[摘要] 随着金九银十的到来，楼市供应量增大，市场竞争愈加剧烈，尤其是今年楼市比较冷淡，市场人气相对去年同期降温了大半截，客源也就变得更加珍贵，又因旧货大都存在楼层、采光、通风等方面的缺点，那么要想较好地吸引客户买单，在售楼盘清货更多是直接从“价格”下刀，以价取胜。
一、东莞楼市8月成交报告：东莞楼市8月猛蓄客 释放利好信号"金九"可期
八月的东莞楼市，一直都被视为“金九银十”前的重要蓄客阶段，而今年的八月楼市，更是显得有些特别。受到楼市调控潮的影响，东莞成为了继佛山之后广东省第二个出台有关楼市调控政策的城市，再加上8月底新普宅标准的出台，可谓为“金九”做好了充分的铺垫。作为“金九”前的蓄客期，东莞8月成交出现了一定幅度的下滑，但业内外都对后市的发展充满了信心。
蓄客期成交量价齐跌 房价维稳”9”字头
（数据来源：东莞房天下）
据房天下数据监控中心统计，2014年8月东莞楼市商品房成交4800套，其中住宅成交3395套，环比下跌14.15%，同比暴跌47.03%；住宅成交面积382647.48平方米，环比下跌17.3%，同比下跌42.5%；住宅成交金额348456.42万元，环比下跌18.84%，同比下跌41.45%；住宅成交均价9106.46元/平方米，环比下跌1.86%，同比上涨1.82%。
（数据来源：东莞房天下）
从8月东莞住宅成交趋势图可以看出，8月份东莞成交在经历了首周的上涨后便一直下滑，由于8月份一直是楼市的备战期，开发商的推货速度减慢，多以消化库存为主，对购房者的吸引力也随之减低，因此成交下跌属于正常现象。而由于8月签约的多是中低价的产品，因此也拉低了全月的成交均价。
（数据来源：东莞房天下）
从2014年东莞房价走势图可以看出，8月份东莞房价有比较明显的下滑，一方面是由于签约项目多以中低项目为主，其中大部分是低开入市的项目，因此拉低了全市的成交均价；另一方面则由于购房者延迟签约的现象增多，签约量的减少直接导致了成交均价的下滑，在以蓄客为目的的8月属于正常现象。
8月10日，东莞政府出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，内容包括取消新建商品装销售价格备案制、优化住房公积金贷款政策、延长契税交税期限等；8月26日，东莞公布了新的普通住宅价格标准，从9月1日期正式实施，此次调整的幅度大幅上涨，受到了业内外一致好评，而对8月份为了享受新的契税优惠而延迟签约的购房者来说，此次调整也有利于他们在“金九银十”果断出手，对刺激东莞楼市成交将有明显作用。政策的一系列出台，似乎都在为“金九”作铺垫，不断释放出利好的信号，政府与开发商合力备战金九，令东莞楼市9月份的表现显得格外令人期待。
东莞今日起实行普通住房价格新标准 更符实际
南城区夺冠 松湖片区大放异彩
据房天下数据监控中心统计，8月东莞楼市共有32个区域成交3392套住宅，其中南城区成交354套，摘下8月东莞镇区住宅销售排行榜；凤岗镇以住宅月成交352套成绩，排名第二；樟木头镇成交278套，排行第三。
南城区时隔两个月重夺月成交，前十的排行中，莞城区也占据了一席之位，而临深片区则占领了三个席位。松湖片区、大石龙片区、沿海片区和东北片区均有上榜，可见东莞的购买力正向镇区外溢。8月份，松湖片区成为中心城区、临深片区之后的第三成交大户，其潜力不可小觑。
一类普宅住房标准大涨，南城、松山湖、莞城、东城、凤岗、厚街、寮步、塘厦、万江、樟木头等13个镇区将有更多购房者能享受到契税的优惠，对刚需一族来说无疑是一个重磅的好消息。而根据8月东莞住宅成交区域分布看来，在一类镇街买房的购房者占据了大部分，普宅标准的提高将吸引更多购房者在此买房，也将进一步炒热一类镇街的楼市。
低开风潮蔓延 拉低全市成交均价
单盘成交方面，三正瑞士半山以149套的成交量排行，富盈香茶郡成交144套，排行第二，中惠香樟绿洲成交142套，排行第三。8月单盘排行前十中，均价过万的产品只有三正瑞士半山，但由于三正瑞士半山属于别墅项目，其10000元/平方米的均价在凤岗镇也属于较低水平，可见，8月份依然是低价项目的全盛开时代。低开入市的风潮继续蔓延，或将成为开发商在“金九”销售策略的风向标。8月，东莞商品房价格备案制度取消，令开发商能更灵活地调整楼盘的售价，也将促使9月开盘的项目定价更趋向合理。
东莞今日起实行普通住房价格新标准 更符实际
9月东莞26盘闪亮入市 群雄会战"金九"
