合计37.99万㎡。4月土地交易量仍然偏于冷清，主要有几种原因：其一，去年土地交易量旺盛，企业对新增土地储备的需求有所减弱。其二，今年房企资金链有所紧张，不少房企无暇光顾土地市场。其三，国土部门为防止流拍，也有意放缓推地节奏。
近期国土部门挂牌出让地块在土地用途上有明显调整，如万江坝头村出让一宗地块，普通商品住房10%＜P≤32%，商服用地68%≤P＜90%，商业比例占据大部分。又如虎门博涌村编号为2014W4022的地块商业部分占60%，商住部分40%。从这些地块可以反映，政府在土地用途上更加灵活调整，也不再是过往单纯地出让土地获得土地出让金作为收入，目前更加侧重于发展商业地产，通过商业拉动消费、增加长远税收为主。
2014年4月、5月部分待挂牌交易用地一览：
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