[摘要] 记者了解到，市区内一些闹市区出现商铺竞争激烈，导致租金下降、空置率高的原因主要在于大型商业地产大干快上，其次，商业态势的转变例如电子商务抢夺传统商业店面生意也是原因之一。业内人士认为，传统的街头店铺生意以后必将让位给大型商业综合体，传统的服装店、百货店和电器商店等将进一步退出市场。
目前，市中区商铺空置率居高不下的现象突出，空置率高且空置周期越来越长的情况已经引起业界人士的广泛关注。
记者了解到，市区内一些闹市区出现商铺竞争激烈，导致租金下降、空置率高的原因主要在于大型商业地产大干快上，其次，商业态势的转变例如电子商务抢夺传统商业店面生意也是原因之一。业内人士认为，传统的街头店铺生意以后必将让位给大型商业综合体，传统的服装店、百货店和电器商店等将进一步退出市场。这就意味着，商铺空置率极有可能进一步上升，从而导致租金的进一步下降。
现状：商铺空置率上升
日前，业界流传着一个商铺转让的信息让记者感觉到商业地产暴风骤雨般的转变已经到来：人民公园附近一处实用面积600平方米的商铺要转让，业主表示市场估计在1200万元，但是因为急于用钱，现500万元寻求买家。一时间，中介机构、商铺炒家和贷款担保公司等传统商铺利益相关机构闻风而出，纷纷前往实地查看，目前虽然没有交易成功，但是一个信息已经释放出来：商铺出租和炒卖正在受到强大的市场压力。
实际上，上述一幕并非偶然，也绝不是孤立的个案。记者在连日的走访中发现，位于市中区一些传统的街道和闹市区，商铺空置率正在形成一波高峰期。例如，在人流量巨大的东城区火炼树怡丰路交通灯附近，原来盛极一时的肯德基餐厅自今年春节前迁走之后，其数百平方米的商业旺铺，至今依然空置，整整一年的空置期，按照以前每平方米两百元的月租金，业主至少承受了上百万元的经济损失。同样是在怡丰路，原来的中高档餐厅山东老家搬走之后，至今依然空置着。
细心的市场人士发现，进入到下半年以来，各大商业区域的街头店面正在承受着空置率上升的压力。而空置的原因，多数是餐饮业的不太景气而出现的。就在东泰花园德方斯楼下，生意曾经一度红火的一家湘菜馆最近突然关门歇业。老板坦言离开的原因是因为生意不好做。在西平新兴的商业街，不到五年间修建了多达上千间沿街店铺，这种伴随着住宅小区集中兴起的商业街，其店铺在几年前受到投资商铺的业主们疯狂追捧，但是，当该街区物业发展到今天，已经明显放缓了脚步，除了靠近家乐福周边一百米出现人流量密集之外，稍远的街道至今人丁稀少，沿街店铺十室九空。一位手中握有600平方米商铺的女士告诉记者说，自从上一个火锅店租户因为生意不好关门之后，至今她的店铺依然空置，何时能够租出去心中根本没底，而她还得每月支付银行将近10万元的按揭贷款，这种压力在3年前买商铺的时候是没有想到的。
原因：传统街铺受电商和大型综合体挤压
实际上，根据市经信局等政府部门的调研发现，近年来东莞全市的商业机构、个体户以及服务业登记每年都以两位数的比例攀升，也就是说商家数量正在大量增加。那么，为什么还会导致原有的商铺出现越来越多的空置呢？
对此，一位不愿意透露姓名的中介机构高管坦言，很简单，商铺越建越多，同时大型商业综合体、电商商务等新的商业模式冲抵了商家户数的增加，这种情况在电子商务时代、综合体主导服务业的时代是必然发生的。她举例说，万达广场一个项目就会吸纳成千上万的小企业主、服务业机构进驻，而万达依靠强大的宣传能力，千方百计为进驻的商家带来人流量，而步行街分散的商铺，商家们只能自力更生，没有统一宣传、统一策划，因此受到的压力难以避免。
此外，具有颠覆性的电子商务也让单一的门面营业难以为继，其中服装店、鞋店、百货店以及电子产品、图书馆等遭遇到空前的冲击。另一方面，市中区越来越多的商业地产航母级项目正在大建快上，多达十余个商业综合体陆续开工和竣工，这种情形一方面实现市中区商业地产转型升级，改变城市形象的同时，也让街头店铺开始面临真正的寒冬。
业内人士：商铺发展需要调整期
长期从事投资的四川商会副会长周龙芬女士告诉记者，目前，在东莞的商铺主要被投资界青睐，因为这些机构需要手持一些物业来融资，或者向银行证明自有资产，从而增加信用方面的保障。但是人民公园附近这个典型的大中型商铺骤然间下调价格，无疑给市场传递一个强烈的信号：商铺承压过大。
正如周龙芬所言，商铺一直以来扮演着两个角色，一是投资者作为信用资产的实体物业，而是本身具有的营业功能。因此，以前几年，即使长时间的新店铺空置，也不会让业主着急，因为其价值随着城市化的进程而较快，这就意味着即使商铺空置，但是增值部分也能让持有者获利。现在，这种好事似乎到了尽头。与住宅产品一样，商业地产价格涨势不再，空置率越来越高，甚至有价格下跌的迹象。
一位中介人士总结，商业地产经历了十年的黄金发展时期，不可能再一枝独秀，也应该停下来调整一下了，否则，空置率一再攀升，最后难逃价格腰斩的命运。
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