据房天下不完全统计，截至8月25日，预计东莞9月将有26个楼盘项目开盘上市或加推新品，其中纯新盘与加推新盘基本呈旗鼓相当的局面，分别占总楼盘数量的46%、54%。较之8月纯新盘占比53%下跌了约7个百分比。此外，刚需中小户型住宅产品项目有17个，占总数的65%。
在9月将推的26个项目中，东莞四大主城区10个，占比37%，较8月份的镇区盘占比35%上升了2个百分点；沿海片区占8个，占比30%，较8月份的镇区盘占比35%下降了近5个百分点。如此可见，沿海片区代替临深片区，成为与中心城区争霸的又一黑马。
事实上，早在轻轨R2线动工之时，沿海片区就走进了开发商的视野当中，其繁荣的经济以及各具特色的经济模式更是吸引了众多商家的入驻。其中不乏万科、丰泰等品牌开发商，而万达更是分别在厚街、虎门倾力打造大型商业广场，不仅为沿海片区注入了新的血液，也为周边的开发带来了契机。
根据数据显示，9月份临深片区上市的楼盘基本为零，开发商主要集中于去库存。2014年上半年临深片区凭借地理优势，吸引了众多深圳客，也一度成为东莞楼市的“香饽饽”，更有个别楼盘开盘即全部售罄，在上半年楼市创下了成交神话。而进入下半年后，开发商开始放慢脚步，在传统旺季“金九”来临之际，提前进入了缓冲期。
东莞今日起实行普通住房价格新标准 更符实际
万科8月吸金5亿 三正瑞士半山豪夺单盘三冠王
8月的东莞楼市告一段落，各项成绩单陆续出炉。8月的东莞楼市不冷不热，但作为金九前重要的蓄客期，在风平浪静的表象之下是开发商密锣紧鼓的抢客备战。在低开入市潮蔓延下的东莞楼市，低价盘明显占据了相当有利的地位，而在房企排行方面，万科揽金5.31亿，以优势重夺房企成交排行。
万科王者回归 独吸金超5亿
据东莞中原数据显示，万科独自揽金5亿元，以卓越的成交金额再次成为8月东莞的吸金大户，成交金额环比上涨17%，市场占有率更是超过11%。从瑞峰置业的数据来看，长安万科中心、万科金色里程和万科朗润园都对万科业绩作出了重要贡献，其中长安万科广场一个项目更是创下了超1亿的的业绩。
三正瑞士半山夺单盘成交三冠王
在单盘成交方面，三正瑞士半山霸气夺下成交金额、成交面积和成交套数三冠王，成绩亮眼。三正瑞士半山由于低开入市，一经开盘就受到购房者的热捧，更是连续两个月摘得成交金额和成交面积的。
(2014年8月东莞楼盘（住宅）销售金额排行榜)
(2014年8月东莞楼盘（住宅）销售面积排行榜)
(2014年8月东莞楼盘（住宅）销售套数排行榜)
8月，中惠集团表现也不差，中惠松湖城与中惠香樟绿洲分别以145套和142套的成绩包揽第二与第三的席位。其中，中惠松湖城同样是凭借着极其优惠的价格，一开盘就创下了逆市的销售奇迹。九月来临，低开入市潮会否继续席卷东莞楼市，开发商又将出何种招数疯狂吸金，都相当令人期待。
东莞今日起实行普通住房价格新标准 更符实际
住宅签约面积创近8年来第三低
库存压力日益加大
2014年前8月，东莞商品房总签约面积353.2万平方米，住宅签约面积为294.9万平方米，均创下2007年至今8年来的第三低，仅高于2008年和2010年，可见目前楼市冷淡，成交处于低谷。而值得注意的是，受房贷政策影响小的非住宅产品在开发商的有意推动下，成交面积创下8年来的。
合富辉煌东莞市场研究部的数据显示，2014年1~8月全市商品房总签约面积353.2万平方米，同比减少超3成，创2007年以来第三低值；其中住宅签约面积294.9万平方米，同比减少约4成，同样创2007年以来第三低值；非住宅签约58.3万平方米，同比增加5%，是2007年以来值。此外，前8月住宅签约均价上涨5%，为9151元/平方米，非住宅签约均价上涨3%，为13535元/平方米。
而从统计数据中可以看到，2014年1~8月全市一手住宅的签约面积维持在35万~38万平方米左右（2月春节所在月除外），今年6月后楼市起步回暖，但到目前为止整体签约量较往年仍有较大差距，楼市仍然处于较冷淡的时期，成交处于低谷。
另外，由于成交长期处于低位，库存压力也日益加大，合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，截至2014年8月底，全市一手住宅库存面积476万平方米，较7月减少6万平方米。按今年前8月月均38万平方米计算，要消化掉476万平方米库存需12个月，处于安全水平，但未来2~3个月东莞新品供应或大放量，楼市库存还是存在一定压力。
东莞厚街3大商业体陆续亮相 商业产能会否过剩?
