[摘要] 今年“春节月”楼市成交下降明显，环比下降超七成，同比降两成半，由于今年春节市民提前离莞过年，影响楼市成交，开发商在人气淡的情况下，定价谨慎。
今年“春节月”楼市成交下降明显，环比下降超七成，同比降两成半，由于今年春节市民提前离莞过年，影响楼市成交，开发商在人气淡的情况下，定价谨慎。
而受成交大幅下降影响，东莞住宅库存量创下历史新高，开发商后市压力大，预计3月楼市成交虽然缓慢回升，但开发商不敢贸然涨价，房价仍平稳。
“春节月”楼市成交环比降超七成
2月是“春节月”，购房者放假离莞过年，看房人数大幅减少，成交量也出现明显下滑。据东莞中原研究部监测数据统计显示，2月东莞住宅成交1533套，合计17.92万平方米，面积环比下降71.39%，同比去年同期下降25.64%。
与往年相比，今年的“春节日”冷清异常。通过对近两年春节前两周的住宅成交对比显示，2015年春节前两周的成交套数比2014年大幅下降47%，按面积也同比下降37%，反映出今年春节前楼市降温比较快，主要原因正是许多市民提前离莞返乡过节造成。
在新增供应方面，由于许多项目已集中赶在1月扎推入市，导致2月东莞住宅楼市供应放量大幅下降，正式步入供应“低谷”。
据统计，2月出现住宅供应的项目包括有碧桂园·豪庭、北大·资源御城、恒大·御景等14个共供应35.68万平方米，环比下降65.54%。
2月住宅均价重回“9字头”
继1月许多低价项目成交直接将全市住宅均价拉低至8704元/平方米后，2月东莞住宅均价重回“9字头”。不过从近两个月成交对比来看，可以发现开发商加速走货意图明显，定价仍谨慎向下。
东莞中原地产统计，从2月住宅网签成交明细看，近两个月均出现成交且2月成交套数大于3套的项目楼栋共88栋，约两成的楼栋价格环比降幅大于3%，七成多的价格环比变动在正负3%之间，不到一成的项目楼栋价格环比小幅上涨。
数据显示出2月东莞住宅楼价大体走势趋于平稳，但已有部分楼盘率先下调降价促销，比较鲜明的代表有金田花园、港口国际。东莞中原认为，这显示2015年初春开发商对后市预期并不乐观，加速走货意图明显，定价更谨慎向下，这种情况将在3月份延续。
库存量创历史新高供过于求现象凸显
与此同时，由于去年第四季度开始开发商大量推新货，库存量也迅速增加。截至今年2月28日，东莞住宅市场库存量为614.33万平方米，环比上升3.13%，同比上升27.11%，并创下历史新高。根据过去一年的市场消化成绩计算，2月东莞住宅市场消化周期为12.1个月，消化周期已持续3个月拉长。
虽然库存量已达历史新高，但是预计今年新增供应量仍然大幅上涨。据统计，今年东莞住宅潜在新增供应量约800万平方米，东莞中原地产市场研究部相关人士表示，目前东莞住宅已面临高库存压力，加上今年全年楼市预期走向仍不明朗，因此开发商们不得不趁早抓紧时机出货。
东莞中原地产市场研究部认为，目前东莞住宅“供大于求”的现象逐渐凸显，后市消化压力增大，灵活应对市场并快速去库存已成为开发商的重要任务。
后市
2月住宅新开工量创历史同期新高
从去年底开始，房贷政策放松，央行降准降息，公积金出台新政，市场利好消息频频，这也让许多开发商希望能够借着政策利好的东风，赶紧出货。
从2月楼市情况来看，开发商赶工出货的意图十分明显，相当多开发商在2月就已开始加快项目动工进度，并加大动工量。
东莞中原研究部市场监测数据显示，2月东莞住宅新开工中，包括有嘉宏·盛世豪苑、星城·玉珑湾、丰泰·橡树溪谷、合信广场等8个项目，合计开工住宅74.09万平方米，创下历史同期新高，1月环比上升205.65%，2月同比去年上升270.30%。从开发商来看，2月动工更为积极主动的是本土房企；从物业类型看，高层洋房和别墅分别开工72.21万平方米、1.88万平方米。
这些新开工住宅有望在今年入市，成为新增供应量，可以预见，今年楼市的供应将较为活跃，竞争激烈，开发商消化压力大。
3月房价平稳 成交缓慢回升
随着元宵节结束，开发商重新进入营销期，3月中下旬多个项目入市，或将掀起推货小高潮。从区域来看，莞城、南城和虎门出现集中推货潮，而产品类型则以刚需为主。
东莞中原认为，3月营销节点较多，出货任务也比往年急，开发商推货积极性相对较高，随着楼市供应放量增加，楼市人气将有所回升，市场成交也有所上升。但近期市民对楼市关注度少，加上3月阴雨天气持续时间长给项目销售带来阻力等，预计3月初开始楼市渐有好转，但回升幅度有限，全月将呈现“缓慢回升”态势。
在价格方面，3月楼市仍然延续2月谨慎定价的保守态度，房价平稳。据东莞中原地产市场研究部介绍，2月底央行再次降息后，市场反应偏弱，同时不动产登记启动以及当前廉政建设持续深化等，各种利好和利空消息交集作用令到开发商对市场预期并不乐观。此外，2015年的业绩冲刺计划又要开始，目前已至3月，开发商的出货压力仍较大，而库存量刷新历史高位，市场竞争加剧促使开发商们定价更趋谨慎。预计3月份东莞楼市保持价格平稳，或略适度降价促销将会是开发商主要的营销基调。
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