[摘要] 5月土地供应量持续回落，整体土地供应22.64万㎡，环比减少69.55%，同比减少71.92%，其中商住地供应11.97万㎡，环比减少48.22%，同比减少31.01%。5月政府推地力度明显放缓，地供应量跌至年内低谷。
时间匆匆，转眼已进入5月。然而传统购房旺季的红五月并没有如期而至，房地产行业延续降温态势。根据统计局数据显示，2014年前四月房地产开发同比增速16.4%，为2013年以来的增速。1-4月房地产企业资金到位增速也仅为4.5%，跌至今年谷。随着人民币的贬值预期加剧，海外融资成本加大，房企海外融资成本大幅减少，企业资金愈发紧张。在跌声一片的楼市环境下，二三线多个地方政府蠢蠢欲动救市，松绑限购令、放宽购房入户等政策频繁涌现。
然而，信贷收紧促使市场进入自发性的调整，政策放松在短期内难见成效。
在楼市形势不容乐观和开发商资金链紧张的环境下，土地市场难以走出低迷期。
受到新房市场的颓势影响，5月政府推地力度深度放缓，土地供应量跌至低谷。而5月由于热门区域多宗地块集中入市，包括虎门、万江、常平等区域的优质地块上市，土地交投量迅速升温。一线品牌开发商更是集中亮相拿地，绿地首次进入东莞常平，将建酒店、商铺、住宅为一体的城市综合体。东莞开发商销售业绩排行中，1-4月恒大地产逆市下保持高增长的销售金额。恒大集团还涉及足球、饮水等行业，企业资金来源广，拿地布局的战略持续延伸。本月恒大地产斩获万江2宗商住地，扩大万江版图。恒大集团目前战略布局主攻三四线城市，在东莞布局集中在中心城区。随着第三座厚街万达拔地而起，万达造城运动持续如火如荼，再次斩获虎门一宗商住商业混合用地。尽管5月供应地块优质，但楼面地价处于合理运行，地价回归理性，一方面基准定价上偏向于理性；另一方面开发商拿地回归理性。在逆市环境下，地块拍卖以底价成交为主，高溢价拿地的现象减少。对于资金实力雄厚的企业而言，逆市拿地无疑是能控制拿地成本的一种方式，逆市下土地资源向实力企业靠拢。
5月土地供应持续回落，成交热度迅速回升。
5月关键数据一览：
月度总体叙述：
5月土地供应量持续回落，整体土地供应22.64万㎡，环比减少69.55%，同比减少71.92%，其中商住地供应11.97万㎡，环比减少48.22%，同比减少31.01%。5月政府推地力度明显放缓，地供应量跌至年内低谷。
成交方面，5月多宗地块集中入市，其中不乏热门区域的优质地块，地市交投活跃度大大增加。5月土地整体成交量为73.48万㎡，环比增加224.02%，同比增加1.71%；成交金额31.33亿元，环比增加198.17%，同比增加206.14%。其中商住地成交面积为28.81万㎡，同比增加200.88%；成交金额15.33亿元，同比增加194.96%。
二、东莞土地市场
（一）、土地供应
1、整体土地供应量跌至年内低谷，土地市场的冷清表露无遗。
据东莞中原研究部监测数据显示，5月东莞土地供应7宗地块，供应面积合计22.64万㎡，环比减少69.55%，同比减少71.92%。5月东莞土地整体供应量仅22.64万㎡，为年内的供应记录，也创下近24个月的月度供应记录。其中，商住地供应4宗，面积合计11.97万㎡、商业用地1宗，面积合计5.58万㎡、工业用地2宗，面积合计5.09万㎡。5月土地供应量大幅回落，土地市场异常冷清的状况表露无遗，一方面由于新房市场的颓势直接蔓延至土地市场，政府推地力度深度放缓；另一方面货币政策难见宽松，利率市场化下银行资金运营成本提升，开发商融资成本随之增加。资金链的紧张使得开发商拿地意愿大大下降，侧重点在于去库存，对土地需求大大减少。
2、新房市场的颓势蔓延至土地市场，政府推地节奏深度放缓。
5月商住地供应跌至年内第二低位，土地市场回暖乏力。
