[摘要] 关于空置率的争议已持续多年。官方并无清晰定义和公开统计披露。2010年曾有报道称，国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。
房市调整之中，各界对后市判断莫衷一是。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心6月10日发布调研报告称，中国城镇住房空置率高达22.4%。
上述报告称，中国家庭自有住房拥有率已经很高，刚需以及改善型需求乏力且难以实现。而城镇地区有空置住房约4898万套，新增供给也大于需求；房价下行趋势已定。
关于空置率的争议已持续多年。官方并无清晰定义和公开统计披露。2010年曾有报道称，国家电网利用智能网络，在660个城市查出总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。不过，国家电网随后否定了这一说法。国家统计局发言人盛来运则回应称,国家统计局关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。
6月4日，国新办就棚户区改造和保障性住房建设工作进展情况发布会上，住建部总经济师冯俊回答记者提问时则称，现在一些媒体和专业人士所指空置率和国际上的空置率概念不同。他说，国际上空置率概念是指城市当中有出租或出售愿望的住房量和总住房量的比值。他认为仅凭晚上亮灯数量推算空置率是不合适的。
高空置率如何算得
空置率在世界上许多国家都已进入常规统计，并定期发布。此次中国家庭金融调查采取抽样调查方式。2013年完成样本2.8万余户，覆盖29个省、262个县、1048个社区。统计的空置房屋包括两类：仅拥有一套住房家庭因外出务工等原因而空置的自有住房（即“人房分离”）；以及多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。报告称，其对空置住房的定义与美国住房空置调查相同，不包括新建但未出售的住房，其它国家和地区包括新建但未出售的住房。
这份《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》报告显示，2013年，中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。据此估算，城镇地区空置住房约为4898万套。2013年5月至2014年5月，中信里昂也曾聘请专人对中国的12个城市进行空置率调查，每个城市调查50个项目。总体空置率为15%。中信里昂当时据此判断，2014年楼市拐点降至。
报告显示，“人房分离”造成的空置住房比例，2011年为4.8%，2013年为5.1%，略有上升。拥有多套住房的家庭空置房屋的比例明显增加，从2011年的15.8%上升到2013年的17.3%。
其中，三线城市空置率为23.2%，总体上略高于一线城市（21.2%）和二线城市(21.8%)。北京、上海、天津、重庆、成都、武汉六大城市中，重庆空置率，达25.6%。北京、上海，分别为19.5%和18.5%。东、中、西部地区总体空置率水平则大体相当。收入越高，住房空置家庭比例越高。投资、家庭有适龄未婚男性等，是家庭持有空置房的主要原因。
根据报告，中国城镇住房空置率已经显著高于国际一般水平。2000年至今，美国的空置率介于1%至3%。香港地区的住房空置率低于5%。欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%。日本2008年的空置率为13.1%。台湾地区2001年的住房空置率为17.6%。
调查还显示，经济适用房的空置率高达23.3%，仅次于商品房的空置率。家庭年总收入的25%家庭拥有经济适用房的比例，达3.2%，比中低收入家庭高出近1个百分点。这部分经济适用房27.5%处于空置状态。“经济适用房存在严重的资源浪费和‘错配’现象。”西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁在发布会上称。
无房家庭数量呈下降趋势
报告还显示，中国家庭自有住房率达九成。其中城镇家庭住房拥有率为87.0%，已经显著高于与欧美发达国家。同时，2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%，比2011年增长了15.9%。2014年3月的季度数据则显示，21.0%的城镇家庭拥有多套房。至2013年8月，首次购房占购房家庭比例为47.7%。2013年8月至2014年季度间购房的家庭中，首次购房家庭比例已显著降低至19.7%。
甘犁及其团队认为，中国住房市场正面临刚需乏力且难以实现的困境。据其调查，2011年8月到2013年8月，无房等城镇家庭刚性住房需求从28.2%降低至24.6%。2014年季度则进一步下降至22.2%。改善性需求方面，报告结合家庭在所居住房屋的年限和房屋面积，估算比例为13.1%。
根据是否能支付首付款等不同标准，报告估计城镇地区可实现的住房需求为7.0%-14.7%，不到潜在需求的40%。可实现刚性住房需求在680万与2300万之间，可实现改善型住房需求在860万与950万之间。总计可实现上限为3250万套。
而城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅约为350万套，总供给为5248万套住房。也就是说，即使不计算“十二五”期间的保障性住房建设供给，现有的存量住房可以满足可实现住房需求。
新增需求方面，报告估算，城镇化带来的新增需求、新增成年人住房需求、新增拆迁家庭住房需求以及新增改善型住房需求总计，未来五年年均新增住房需求为995万套，而包括保障房和商品房在内的年均住房总供给为2504万套。照此计算，40%的年均住房供给即可满足年新增住房需求。
据此，报告认为，中国住房供求不平衡明显。因此，在住房市场调控中，应注重盘活存量，减少浪费。短期可以通过免除租房税费，规范租房市场来保护出租双方利益，让空置住房产生效益。长期可通过对多套房家庭征收房地产税，提高空置房持有成本，激活空置住房。
针对现有保障房同时存在“错配”及高空置现象，报告建议，应该减少或停止新建保障房。通过对低收入家庭或农村流动家庭发放租房补贴，既能解决这部分家庭的住房问题，也能活跃租房市场，有效利用闲置的社会资源。
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