[摘要] 2014年东莞商品房总签约面积684.7万平方米，同比减19%，但这个成交量创下历 除2013年以外高值。2014年东莞商品房均价约9575元/平方米，同比涨3.5%.
2014年东莞楼市总结
商品房：“商热住冷”，商业用房（非住宅）逆市增长25%，创历史高
商品房成交量减两成，价格微涨4%.2014年东莞商品房总签约面积684.7万平方米，同比减19%，但这个成交量创下历 除2013年以外高值。2014年东莞商品房均价约9575元/平方米，同比涨3.5%.
商业用房逆市增长，同比增25%.2014年商业用房（非住宅）签约面积118.4万平方米，同比增27%，与住宅减25%形成鲜明的“商热住冷”反差。商业用房成交逆市增长，缓解了开发商资金紧张局面
办公、车库和商铺成交量均创历史高，其中车库增长明显达92%
办公类产品供求量创历史高，供求基本平衡。2014年东莞办公类产品签约面积约42.6万平方米，创历史高。从近三年总体供求情况来看，呈现供求平衡。
2014年住宅以销售旧盘尾盘为主。2014年东莞车库签约面积17.6万平方米，同比大幅增加92%，创历史高，接近2012-2013年两年成交总和。
商铺供应明显增多，成交创历史高。2014年东莞商铺供应面积约85.2万平方米，同比增21.5%，创历史高。签约面积48.7万平方米，同比增39%，创历史高。供求不平衡主要原因为部分商业由开发商持有暂时不售。
住宅：2014年东莞楼市供求量处历史平均水平，波动较小，价格稳定
房价每年涨500元，理性稳定。2012-2014年，东莞房价分别为8277元、8771元和9162元，年涨500元/平方米，年均涨幅4%，远低于GDP年均涨幅（年均约7.9%），房价长期理性稳定。
东莞楼市供求稳定平衡。2007-2014年8年间，东莞住宅年均供应面积584万平方米，年均成交面积553万平方米。今年566万平方米的成交量虽然同比去年减少近三成，但在历 不算低，处于历史平均水平上下，成交量波动较小。
住宅：“上半年冷，下半年热”，第四季度成交“力挽狂澜”
上半年冷，下半年热。2014年下半年东莞住宅签约面积约356万平方米，占全年63%，创历史高，比2012年的62%增加1个百分点。
房价走势“稳中微升”。2013年-2014年各半年的均价分别为：8705元，8827元，9132元和9180元，半年房价变化幅度在100元以内。
连续3个季度供求上升。2014年1-4季度东莞住宅供求量连续3个季度上升，显现出东莞楼市在逐步回暖。
第四季度成交“力挽狂澜”。2014年第四季度东莞住宅签约面积达216.3万平方米，创历史高。环比第三季度大幅增加55%，增幅亦创历史高。“9.30”后一系列政策利好叠加效应下，第四季度东莞楼市成交得到大幅反弹。
鼎峰首次跻身“十强”东莞万科连续6年蝉联房企榜首
鼎峰首次跻身“十强”，2014年奠定 物业品牌形象。2014年鼎峰地产以14.6亿元成绩，首次跻身东莞房企“十强”， 第九，较2013年前进4名。从物业均价来看，鼎峰2014年再上新的台阶，整体均价突破1.2万元/平方米，奠定 物业品牌形象。
万科连续6年蝉联东莞榜首。2014年东莞万科商品房签约金额约89.6亿元，连续6个蝉联东莞榜首。东莞万科开发稳定，2008-2014年年均市场占有率达12.1%，2014年13.7%的占有率达历史高，并且大幅拉大与第二名差距。
前十房企金额总和占全市比重稳定在45%上下。2008-2014年，东莞前十房企销售金额总和占全市平均比重约45.6%，其中2014年为46.6%
本土房企竞争力在逐渐增强
在外来包夹下，本土房企奋力抗争，竞争力在逐步恢复。2010-2012年是外来房企在东莞开发的高峰时期，2012年东莞本土房企市场比重一度跌落至42%.经历三年的企业自身的调整，本土房企竞争力在逐渐恢复，但整体力度有限。2013年本土房企开发比重恢复至47%，2014年增加1个百分点，达48%。
本土房企加速拉近与外来外企开发物业价格。2014年东莞本土房企住宅均价约8855元/平方米，外来房企住宅均价约9464元，差价缩小至600元左右。
未来本土与外来房企的竞争将更加激烈。在未来，在资金面、开发速度、楼盘品质和生活理念、成本控制等要求将越来越高，本土与外来房企的竞争将更加激烈，不排除部分实力较弱的东莞本土企业将遭遇淘汰。
区域表现：东莞东部及北部三四线镇街楼市成交量逆市增长
□东莞东部及北部三四线镇街楼市成交量逆市增长
□东莞西部成交量回落明显
□房价涨幅大的区域主要分布于传统经济强镇，以市区和临深 为主
□房价跌幅大的区域主要分布于传统经济弱镇，以东部和西部 为主
楼盘房价表现：29%楼盘下跌，17%楼盘持平，54%上涨，别墅下跌明显
2014年东莞房价涨跌情况：
29%楼盘不同程度下跌，17%楼盘持平，仍有54%楼盘上涨。
别墅房价回落明显。筛选的20个别墅楼盘，其中下降的数量17个，占85%；下跌幅度前十楼盘中，别墅楼盘占九个。
下跌楼盘中，以小幅下跌为主，下跌超过10%楼盘占6%.