据东莞中原研究部监测数据显示，5月东莞商住地供应4宗，面积11.97万㎡，环比减少48.22%，同比减少31.01%，跌至年内第二低位的供应记录，仅高于1月份的供应月度水平。5月土地整体供应量持续回落，供应的4宗商住地中，万江和樟木头分别供应2宗。其中万江供应两宗占地规模合计11万㎡的商住地，地块靠近恒大帝景21332元/平方米[万江]恒大帝景13套在售，最终被恒大地产双双擒获，继续扩大万江版图。5月商住地的供应量略显不足，究其原因：其一，外围市场降价潮持续蔓延，购房者和客户尚未走出观望期，土地市场回暖也乏力。其二，新房市场的颓势蔓延至土地市场，开发商对市场预期走低，政府顺势减少商住地的推地力度。其三，今年中央取消地方政府供地计划指标的执行，地方政府在推地上更具有自主性。在逆市环境下，国土部门为防止地块贱卖甚至流拍，推地节奏顺势放缓。
2014年5月东莞挂牌上市土地情况一览：
（二）、土地成交
1、优质地块集中成交，助推5月土地出让金迅速走高。
据东莞中原研究部监测数据显示，5月东莞土地成交金额为31.33亿元，环比增加198.17%，同比增加206.14%。其中商住地金额为15.33亿元，同比增加194.96%，占整体交易金额的49%。5月土地出让金迅速走高，一方面由于大宗规模的优质地块集中成交，拉高整体出让金额。另一方面本月土地成交量迅速回升，包括商住地和工业用地的成交回升，助推土地出让金额的走高。
2、5月土地成交规模有所升温，但土地市场转淡趋势难改。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年5月东莞土地成交15宗，面积合计73.48万㎡，环比增加224.02%，同比增加1.71%。其中商住地成交6宗，面积合计28.81万㎡、商业用地2宗，面积合计12.32万㎡、工业用地7宗，面积合计32.35万㎡。5月土地整体成交量比上月出现明显回升，为年内第二高位的成交水平，仅次于3月份。5月土地成交规模有所升温，但回暖行情乏力，难以改变土地市场转淡的趋势，体现在如下两个个方面：首先新房市场下行趋势已定，开发商的未来预期持续走低；其次，商住地出让以万江、虎门等热点区域的优质地块为主，底价成交成主流，市场热度不高。
3、热门区域多宗地块入市，5月商住地成交规模大幅回升。
5月城区镇区均有商住地挂牌入市，整体交投量明显活跃。
5月东莞商住地市场多宗优质地块入市，包括虎门、万江、常平、大朗等房地产开发热门区域的地块，土地交易氛围明显活跃。5月东莞商住地成交6宗，面积合计28.81万㎡，同比去年同期增加200.88%。而上月东莞商住地出现断档成交，本月商住地市场快速走出低谷期。5月由于多宗优质地块上市，并且都是集中在房地产开发相对成熟和热门的一二线区域，地块价值稀缺，片区楼市预期被长远看好。5月与部分一二线城市如南京、长春、杭州、西安等土地市场的冷清相比，东莞的商住地成交规模出现大幅回升，主要有几个特点：其一，房地产市场形成分化，一线部分城市由于出现供应远远大于需求的格局，行业危机和风险显现。在淡市下，部分城市楼市跌跌不休，开发商不敢贸然布局。其二，部分资金实力雄厚的品牌开发商布局战略上逐渐主攻二三线城市，如恒大地产长远看好东莞楼市发展，擒获万江两宗商住地，万达第四座万达广场落户虎门，绿地正式进驻东莞等。其三，东莞热门的房地产开发区域聚集优势资源，城区及经济较发达的区域受到青睐。5月东莞挂牌出让多宗热点区域的地块，地块综合素质佳，吸引开发商出手拿地。其四，部分镇区政府通过招商引资引进房地产项目，尤其是商业占比较大的项目，能促进区域的商业地产发展。
一线品牌开发商集中亮相拿地，土地资源向资金实力雄厚的企业靠拢。
