[摘要] 日前,国家发改委下发《关于放开部分服务价格意见的通知》(以下简称《通知》),明确将放开住宅小区停车服务收费。
日前，国家发改委下发《关于放开部分服务价格意见的通知》(以下简称《通知》)，明确将放开住宅小区停车服务收费。
对此，多位物业管理公司负责人告诉记者，放开小区停车服务收费是市场化的必然发展趋势，按照目前东莞私家车的增长速度，停车位供需比将更加失衡，小区停车费将来或会上涨。但是，这些物业管理公司负责人也表示，小区停车费的放开，将在国家发改委的指导下进行，但在广东省物价局、东莞市发改局的相关指导性文件没有出台之前，小区停车费还必须按照现行标准执行。
有 表示，如果放开小区停车费，短期内不排除部分小区停车费会出现价格波动，不过停车费并不是开发商或物管公司单方面说涨就能涨的，其仍受 主管部门的 和小区业主大会和业委会的制约。
图/本报记者 曹雪琴 郑家雄
东莞仍按现有规定执行收费标准
国家发改委下发通知放开住宅小区停车服务收费的消息，受到广大车主的关注。记者了解到，目前，在东莞，住宅小区停车服务收费实行的是 指导价。
根据自2010年5月1日起执行的《关于规范我市机动车停放保管服务收费管理的通知》规定，东莞市住宅小区停车服务收费实 府指导价，具体收费标准，由停车场经营者在 指导价范围内自行确定。
目前东莞市住宅小区停车服务收费的标准是: 小车停放首1(含)，在室内停车场、露天及简易停车场都是免费;小车停放6(含)以内，在室内停车场不超过5元，在露天及简易停车场不超过3元;小车停放6以上，在室内停车场高每21元，在露天及简易停车场也是高每21元;如果是按月停放，在室内停车场小车每月不超过350元，在露天及简易停车场小车每月不超过180元。
在国家发改委发文明确表示放开住宅小区停车服务收费后，很多车主都担心住宅小区的停车费接下来会上涨。
近期，市发改局回应，省市没有落地新规定前，东莞的小区物业费、停车收费仍然按照现有高指导价规定执行，物价部门将严厉打击借机乱收费和 的物业公司。市发改局副局长陈志超透露，地方政策落地后，物价部门仍会加大 力度。他还表示，“市民不必担心放开市场价就一定会涨，因为目前实际价格已经贴近市场价。”
针对车主的担心，中国物业管理协会发展研究 研究员王兆春也表示，国家发改委对住宅小区停车服务费的定义是：物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。从定义就可以看出，停车费的定价与业主之间的关系，想要提涨停车费，物管公司或开发商首先要与业主沟通好，必须通过业主大会投票“双过半”的要求。
物管公司提涨停车费意愿强烈
日前，记者走访东莞多个小区发现，多数小区物业管理公司的负责人都认为目前小区停车费 指导价偏低。
“现在东莞部分地区，尤其是 城区，停车位已经 紧张了，而按照目前东莞私家车的增长速度，停车位供需比将更加失衡，车多车位少，按照市场规律，将来一些小区停车费上涨是一定的。”东莞市福安物业服务有限公司总经理李先生说道。
“地下停车场场地维护费用很高，有些不仅没有盈利甚至还要靠地面停车场的盈利拉平场地成本。”石竹新花园物业管理公司总经理郑广士说，地下停车场后期维护费用昂贵，现在都是严格执 府指导价的，这个价格很多年没有调，而相关的养护费却涨了很多。
对此，万科物业东莞公司总经理办公室主任邱昌宁也表示，住宅小区停车服务收费执 府指导价已经很多年了，停车服务费今后上不上涨不知道，但地下停车库每月50元的物业管理费已无法覆盖照明、保洁等成本，今后应该要上涨。
南城金地·格林小城物业管理公司负责人刘先生告诉记者，目前还没听说 指导价要调整的消息，未来如果松绑会根据市场规律定价，按照目前的情况来看， 的可能性很大。
“我近接触了一些物业管理公司的负责人，他们的说法就是，国家发改委放开住宅小区停车服务收费，今后小区停车费提价变得更容易了。”在采访中，王兆春说，只是目前相关指导性的文件还没有出台，所以，何时贯彻目前仍是未知数，在没有出台新的规定之前，东莞住宅小区停车服务收费，必须按现行标准执行。
应不应该完全放开小区停车收费标准?
