[摘要] 日前,罗二股份经济合作社在《东莞日报》刊登的一则招商公告备受业内关注。该招商广告显示,罗二股份经济合作社准备招募房地产开发商合作开发一地块,该地块位于莞城罗沙万园东路北侧,面积13711平方米。合作方式为罗二股份经济合作社提供开发用土地,合作开发商提供开发所需的全部资金,建成后物业按比例分成。
日前，罗二股份经济合作社在《东莞日报》刊登的一则招商公告备受业内关注。该招商广告显示，罗二股份经济合作社准备招募房地产开发商合作开发一地块，该地块位于莞城罗沙万园东路北侧，面积13711平方米。合作方式为罗二股份经济合作社提供开发用土地，合作开发商提供开发所需的全部资金，建成后物业按比例分成。
由村社或村组的股份经济合作社提供地块，由发展商出钱，招募发展商合作开发，这种地产开发模式尚不多见，其实践对村社股份经济合作社合理开发经营自有地块，以及地产商多渠道寻求合作开发都具有借鉴意义，也因此，罗二股份经济合作社的本次招商，备受众多房企的关注。
进展情况
已有3家开发商报名参加项目合作招标
根据招商广告，有合作意向的开发商必须在2014年12月31日前到罗二股份经济合作社报名参加项目合作招标。
记者了解到，按照罗二股份经济合作社的规划，该项目将规划为地上1-3层建商场，4层以上建办公写字楼，并配建少量宿舍。
对于该项目的招商进展情况，记者日前采访了罗二股份经济合作社负责该项目招商工作的刘先生，刘先生告诉记者，项目招商还算顺利，“截至2014年12月31日，已有3家开发商到我们罗二股份经济合作社报名参加项目合作招标”。当记者问及是哪3家开发商时，刘先生表示，“这是商业秘密，目前还不方便透露”。
业内人士表示，股份经济合作社招募开发商合作开发土地并不是首次，如杭州便曾有多个股份经济合作社采取合作社出地，开发商出资的方式，合作开发“留用地”，不过，在东莞这种方式还很少见。莞城宣传办主任张玉婷也告诉记者，股份经济合作社招募开发商合作开发商业地产在莞城也并非是首次，不过近些年非常罕见。
实地调查
周边厂房多 商业氛围不是很浓厚
1月9日下午，记者对地块进行了实地探访。
从东城中路进入万园东路，记者明显感到道路变窄了，走过不到30米，记者就发现，一条天宝路与万园东路垂直相交，当地人告诉记者，这里属于天宝工业区，道路两边都是工厂的厂房，如当代节能科技公司、东莞巨汉灯饰有限公司、东莞德宝电子有限公司、运通速运、万宝至马达公司莞城分公司等。
记者一路走来，发现万园东路上人流和车流都不是很多，不过，饭馆却有不少，依次是聚罗美食、通记美食和荔枝园农庄。该地块就在荔枝园农庄左边，紧挨着荔枝园农庄。记者发现，在进入该地块的大门的门框上挂着一块木牌通告，只见上面写着“凡有农作物种在本地台上，在本月底全部清完，不清者作无人处理——罗二村民宅基示”。
记者看到，该地块已经基本平整好了，但几乎被上百辆出租车“占领”了，成了停车场。周围居民告诉记者，该地块成为出租车停车场已经有很长一段时间了，一直都没有得到有效的利用。如果该地块能够招到开发商合作开发，就可以得到更为有效的利用。
投资分析
地块开发大型商城和写字楼有难度
经济合作社招募发展商合作开发项目，作为房企自然关心的是地块的开发价值，该地块是否适合打造商场和写字楼，开发价值有多大呢?
对此，土地评估师、瑞峰置业副总经理翟志球告诉记者，该地块的位置，从地图上看，不在东兴路这条大路边，而是在万园东路边上。从商业价值来看，该地块展面较大，方正，周边商业以建材装饰材料为主，并非传统商业旺区，而且由于在横街上，所以商业价值有所折扣，商业形态只能以街铺为主，做不了集中商业。至于适不适合做写字楼?由于该地块不在主路上，从属性上来看，并不适宜做一线的写字楼，如果要做针对中小企业的写字楼，其售价不会高于8500元/平方米。
该地块价值多少?翟志球表示，“返算这块地的楼面地价的话，我估计楼面地价的高值在3000元/平方米，超过这个数就没有什么开发价值了。如果能以2000元/平方米的楼面地价取得，那么这块地的开发风险就会比较低”。
无独有偶，从事多年商业地产策划、开发、招商与运营的广东正太凯盈投资管理有限公司总经理助理何月媛也持相同观点。“地块所在的那个片区不太适合再发展大型的商城、写字楼等零售商贸物业，因为万达商圈、万科广场等都把周边的商业做得很饱满。而且，片区周边缺乏新建楼盘，多为民居和以往的厂房，因而也难以发展中型社区物业。”
何月媛表示，从稳健的角度，该地块好是做商住，下面只做裙楼商铺(多2层)，转换层做平台绿化花园，上面建塔楼。从这个角度，楼面地价大概在2300-2800元/平方米，按照容积率2来计算，大概300万-380万元/亩为宜。“如果希望挑战一下，可以考虑加大底商面积，做3层，定位为装饰材料、家纺城的概念。上面继续做住宅。”
对于罗二股份经济合作社招募开发商合作开发地产项目的进展，记者还将继续保持关注。
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