[摘要] 以房养老,自7月1日到2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
6月23日，保监会召开新闻发布会，公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（下称《意见》），自2014年7月1日至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
“反向抵押养老保险”是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，拥有房屋完全产权的老年人，把房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、和经抵押权人同意的处置权，并按照约定领取养老金直至身故。
保监会表示，开展以房养老试点，有利于健全中国社会养老保障体系，拓宽养老保障资金渠道，拓宽养老保障资金渠道，有利于保险业进一步参与养老服务业发展。
保监会规定，保险公司开展以房养老，应当向中国保监会提出申请，以获得试点资格。具体资格条件包括：已开业满5年，注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；具有专业的法律人员，能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理；具有房地产物业管理专业人员，或委托有资质的物业管理机构，有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置；具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制体系，能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算等。
如在试点期间，保险公司出现不符合试点资格条件的情况，中国保监会将暂停其开展反向抵押养老保险新业务，直至其重新符合试点资格条件。
同时，《意见》规定，保险公司开展反向抵押养老保险，应对相关房屋按照产权抵押的有关规定进行处理，根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品（以下简称参与型产品和非参与型产品）。
参与型产品指保险公司可参与分享房产增值，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值，抵押房产价值增长全部归属于投保人。
此外，《意见》对试点业务宣传、销售人员管理、销售过程管理、信息披露、财务管理、服务创新、投诉处理、监管问题均作出了细致的规定。
谁来养老，在哪养老，怎么养老，这在中国是一个迫在眉睫的问题。财新网此前报道《保险助解养老难题》提到，中国老龄化加剧呈现出城乡老龄化差别大、未富先老等问题。农村老龄化严重高于城市，预计到2028年农村老年人口比重将突破30%。中国在1999年进入老龄化的时候，人均GDP不足1000美元，而发达国家进入老龄化社会，人均GDP在1万美元以上。
现行的养老保障主要建立在三大支柱之上：支柱为强制性社会保险；第二支柱为补充性养老保险，主要包括企业年金和团体养老保险计划；第三支柱为个人商业养老保险，比如一些寿险、养老险、长期护理险等。政府负担过重，第二、第三支柱发展不足，覆盖率不断下降等问题早已被各界人士指出。
目前中国养老保障体系中，90%以上的资源主要还是来自上述三大支柱形成的养老金，而社区养老、机构养老机制的供给不足。
随着2013年9月6日，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》形成养老保障体系的初步顶层设计，越来越多的机构开始参与养老产业，比如从发行债券、私募股权基金、信托计划等方式探索资金来源的其他可能性。保险业也将发挥重要作用，一些保险公司参与的积极性也较高。目前看来，保险业参与养老产业发展的方式主要有推动“以房养老”、发展护理保险、建立养老机构责任险、参与养老地产或养老社区的建设等。但目前配套政策严重不足，如相关税收优惠等。
“以房养老”的空间
老年人住房反向抵押养老保险，俗称保险版“以房养老”，指拥有房屋完全产权的老年人将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得优先用于偿付养老保险费用，剩余部分返还给老人的继承者。“以房养老”源于欧洲，在美、日等国发展已趋成熟。
上文所提财新网此前报道《保险助解养老难题》指出，中国的“以房养老”方案，至今已过十年，直到2013年9月才初有进展，在国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，提出鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点。
2014年3月，保监会下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点，首批试点将为北京、上海、广州和武汉。
十年之中，其他非保险机构曾做过多番尝试，但效果均不好。汇力基金董事长、中房集团与幸福人寿前董事长孟晓苏认为这些尝试并不属于真正意义上的“以房养老”，在产品设计上存在问题。2005年4月，南京市汤山“温泉留园”老年公寓推出以房换养业务，2007年5月，上海市公积金管理中心推出以房自助养老业务，2007年10月，北京寿山福海养老服务中心推出“养老房屋银行”业务。
最接近目标的当属2011年10月中信银行开办的养老按揭贷款业务。存在的问题是需要和贷款年限相挂钩，要求老人准备第二套房进行抵押，以解决年限到期，老人健在却无力还贷款的问题。购买该产品的老人并不多。
华东师范大学曾建立课题组对各类尝试的失败原因进行总结，认为缺乏政府等有公信力的机构介入，无法取信于广大老年人；项目实施者的利益导向使得老年人望而却步；无法满足老年人的预期；不适应中国老年人的社会心理；不能有效规避风险；没有考虑老年人的生命因素，使实施者与参与者双方都面临巨大风险等。
孟晓苏指出，“以房养老”方案迟迟未能面世，主要障碍来自保险公司，担心房价下跌；老人的顾虑来自住房70年产权的限制。2007年出台的《物权法》明确规定，住房用地使用权期限到期后自动续期，解除了这方面的后顾之忧。
对房地产市场的判断发生变化和《物权法》的出台等因素，促成“以房养老”制度终于在2013年出头。
上述保监会发布的《征求意见稿》中指出，根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同，试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。
其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。而非参与型产品，则指保险公司不参与分享房屋增值，抵押房屋价值增长全部归属于投保人的继承人。
在保监会征集试点方案过程中，幸福人寿、中国平安、新华保险、泰康人寿、合众人寿等保险公司都递交了方案。但获得试点资格、真正开始实施的保险公司不足五家，幸福人寿最为积极。
孟晓苏当年创立幸福人寿的主要原因就是为促进、实施“以房养老”的方案。“获得试点资格的保险公司中就幸福人寿、泰康人寿、合众人寿相对比较上心，而泰康、合众主力在发展养老地产，希望‘以房养老’与其对接，幸福人寿未来也打算建立养老机构，而新华保险、中国人寿尚未获得试点资格，只能做课题研究。”知情人士透露。
试点城市中，幸福人寿主要接触了北京、上海。
“保险公司从产品设计上将‘以房养老’定位为一个不盈利或者微利的产品。但会有一些增值，比如可以向老人销售健康保险等。”孟晓苏指出，住房反向抵押的产品对保险公司来说既是保险产品，也是一种投资产品，“相当于保险公司向老年人分期付款买房了”。
此前保险资金不被允许进行“一级土地开发”及“住宅类商品房的开发和销售”，通过“以房养老”的产品，保险公司则可以小额间接地参与住宅类商品房的投资。孟晓苏认为，这在一定程度上拓宽了险资投资的渠道。
为防止房价下跌造成的损失，美国保险公司会采用再保险机制，美国曾由于房价下跌在反向抵押的产品上赔了50亿美元，其中美国政府赔了17亿美元。孟晓苏认为，等国内“以房养老”形成一定规模后，才会随之形成再保险机制。
对传统保险公司来说，房产估值是一项难题。
以北京为例，经过评估后的老人住房反向抵押后，老人平均每月大概能得到一两万元的收入，使得老人有条件承受高端养老院的服务。目前，养老机构门槛过高、费用过重的问题严重，因此入住率较低。而据调查，北京老年人能接受的养老机构月费用上限为6000元。
中国人寿的一位管理层人士指出，对保险公司来说仍有顾虑，比如到期后，零售商品住宅对保险公司来说是个问题，房产分散且保险公司并无此类经验。
另据新华保险的一位管理层人士表示，希望试点地方政府能更积极些，配套一些优惠政策，比如对养老配套的护理保险等健康险予以一定的税收优惠。
孟晓苏认为，“以房养老”产品属于小众产品，试点期间主要针对无子女老人和失独老人（即失去独生子女的老人）。“能覆盖30%的无子女老人和占总量1%的失独老人就不错了。”孟晓苏说。■
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