城市综合体扩军，无疑会为市民生活带来很大便利。主城区，目前已聚集了多个在紧锣密鼓施工的综合体项目。受轨道交通等的带动，东莞经济重镇厚街也加入了这股商业地产开发大潮。
随着去年万达集团进驻厚街，厚街万科生活广场开业，商业地产进驻淘金的热潮掀起。至今，厚街多个商业项目开始陆续亮相市场。据记者了解到，多个商业项目将集中在2015至2016年间开业。
业内人士认为，厚街是一个消费实力雄厚的镇街，但随着时代发展，购物习惯的变化，康乐南商街已经逐渐无法满足当地人民的消费。随着新型综合体项目的面市，厚街将由商业街向集中式商业发展。
三个商业体陆续亮相
说到厚街现有商业项目，首先想到的便是厚街万达广场。去年9月11日，万达斥资约14.3亿元拿下这个占地约14万平方米项目。据万达消息，该项目包括商业、住宅、写字楼、车库等四种物业，总建筑面积达到60万平方米，比长安、东城的万达广场都大，是目前东莞的一座万达广场。
该项目从今年初开始销售洋房产品，强大的品牌号召力，为该项目在今年的销售成绩助力不少。日前，该项目对外公布，将于2015年11月6日满铺开业。
与厚街万达广场同样临近R2线寮厦站的，还有已经开放销售中心的万科城市广场项目，该项目总占地约2.8万平方米，总建筑面积约15.6万平方米，本期主要推出的是25-340㎡的临街商铺和70-97㎡的住宅产品。
在万科商业项目的产品线中，城市广场并不是其高端的产品。东莞万科商业公司相关负责人曾表示，城市广场的定位介于万科生活广场与长安万科广场之间，更注重区域性的消费者。从其体量上判断，2.8万占地面积暂属于厚街体量较小的商业体。
另外在康乐南路西侧珊瑚路，名为汉邦66广场的新项目在近日亮相市场。据东莞市汉邦房地产有限公司营销管理中心总经理邓雅琳介绍，项目总建筑面积23万平方米，其中商业约7万平方米，商业部分计划在2016年开业。将在国庆期间入市的是洋房产品，产品面积包括78-110㎡2-3房。
厚街商业产能会否过剩
记者从上述三个综合体项目对外释放的消息了解到，各自的商业形态多包涵餐饮、百货、影院几种常见门类。一位业内人士告诉记者，目前已发展壮大的万达广场，采取的是“捆绑性商业地产开发模式”，即万达选择同质性较强、可复制性较高的一批商业项目，建立长期战略合作关系。“如果同区域其他商业体再想引进此类商家，就有一定的难度，而临近商业体在引进同档次同类别商家时，也会遇到一定阻碍。”上述业内人士如是告诉记者。
东莞汉邦房地产有限公司营销管理中心总经理邓雅琳也承认，厚街几个商业体项目之间的确存在一定竞争。“但厚街市场很大，我们可以做到共生共荣，虽然会跟万达广场存在一定竞争，但我们会根据厚街市场的特征做出厚街风格，在商户上的选择也会保持差异性。”
记者了解到。汉邦66广场绝大部分商铺为开发商自持，在招商主题方面定位为快时尚。
厚街虽是东莞经济重镇，但不能摆脱的事实是，厚街仅仅占地126平方公里，约为另一个经济重镇虎门占地面积的70%左右，人口总量方面同样不如虎门。
时下的情况是，早年进驻虎门的岁宝百货，已经撤场，近年开业的虎门国际购物中心，人气有点冷清。与虎门相邻的厚街，是否可以承接逐渐涌现的如此大的商业体量？
一位持乐观态度的业内人士认为，短期内，厚街商业产能可能过剩，竞争趋于白热化，但与此同时，商业格局也会刷新，商业体会出现更新换代，多个大型商业体开业时，会引领厚街进入购物中心时代，届时也会集聚周边区域的消费力。