5月除了原来在东莞深耕的恒大地产、万达地产继续延伸扩展策略外，作为一线品牌开发商绿地首次进入东莞选择布局南城。5月一线品牌开发商集中亮相拿地，第四座万达广场落户虎门，绿地集团将在常平建城市综合体项目，恒大地产扩张万江版图，一方面反映东莞吸引越来越多的一线品牌开发商进驻，楼市长远被看好。另一方面越来越多企业的进入，房地产市场竞争日益激烈，尤其通过品牌开发商的介入将利于提高房地产开发的成熟度及综合素质。其中，万达集团以12亿元斩获虎门一宗占地11万㎡的商住商业用地，整体折合楼面地价3380元/㎡。万达是东莞政府引进的重大项目，短短三年时间，三座万达广场已拔地而起，第四座万达广场正式落户虎门。政府企图通过万达的商业航母，发展东莞商业地产，通过内部消费拉动经济增长，从而达到政府的期望值。绿地集团和富泰地产联合拿下常平占地12万㎡的商住商业用地，折合整体楼面地价1318元/㎡。绿地首次进入东莞选择布局常平，将建集酒店、商铺、住宅等多种物业为一体的城市综合体。而常平服务行业发达，中心镇区的商圈发展十分成熟，当地消费力强，与绿地发展商业、酒店产业相吻合。东莞房地产发展后劲十足，品牌开发商集中亮相拿地，土地资源向资金实力雄厚的企业靠拢。
此外，利丰地产继续延续石排版图，以接近1亿元斩获石排3.46万㎡的商住地，折合楼面地价1583元/㎡。钜隆地产获得大朗一宗占地仅8095元㎡的商住地，折合楼面地价1480元/㎡。
4、开发商拿地渐回归理性，5月商住地楼面地价合理运行。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年5月东莞商住地成交28.81万㎡，同比增加200.88%；楼面地价2043元/㎡，同比下降6.77%。尽管今年5月东莞热门区域的地块集中出让，地块综合素质佳，但是整体楼面地价仍逊色于去年同期，一方面在房地产行业降温态势加剧的环境下，国土部门为防止流拍，对基准地价的定价偏于合理。另一方面，行业形势微妙变化，开发商拿地渐回归理性，5月商住地楼面地价合理运行。
5、5月商住地溢价率低位徘徊，底价成交成主趋势。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年5月东莞商住地溢价率为6.61%，溢价率低位徘徊。尽管5月成交的商住地集中在一线发达镇区，地块综合素质优质，但溢价率处于低位徘徊，一方面由于信贷收紧的楼市形势较为严峻，开发商资金链进驻，拿地意愿不强，大多数地块以底价成交为主；另一方面楼市环境不容乐观，开发商改变未来的市场预期，多数以去库存为主。5月商住地拍卖氛围趋于平淡，高溢价拿地的现象减少，底价成交逐渐成为市场的主趋势。
2014年5月东莞土地交易明细：
三、6月土地挂牌量大幅萎缩，预计市场热度将明显降温。
根据东莞中原研究部监测数据显示，截止5月28日，东莞只有4宗地块挂牌出让，面积合计7.25万㎡。其中樟木头三宗地块，分别是两宗占地规模较小的商住地和一宗占地5.6万㎡的商业用地；另一宗是位于石龙西湖占地仅6762㎡的商业用地。5月东莞多宗优质地块上市，土地升温态势明显。6月东莞商住地挂牌出让寥寥无几，土地挂牌量再次出现阶段性回落，土地市场尚未走出低潮期。从出让地块性质来看，樟木头出让的三宗地块均是位于樟木头镇樟罗社区，地块所在片区已开发帝豪花园、万豪花园、顺景花园、雅翠花园等项目，居住和商业氛围浓郁。另一宗商业地块是位于石龙旧城中心的西湖村，片区专业市场发达，部分租金去到150-200元/㎡，商业发展较为成熟。随着石龙新火车站的通车，将进一步带动石龙商业地产的发展。
低迷冷清的楼市状况直接传导至土地市场，开发商资金紧张，无暇顾及土地市场，同时也改变楼市的未来预期信心。6月土地市场热度将大大降温，商住地供应规模大幅萎缩，究其原因：其一，信贷收紧下的楼市降温已成大局，开发商资金链紧张，储备待后续开发的意愿减弱。其二，国土部门为防止流拍，谨慎推地。其三，今年中央取消供地计划的实行，地方政府在推地上更具有自主性。土地作为稀缺资源，东莞政府也从过往土地的贱卖向追求溢价成交的转变。同时政府在土地资源利用上更加侧重于规划上的布局和长远。6月土地供应量大幅萎缩，优质商住地寥寥无几，再加上新房市场的低迷状况，开发商对未来的市场预期将持续走低。
2014年6月东莞挂牌上市土地情况一览：
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