[摘要] 近期投资型公寓出现了一波相对集中的供应小高潮。而在这一轮供应小高潮中，单纯的公寓项目已相当少见，以公寓供应为主的项目主要是尚品居、汉唐蜜园、中央财津等，这部分新增供应量也不多，从供应套数、供应面积等各方面来看，近期公寓市场的供应主体多为城市综合体中的公寓组成部分。
近期投资型公寓出现了一波相对集中的供应小高潮。而在这一轮供应小高潮中，单纯的公寓项目已相当少见，以公寓供应为主的项目主要是尚品居、汉唐蜜园、中央财津等，这部分新增供应量也不多，从供应套数、供应面积等各方面来看，近期公寓市场的供应主体多为城市综合体中的公寓组成部分。
作为低总价，使用功能多样化的投资产品，公寓一直以来是颇受投资者喜爱的一种不动产投资产品。然而，记者近日走访市场了解到，综合体项目中的公寓单位大多并不属于住宅类产品，而是商用物业性质。相对而言，这类型物业不受首套、二套甚至多套的购买限制，可商可住，功能性更强。但因为是商用物业性质，包括水电、购买税费、转让税费等均是参照商业物业标准。行内人士提醒置业者，购买商业性质的公寓，有些账，还得算清楚。
首付账
正常首付需5成，产权年限多为40年
1月初，记者走访了城区多个在售公寓项目，在走访过程中，这些公寓项目的销售人员大多向记者介绍说，公寓单位属于商业性质，可以用于自住，也可以作为办公室使用。
“商业性质”这个字眼不可忽视，这四个字实际上意味着购买时首付要达到5成。行内人士向记者介绍说，不同于住宅产品经常被调控，首付等会出现变动，商业性质的物业相对受调控影响不多，而且作为商业性质物业，在被作为过渡型居住时，不会影响换房再购房时的首套房贷款资格。但根据央行和银监会下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，商业用房首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。
这一点也得到在售商业性质公寓单位项目销售人员的认可。记者走访了解到，“可商可住”的公寓单位首付比例要达到5成，不过不少项目的销售人员向记者表示，虽然按相关规定销售单位的首付比例要达到5成，但公寓单位总价低，开发商同样也推出了低首付，因而对置业者的门槛要求并不是很高。
值得关注的是，对于商业性质公寓不仅仅是首付需达到5成，而且不同于住宅通常是70年使用年限，属于商服用地的商业性质公寓通常是40年使用年限。置业者在购买时好对所购单位的各方面信息均了解清楚。
置业税费账
契税无减免，需缴足3%
公寓总价低，首付门槛不高，再加上开发商有垫首付的优惠，对置业者的影响或许还不是很大。但在交首付签订合同之后，商业性质公寓还有一些费用也高于住宅性质的物业，置业者还得再算一笔账。
据了解，根据东莞2014年普通住宅标准，在东莞城区购买144平方米以下，容积率1.0以上，同时价格在10115元/平方米以下的住宅类产品，可享受1.5%的契税优惠，如果面积在90平方米以下的家庭首套房，契税优惠更低至1%。但如果是商业性质的公寓，契税则要按3%收取。也就说，以一套50平方米左右，售价在10000元/平方米的公寓单位为例，商业性质公寓需要缴纳15000元的契税，而如果是住宅性质公寓，则只需要缴纳5000元契税，两者相差达10000元。
生活账
水电及物管收费是商用标准
不仅是契税有差价，行内人士提醒置业者，商业性质公寓的水电收费标准也与住宅类公寓的收费标准不同。
记者了解到，商业性质公寓的水电和物业管理费均是按商业标准收取。一般情况下，商业性质物业的物业管理费和水费收费均高于住宅类物业，如物业管理服务费，东莞目前住宅小区物业管理费政府指导价高限价分为两种情况，其中多层、高层住宅高限价为2.4元/平方米、别墅高限价为2.8元/平方米。而商用物业管理费则没有政府指导价，采取的是市场调节价，目前一般收费从3元/平方米-6元/平方米不等，不同项目的收费标准不同。置业者在购买时也要详细了解。
转让税费账
对于投资或过渡型置业者而言，水电或物业管理费或许还是小钱，但不得不提醒的是，商业性质公寓在转让时会面临税费高企的情况。
据行内人士介绍，在二手房交易过程中。普通住宅转让税费主要包括四个方面，即营业税、交易手续费、合同印花税和个人所得税。在计税过程中，如果转让房屋购买达5年以上，营业税可免收。同时转让自用达五年以上，并且是家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。而商用物业则不论年限，均需要缴纳营业税及附加、个人所得税和土地增值税，其中土地增值税和个税，是商用物业转让时缴纳税费的大头。行内人士提醒置业者，尤其是打算过渡型自用的置业者，在买入物业时，先把税种转让的税费算一下，如果觉得不合适，可以考虑放弃，如果觉得合适，可以考虑购买。
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