东莞土地市场迈入低价时代 四季度难现高溢价地块
8月东莞土地市场继续遇冷，淡市环境下，开发商拿地积极性受挫，土地市场降温大局难改变。记者从东莞中原地产了解到，8月土地整体供应量21.22万平方米，其中商住地供应仅3.67万平方米。而在成交的10宗土地中，商住地仅占两宗。
从近期的土地预告来看，工业用地的出让力度将加大，而商住地供应低迷将延续至年底。不过，业内人士认为，开发商四季度的重心还是在快速去货、资金回笼方面，因此拿地依然趋于谨慎，高溢价地块将难现。
土地供应 8月仅1宗商住地入市
据东莞中原研究部监测数据显示，8月东莞土地供应6宗，供应面积合计21.22万平方米，环比减少32.68%，同比减少61.69%，为27个月的第二低记录。其中，商住地供应1宗，面积合计3.67万平方米、工业用地4宗，面积合计13.83万平方米，其它用地1宗，面积合计3.72万平方米。
东莞中原研究部工作人员称，8月土地供应持续回落，供应量低位徘徊，一方面市场继续深化调整，新房市场未见起色，开发商对未来预期悲观，政府部门也在顺势放缓推地节奏。另一方面弱市格局下，开发商拿地意愿降低，推出的地块或流拍、或底价成交，政府部门对土地的惜售心态强，也有意放缓推地步伐。
另据东莞中原研究部监测数据显示，8月东莞土地成交10宗，面积合计23.88万平方米，环比增加99.36%，同比减少56.7%。业内人士表示，8月土地交易量比上月出现明显激增，主要是工业用地成交放量明显，拉高整体土地成交量。从值来看，8月土地交易量大大好转，但成交尚未恢复至活跃水平，土地拍卖氛围趋于平淡，回升动力不足。
楼面地价 受个别地块影响波动大
业内人士称，8月东莞商住地成交10.33万平方米，环比增加28.63%，同比增加48.14%；楼面地价2407元/平方米，环比下降24.39%，同比上升114.76%。淡市下商住地成交寥寥无几，楼盘地价受到个别地块影响波动大。
据东莞中原研究部监测数据显示，8月东莞商住地溢价率为0%，连续2个月溢价率“挂零”。由于新房市场的低迷不振直接波动至土地市场，开发商对市场预期不看好，拿地心态谨慎，而部分资金链趋紧的开发商更是无暇顾及土地市场。今年来，土地成交以底价为主流，鲜有高溢价拍卖现象。
“商住地底价成交的趋势短期内难以扭转，但房企的抄底时机依然未到。”东莞中原研究部工作人员透露，一方面尽管楼市处于下行态势，但仍有部分开发商拿地意愿强，优质热门地块还是会受到多家企业参与竞拍。另一方面政府对东莞房地产发展长远看好，预期较为乐观，定价偏高，如黄江三社区的一宗商住地同样被金地以底价斩获，折合楼面地价达到4053元/平方米，创下黄江的拍卖纪录，成为黄江的“单价地王”。
后市展望 土地市场迈入低价时代
根据东莞中原研究部监测数据显示，截至8月29日，9月东莞只有5宗地块挂牌出让，面积合计26.61万平方米。供应的5宗地块全是工业用地，商住地供应出现阶段性断档。
瑞峰置业李毅认为，进入下半年，东莞的推地节奏停滞不前，今年9月无商住商服用地待拍，就是的验证。从近期的土地预告来看，工业用地的出让力度将加大，而商住地供应低迷将延续至年底，四季度商住地出让区域集中在虎门、南城、清溪和横沥等镇，其中最为引人注目的是南城将有面积约12.7万平方米的商住用地即将挂牌出让，该地块出让信息与会展中心门前挂出的出让预告牌吻合，这也意味着投入使用十年的东莞国际会展中心难逃被拆厄运。而在成交方面，虽然东莞政策环境好转，市场预期向好，但开发商四季度的重心还是在快速去货，资金回笼方面，因此拿地依然趋于谨慎，高溢价地块将难现，土地市场迈入供需低迷，底价成交的时代。