对于国家发改委发文放开小区停车收费后， 是不是应该完全放开小区停车收费，东莞市物业管理协会秘书长邓笑华表示， 还定价权予市场是大势所趋， 不干预定价，退出市场，市场的问题由市场解决。今后， 将不再定指导价或以指导价的形式对小区停车收费做宏观限制，但是，这并不表示 应该完全放开小区停车收费，因为一旦放开，必然会导致小区停车场经营方漫天要价，以广州为例，在广州一些小区停车，甚至会达到每10元钱，让很多开车去广州的东莞人意见很大，若是东莞一些小区完全放开停车收费，达到或者接近广州的水平，业主们是承受不了的。
邓笑华补充说道，国家发改委的文件内容，也明确表明 不应该完全放开小区停车收费。《通知》第二条写着：(各省、自治区、直辖市在放开服务价格时，应要求各经营者)严格落实明码标价制度，在经营场所醒目位置公示价目表和投诉举报电话等信息;不得利用 地位，强制服务、强制收费，或只收费不服务、少服务多收费。《通知》第三条写着：各有关行业主管部门要按照本通知要求，加强对本行业相关经营主体服务行为 ;要建立健全服务标准规范，完善行业准入和退出机制，为市场主体创造公开、公平的市场环境，引导行业健康发展。《通知》第四条写着：要依法加强对有关服务市场价格行为的 ，坚决依法查处串通 、价格欺诈等不正当价格行为，维护正常市场价格秩序，保持价格水平基本稳定，保障市场主体合法权益。这些内容都表明，即便国家发改委放开了小区停车收费，各级 主管部门也要加强对小区停车收费的 ，而且要更加严格，只是将事前审批改为事中事后 。
东莞市物业管理协会会长谢海波表示，即使小区停车收费放开，但根据物权法和物业管理条例规定，调整价格必须经业主大会二分之一以上业主同意，并非想涨就涨，想涨多少就多少。
王兆春表示，住宅小区停车服务收费，涉及广大老百姓的刚性停车需求，在改革过程中物价部门将在遵循市场实际的情况下尽量从保民生需求的角度进行考虑。价格由谁来定，是物业公司还是业主委员会，这个在法律上需要一个界定。如果是业主委员会定，怎么定，全体业主表决还是业主委员会来定，这些都需要制定相关的实施细则，以避免漫天要价现象的出现。换句话说，即使价格放开，也需要有 指导性和程序性的规范。
业主如何与物业公司博弈
邓笑华表示，从规定上看，原来属于 部门的审批项目，现在由市场来调整，小区业委会可以通过招投标的形式来确定小区停车费收费标准和物业服务企业。这赋予了业委会更大的权利，也让业委会承担了更多的责任，可以充分体现业委会的价值。小区重大项目的决定，一定要通过业委会或召开业主大会，须半数或三分之二以上业主同意才能实施;旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区由街道办事处、乡镇人民 征求相关业主意见并确定物业管理区域后，依照法定程序选举产生业委会，由业委会按照国家发改委的规定执行。所以，业主也不必过于担心物业公司会擅自 ，未经业委会通过招投标的办法确定，物业公司是没有资格决定 与否和业主“讨价还价”的。
据记者了解，目前东莞全市住宅型小区至少超过1000家，但业委会的占比仅有四分之一左右，即大部分社区，虽早已具备了成立业委会的条件，但因受多重因素影响，目前仍无业委会成立。
对此，邓笑华表示，如果业委会不存在，那么物业公司可以委托部分业主请求街道代为组织业主大会，而按照业主共同决定的程序，应确保 业主知情。
对于没有成立业主大会或业主不成立业主大会的小区，物业公司希望提高小区停车费的，邓笑华表示，物业公司应逐一征求每户业主意见，取得业主一致同意(100%)方才可以提价。这与当初每个业主单独购房单独签署前期物业服务合同的程序与主体关系是一致的。
邓笑华表示，不论何种方式，业主可以门栋、楼等为共有单位，选派代表与物业公司商谈。
王兆春表示，小区停车费调价属于小区重大决定，仅由业委会决定是不合适的。基于此，东莞出台落地政策时，应规定小区停车费的调整必须经过业主大会。
东莞停车收费现状
部分个人车位出租费用超过 指导价
记者了解到，东莞目前实行的 指导价，针对的是停车场经营者，也就是说，只对开发商和物业公司产生效力，因此，产权属于开发商的地下停车位，以及小区内规划的、属全体业主拥有、物业公司管理的露天停车场，目前都执行的是 指导价。
但是对于个人 买下地下停车位，出租地下停车位的租金标准，在《关于规范我市机动车停放保管服务收费管理的通知》中却没有任何表述，也就是说，产权属于个人 者的地下停车位，除了物业管理费受 指导价影响，每月不超过50元外，出租的租金便不受 指导价限制。因此，不少产权属于个人 者的地下停车位，月租金超过350元。
