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中国楼市趋势:加大去库存化与调控逐步去行政化

凤凰房产   2014-11-11 00:00

[摘要] 房地产市场经过前几年火热的开发之后,如今已呈现供应宽松的局面。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前介绍,2011年以后,中国楼市的供需关系已经发生改变,从此前的“总体偏紧,局部过紧”,已演变为“总体偏松,局部过剩”。业内人士指出,目前楼市正出现两大趋势。

房地产市场经过前几年火热的开发之后,如今已呈现供应宽松的局面。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前介绍,2011年以后,中国楼市的供需关系已经发生改变,从此前的“总体偏紧,局部过紧”,已演变为“总体偏松,局部过剩”。业内人士指出,目前楼市正出现两大趋势,一是房企加大去库存化,另一个是调控逐步去行政化。

虽然市场供应充足,但仍存在结构性问题。“中国房地产市场结构问题未来会越来越明显。以前是供给不足,现在是结构问题。”秦虹说。

秦虹表示,“结构性”体现在两个方面,一是人群结构,房屋在不同人之间分布不均;二是城市结构,不同城市的市场形态差异较大。

一方面是供大于求,“整体市场供大于求的形势已经确立。”中原地产首席分析师张大伟表示,过去两三年,我国房地产市场的供需关系发生彻底逆转。多地出现的“空城”、“鬼城”表明,“去库存”将成为很多地方的难题。

他又指出,一线城市供不应求的基本面没有改变;而在二三线城市以及不少四线城市,供大于求的形势明显。

另一方面是改善型和刚需仍未满足。据了解,目前中国房地产市场80%以上是自住型的需求,其中改善型需求占主体。24-28岁适婚人口1.3亿人,8000万在城镇,5000万在城市。城镇化率提高也会带来新的住房需求。

过去,为抑制房价飚升,各地曾出台限购政策,现在,房地产市场趋冷,大多数城市调整了限购措施,此外,人民银行和银监会也调整了限贷政策。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为,过去十几年楼市调控始终盯着房价,认为房价的调控可以用行政的手段来控制。但实践证明,用限购限贷的办法可能在一定阶段发挥了作用,但是往往使市场的信号扭曲了,会把有效的改善型需求,甚至刚性需求也遏制住了,不利于经济的发展。

近来各地相继松绑楼市限购政策,就是地方政府对楼市调控的“去行政化”,楼市调控正在从以政策为主导转变为以供需为主导。住房和城乡建设部副部长齐骥说,近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期,把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。

“用市场的手段调控市场的问题,将是下一步调控的主要方向和手段。未来一段时期,政府将更倾向于运用金融、财税等市场化手段,而行政化手段相信会越来越少。”住房和城乡建设部新闻发言人倪虹表示。

有关专家建议,房地产市场在去行政化的过程中,应逐步完善相关的改革措施,建立房地产调控的长效机制。最终,通过市场规律的传导,达到调整市场结构的目的。

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