上涨楼盘中，以小幅上涨为主，上涨超过10%楼盘占6%
大跌幅20%，大涨幅14%
热点楼盘特征：80-100刚需、品牌房企、市区及临深
热销楼盘以首次刚需80-100产品为主。前10名楼盘中，7个楼盘主力户型集中在80-100平方米。
高品质大户型销售出色。前10楼盘中，主主力销售141平方米以上大户型楼盘占3个，且品质较高，拥有 的地段或自然资源，如鼎峰源著57777元/平方米[南城]鼎峰源著180套在售、锦绣山河等。
热销楼盘以品牌房企为主。前10楼盘中，一线房企如万科、万达、保利、碧桂园和恒大等占据半壁江山。
热销楼盘以市区和临深 为主。前10楼盘中，南城占2个，厚街1个，塘厦凤岗占3个，黄江1个，虎门1个，松山湖1个，樟木头1个。
近两年呈现出热点区域、楼盘增多趋势。凤岗塘厦深圳客的兴盛，泛临深 范围的扩大，虎门厚街的发力，市区的成熟等等多种因素导致近两年东莞呈现出热点区域、楼盘增多的趋势。从历年金额前十楼盘占全市比重变化可看到，2014年比重连续4年下滑至08年以来低。
东莞装修房市场比重以每年约3个百分点增加，与一线城市尚有较大差距
装修房比重同比增加3个百分点，拉高全市整体均价。2014年东莞一手住宅装修房网签金额约124.4亿元，比重约24%，同比2013年增加3个百分点，一定程度拉高了全市整体均价。
东莞装修房每年以3个百分点速度增加。2008-2009年东莞装修房比重仅5%左右，2010-2011年比重约11%左右，2012-2014年平均每年增加3个百分点。
东莞装修房销售比重与一线城市尚有较大差距。一线城市装修房销售比重约55-65%，二线城市比重约20-40%，东莞则只有24%.装修房的市场占有率，一定程度代表了一个城市的发展程度，东莞城市发展空间较大。
东莞楼市成交回升趋势明显，岁末开发商“抢收”创历史高
2014年东莞楼市成交回升趋势明显。除6月和8月成交出现短暂回落外，其它月份基本上保持逐月增加趋势，多次出现连续个3月的回升，趋势 明显。从2月的谷底仅23.1万平方米逐渐上升到12月的91.6万平方米。
岁末开发商“抢收”。2014年上半年东莞楼市惨淡收尾，下半年开始政策开始放松，尤其“9.30”政策正式点燃熄灭已久的热火，岁末开发商“抢收”以尽可能地拉平全年业绩。其中12月达到鼎峰，仅凭单月的91.6万平方米成交量，相当于 季度3个月总和的96.4%.
70-100平方米户型供求两旺，销售 且稳定
141平方米以上户型供应比重下降。2014年东莞住宅供应结构的主要变化在于：70平方米以下户型供应比重的增加（增加2个百分点），及141平方米以上户型供应比重的减少（减少3个百分点），其它户型变化不明显，仍然以71-100平方米为主力供应户型，比重达52%。
71-100平方米户型供求两旺，销售 且稳定。从2014年新增供应的销售率来看，仅有43%，比2013年的51%减少8个百分点。从户型来看，70-100平方米户型供求两旺，且销售 稳定，2013-2014年均保持78%的高销售率。其次是100-120平方米户型，销售率为53%。
70平方米以下及140平方米以上户型销售情况较差。此两个面积段销售率均在40%上下，且同比2013年回落更明显。
整体概况小结：
商品房：“商热住冷”，商业用房（非住宅）逆市增长25%，创历史高。
住宅：成交量处于历史平均水平，房价平稳小幅上涨。成交量同比减25%，均价同比略涨4.5%.
市场走势：上半年冷，下半年热，岁末 抢收
房企：东莞本土房企正提升竞争力，鼎峰实至名归跻身东莞房企“十强”，万科强势“六连冠”
区域：东莞传统经济弱镇东部及西部2014年楼市表现抢眼，成交量逆市增长。市区及临深 成交形势较好。
房价变动：2014年东莞约三成的楼盘房价下降，下降幅度以5%以内为主，别墅房价下跌明显
户型：70-100平方米户型供求两旺，70平方米以下及140平方米以上户型销售情况不理想。
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