实际上，目前东莞大部分小区开发商都很少完全保有地下停车位，因为对开发商来说，按照现有 指导价，租不如卖，大部分地下停车位都被开发商卖了出去，换句话说，目前市场上提供地下停车位的基本以个人 者为主，因此，在一些地下停车位比较紧张的小区，经常会发现停车位月费超过350元。以石竹新花园为例，石竹新花园总户数2680户，车位却只有450个，平均算下来，5.96户业主抢一个车位，因此，在石竹新花园，产权属于个人 者的地下停车位月费在400元左右，其中50元是交给物业的物业管理费，剩下的350元左右属于 地下停车位的个人。再有中信·新天地，开发商保有产权的地下停车位仅剩下几个，月费为350元，而产权属于个人 者的地下停车位，每月租金400多元。
小区业主与物业公司观点PK
■小区业主：
金地·格林小城业主王先生：价格放开，物业是否会趁机普遍提价?我们这小区里的固定停车位基本都租出去了，临时停车位也不多，所以造成了小区车位紧张、供不应求的局面。一旦停车费价格放开，停车费随意涨的话，受害的还是我们车主。
中信·新天地业主乔先生：有人说放开小区停车收费有助于小区物业加强对停车问题的调控性，停车费上涨说不定会在一定程度上抑制市民的购车欲，真是站着说话不腰疼。
石竹新花园业主李小姐：车位本来就很少，停车本来就很困难，如果放开了小区停车收费，就是让我们相互竞争，今后想找个车位停车就更难了，这是逼着我把车停到马路上让交警抄牌啊!
光大·景湖春晓业主李先生：有个人跟我说了一句特有哲理的话：你把车卖了，不就不为停车的事儿烦心了?真是太有道理了!话说生活和工作不需要买车我也不买车!
理想0769业主刘先生：停车费价格放开后，不能只是物业说了算，小区里的业主也能在定价上有话语权，定出合理价格，而不是乱 。
莞城居民梁女士：我所居住的小区没有业主委员会，如果物业公司决定上涨停车费，我很担心会陷入物业擅自 的境地。
晶城业主齐小姐：在放开价格后， 相关部门不能单纯以提高收费解决供需失衡问题，应该大力促进住宅小区停车位合理规划。
■物业公司：
东莞市尚佳物业管理有限公司负责人李女士：深圳停车场有些是从15元起步，超过半个之后，它就开始收费。像一般室内停车场，每辆车都可以去到六七百元一个月收费。东莞的室内停车场的话，还是350元，地面还是180元一个月。就是说，收费标准跟周边城市相比，还是属于比较低的标准。在这种收费标准下，物业公司长期处于亏损状态。
东莞市福安物业服务有限公司总经理李先生：放开小区停车服务收费是大势所趋，是 减政放权的具体表现，按照目前东莞私家车的增长速度，停车位资源会越来越短缺，小区停车费将来一定会上涨。停车费上涨，有可能刺激停车服务行业或停车配套服务行业的发展，如立体停车。
石竹新花园物业管理公司总经理郑广士：放开小区停车服务收费，是市场化的必然发展趋势。不过，放开小区停车服务收费，并不意味着小区停车费会大幅上涨，因为市场有自己的游戏规则，不是哪一方说涨就涨的，想提涨停车费，必须得业主大会“双过半”通过。
万科物业东莞公司总经理办公室主任邱昌宁：总体对市场有益，现在小区停车本身就很紧张，放开小区停车服务收费，可以通过市场机制调节，缓解矛盾，引导客户消费。
东莞市中信物业管理有限公司副总经理叶志芳：放开小区停车服务收费后，小区停车费涨不涨，要看具体是哪个小区，看行情怎么样。而且物业单方面涨不了价，业主大会“双过半”很不容易。
东莞市金亚物业 有限公司负责人陈先生：目前还没听说取消 指导价的消息，未来如果松绑会根据市场规律定价，但近期我们没有 打算。
相关链接
国家发展改革委
放开住宅小区停车服务收费
2014年12月17日，国家发展改革委下发《关于放开部分服务价格意见的通知》，要求各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开已具备竞争条件的会计师事务所服务、资产评估服务、税务师事务所服务律师服务(刑事案件辩护和部分民事诉讼、 诉讼、国家赔偿案件代理除外)、房地产经纪服务、非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等7项服务价格。其中，住宅小区停车服务，即物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。
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