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5月东莞多房企业绩未达标 政府拟水乡新城为核心

瑞峰置业   2014-06-11 07:56

[摘要] 5月,最为引人注目的莫过于“水乡新城”。在水乡经济区的功能定位中,它被当作核心,并配合以区域发展轴和功能联系带的基本骨架,形成“组团集聚、轴带强心、圈层布局”的空间结构。

一、导读

1、宏观:楼市分化明显,政府不刺激不打压  莞房产投资平和,经济稳步回升

层面:“分化时代”不等于“市场崩盘”,虽然最近主要城市房价遇冷,但一线城市和大部分二线城市仍供需两旺,价格处于上升通道。二、三线城市趋于平稳,一些三、四线城市开始降价。

房价分化出现后,部分价格下跌的地方政府希望松动调控,松绑限购政策。据报道,有些城市已开始通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市,而另有些地区也放出调整购房政策的信息。对于未来楼市走势,业内人士一致认为,市场崩盘这种情况不会发生。未来楼市不可能再像从前一样只涨不跌,但也不会崩溃。

东莞层面:进入2014年以来,的房地产开发市场出现分化,部分三、四线城市房地产泡沫积累,出现严重的房地产过剩局面,银行信贷收紧,房地产开发投资压力渐显,预计全年投资增速保持平和。

随着前两年引进的一批重大项目的相继落地投产,如华为终端等一批企业的投产,将会释放出新增产能,加上商事登记条件的放宽带来的市场活力释放,以及市政府大力扶持实体经济,全市经济有望抵消部分不利因素影响,全市经济增长实现稳步回升。

2、土地:5月的东莞土地供应市场节奏有所放缓,全市共有7宗土地上市,面积约21.36万㎡,环比下滑7成多,是自2013年以来的土地供应量的月份。其中商住用地供应4宗,面积约11.97万㎡,环比下滑近5成,主要是万江2宗商住地集中出让。商住成交方面,得益于4月的多宗优质地块集中入市,5月的商住成交量有所上涨,共有7宗商住地成功上市,出让面积约39.63万㎡,同比上涨150%,但从现场交投来看,底价成交是其主基调。而从近期的出让公告和新一期的预告来看,6月土地供应将再陷入低谷,全市仅有2宗商住商服用地供应,预计后市土地供应的偏紧状态将持续一段时间。

3、新增:2014年5月共有22个项目有商品房供应,合计41.43万㎡,环比下滑17%,同比下滑65%。其中供应住宅项目有15个,合计36.23万㎡,环比下滑24%,同比下滑68%。主要是受宏观大环境的影响,开发商推货意愿降低,计划入市的项目纷纷延迟,今年5月纯新盘项目仅有龙光君御华府一个,其他皆为老盘新推;同时新推住宅货量超过2万㎡只有7个项目,难以与往年体量推货对比,处于历年同期第二低位,仅次于09年(34.04万㎡),让原本新货四面开花的“红五月”成为消化余货的月份,未取得令人满意的成绩,开发商上半年业绩备受考验。

4、成交:2014年5月共有208个项目有住宅成交,合计40.87万㎡,环比微涨8%,同比下滑4成,“红五月”风光不再。原因有:一、信贷环境持续紧缩,房贷利率普遍上升,影响购房者的入市热情;二、开发商推货节奏放缓,供应量同比大幅下滑近7成,导致客户选择面变窄,对成交量上涨造成直接的影响;三、多数项目成交不理想,208个签约项目中签约套数过百仅有厚街万达广场、新世纪领居、汉唐蜜园、中央财津、中惠香樟绿洲、龙光君御华府、万科朗润园7个项目,5月签约套数在30套之下项目超则8成;四、由于库存偏紧,房价依然坚挺,“特价促销”的多为项目余货或者大户型产品,没有达到购房者期望的优惠难以撼动购房者批量入市。

5、均价:2014年5月住宅均价为9122元/㎡,环比微升0.3%,同比上涨6.2%,原因:1、5月别墅成交119套创年内新高,出现回暖迹象,且价格方面环比也有11.2%的增幅,主要是锦绣山河、海逸豪庭、鼎峰源著、佳兆业帝景中央等高端别墅项目成交所助推;2、成交领先的项目多为精装修项目,均价“破九”或“破万”,以厚街万达广场、万科四季花城、汉唐蜜园、万科朗润园、中央财津等项目为代表;3、由于库存偏紧,在售项目价格依然比较坚挺,除了特价产品之外,整体价格没有明显的让步。

6、潜在供应:与楼市冷淡的成交市场相反,5月的开工市场则依然热火朝天,住宅和非住宅开工量皆创08年以来同期新高。瑞峰置业市场研究部数据监测显示:2014年5月东莞全市共有13个项目有开工动作,总开工量143.35万㎡,超过了今年1月的高峰值142.64万㎡,同比去年5月大涨1倍多;其中住宅建筑面积约92.57万㎡,环比微降5%,同比却大涨75%;非住宅面积约50.58万㎡,环比上涨84%,同比增长两倍多。预计6月开工量将持续保持高速运行状态, 但受楼市观望情绪影响,开工量上升速度将有所放缓或下降。

 

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