“金九“提前拉开帷幕，开发商不惜成本举办大型主题活动揽客。
进入8月底，“金九”前夕楼市旺季提前拉开帷幕。首先是碧桂园•鼎峰城市花园敢作领头羊率先实现开盘，当天更有备受关注的海伦湾也亮相入市，两楼盘开盘现场人气高涨，当天销售率甚是可佳，为“金九”旺季楼市轰轰烈烈地打响了炮。其次，多盘纷纷加快营销中心开放、认筹活动等，天骄御峰、东江华府、万科城市广场均在本周末实现了营销中心开放，届时万科城市广场举办大型恐龙展，吸引大批市民前往。另开发商更大手笔邀请大腕明星助热，如中信•富春山居全球发布盛典-对话林志玲，南部湾•万科城有 、 组合的至尊神级组合“左麟右李”成立十周年再度开唱，御水南岸邀请 到场启动购房基金会。可见，本周末东莞楼市“星耀全城”，市场人气瞬时快速提升。
进入9月，越来越多开发商不惜重金邀请大腕明星助阵，主要由于先前多种暖场活动已致使客户有所麻木，由于明星拥有很多粉丝团，其人气较高，能帮助项目吸引更多市民，能迅速地提高项目的知名度，提拨项目的形象档次，加上一年中人气最集中、出货时机已来临，因此开发商欲借助明星“热效应”，限度提高客户来访量，从而促进成交量。
8月东莞普通住宅价格面临第二波探底行情，金九银十“以价换量”或成大趋势。
从近几周住宅成交明细看，楼盘促销力度加大现象比较明显，出现降价的项目走货均取得不错的成交成绩，以价换量的营销手法在8月份逐渐被更多开发商运用，造成8月普通住宅价格走势呈结构性下行，探底行情堪比6月底一波低开入市潮。随着金九银十的到来，楼市供应量增大，市场竞争愈加剧烈，尤其是今年楼市比较冷淡，市场人气相对去年同期降温了大半截，客源也就变得更加珍贵，又因旧货大都存在楼层、采光、通风等方面的缺点，那么要想较好地吸引客户买单，在售楼盘清货更多是直接从“价格”下刀，以价取胜。
行内有句话，“价格才是硬道理”。于8月30日开盘的碧桂园•鼎峰城市花园开盘劲销500套，其均价6100元/㎡（带非毛坯），若剔除非毛坯价格，毛坯价已明显低于企石在售楼盘的价格，可见碧桂园是货真价实给到客户低价格。在2014年淡市行情下，碧桂园在莞已创造了两次成交神话，足以证明价格是影响楼市成交的极其重要因素。特别是当前东莞楼市忽冷忽热，仍然维持在较低位徘徊，市场中除了部分新入市项目和降价促销项目有相对良好的成交表现外，其它大部分项目销售状况实属不乐观。基于这种行情，表明客户对价格敏感度很高，东莞中原研究部认为，预计进入金九银十，将有更多项目采取降价优惠促销跑量，另外全新入市的项目定价也会比较谨慎，并不看高，判断理由是：从今年年初开始，市场已经持僵了大半年，客户对市场预期比较低，加上8月份东莞政府释放了各种利好消息，包括住房价格备案制取消、普通住房新标准新规、公积金“8倍”限额拟取消等等，客户们已经形成了欲兑现各种利好的共识，尤其是更期待金九银十带来的购房优惠。因此若项目定价过高，造成客户心理上落差太大，极容易造成许多客户打退堂鼓，若后期再降价促销反而会变得很被动，况且一年之中楼市旺季，最易出货的好时机已过，促销效果没有那么好。
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