[摘要] 中心城区向来是东莞房地产市场的热点区域，但由于城区后续可开发的土地日渐稀少，去年中心城区住宅新增量就跌到了2008年以来低位。瑞丰置业数据显示，今年东莞城区住宅总供应量约有120万平方米左右，虽然高出去年的94万平方米，但总体上供不应求的局面越来越严峻。
中心城区向来是东莞房地产市场的热点区域，但由于城区后续可开发的土地日渐稀少，去年中心城区住宅新增量就跌到了2008年以来低位。瑞丰置业数据显示，今年东莞城区住宅总供应量约有120万平方米左右，虽然高出去年的94万平方米，但总体上供不应求的局面越来越严峻。
此外，今年中心城区住宅存量严重失衡，70平方米以下的小户型公寓和180平方米以上的超大户型洋房存量均供过于求。在房价上，今年城区的房价走向比较稳定，预计有小幅上升，总体较坚挺。
今年城区新推项目仅6个
据东莞中原研究部数据监测显示，中心城区住宅新增量在前年被临深片区越过后，去年再被滨海片区超越，下滑到全市第三位。
今年中心城区也同样处于供不应求的局面，来自瑞峰置业的数据，从新报建进程和新开工量可知，2015年城区住宅总供应量约有120万平方米左右，与2013年（140万平方米）相比较逊色，比2014年（94万平方米）则呈增长趋势。
瑞峰置业市场研究部高级市场研究员谭锦凤表示，2013年市场行情持续火爆，开发商推货热情高涨，城区新老项目都争相上市，约有33个项目进行新增供应，体量在3万平方米以上的项目就达21个，占比达2/3。
而2014年受一系列利空消息的影响，开发商推货节奏和开工节奏皆有所放缓，市场以消化存量为主，供应项目为27个。全新项目仅有天骄御峰、北大资源御城、卓越时代广场31419元/平方米[东城]卓越时代广场22套在售、金域华庭、恒大金碧华府、万科中心等，市场以小批推货为主流，大规模推货项目不多，体量3万平方米以上的项目仅有14个，比2013年减少了7个。
今年，预计新品加推的有11个项目，而全新入市的项目仅有6个，分别为位于南城宏远汇龙湾；位于东城的联华皇马郦宫、嘉宏锦园；位于莞城的田禾卢浮公馆，以及位于万江的信鸿澜岸花园、家汇生活广场等。
供不应求局面愈发严峻
瑞丰置业数据显示，2014年城区供应量为94万平方米，成交量为120万平方米，呈现出供不应求的态势。“由于城区后续可开发的土地日渐稀少，而选择在城区置业的客户却日渐增多，加上目前在售项目量与前几年相比也大幅缩减，城区供不应求的局面将会越来越严峻。”谭锦凤表示。
富通地产总经理助理梁兰凌也告诉记者，今年城区有一部分新盘新品推出，但城区的集中量不算太大，整体供应不够。此外，由于周边镇区楼盘有价格优势，很多客户都外溢到周边镇区。
此外他还称，虽然城区整体供应量不大，但在拿地时还是需要谨慎，大规模的拿地不可取，有合适的地块则可以考虑。城区地块将会优先考虑，镇区比较看好临深片区以及大石龙片区。其中，临深片区例如塘厦、凤岗等，深圳客户多；大石龙片区因为新火车站的运行，能在一定程度上带动房地产的发展。
刚需洋房呈紧缺状态
记者还获悉，目前东莞中心城区住宅存量严重失衡，大户型洋房存量供过于求。而与此相反的是，70～120平方米洋房产品均呈偏紧状态。东莞中原地产数据显示，城区70～120平方米产品占比仅为26%，而120平方米以上的产品占40%，尤其180平方米以上产品占比高达25%，70平方米以下产品占比更达34%。
在去年的成交中，虽然中心城区住宅成交仍以70～120平方米产品为主导，但其占比仅有47%，是七大片区中一个低于50%的片区。“主要因为中心城区在地块资源稀缺下，开发公寓及大户型产品甚多。同时，开发商不断创新，将两三房等户型用更小的面积来设计，从而使片区洋房供应面积趋小。”东莞中原地产有关研究人员解释说，另外，在东城，则更偏向大户型产品，以130平方米以上大户型为主。
富通地产总经理助理梁兰凌也坦承，目前城区大平层新盘较多，比如皇马郦宫、天骄御峰、富通圣堤雅等都在推大平层。“富通自在城33899元/平方米[莞城]富通自在城83套在售5月将会推出一批刚需住宅，面积为70～93平方米两三房，竞争并不激烈，不像沙田等镇区竞争激烈，城区市场供应较为平稳，我觉得还是很有机会的。”梁兰凌表示。
业界观点
今年东莞城区房价仍将坚挺
在房价方面，尽管去年楼市形势较为严峻，但东莞中心城区因片区内有天骄御峰、鼎峰源著等高端洋房入市，使得片区洋房价格在逆市中明显上扬。东莞中原地产数据显示，2013年城区均价9426元/平方米，2014年10121元/平方米，涨幅高达7.38%。
梁兰凌分析表示：“目前城区的房价比较稳定，不会大起大落，像去年市场环境那么不好，也没有大落。东莞的房地产市场一直非常理性，加上近期政策利好不断出现，加强了入市信心。我认为今年房价有可能会小幅上涨，但也不会大涨。”
区域楼市
东城
两大新盘面市 将成热点区域
“今年东城应该是城区的一大热点区域，因为东城有两大新盘入市：联华皇马郦宫和嘉宏锦园，这两个盘的市场关注度都很高。尤其是锦园项目体量很大，产品线也很丰富。”东莞中原地产策略研究中心总监车德锐告诉记者。
东城供应量大增166%
在去年，东城的一手住宅成交2281套，面积267491平方米，在全市32个镇街中排名第八。可以说，去年东城并不算是特别热点的区域。而今年则大有不同，瑞丰置业数据显示，今年东城预计新增供应40万平方米，同比增幅较大，比2014年的15.02万平方米大增了166%，主要是由皇马郦宫、嘉宏锦园两个大盘带动。梁兰凌也称，今年东城的主力将在主山片区和东城东板块。
房价方面，东莞中原地产数据显示，去年东城的住宅成交均价已达12946元/平方米。“物以稀为贵，城区地块稀缺，中心区作用愈加明显。近几年城区房价上涨趋势明显，2013年以来南城、东城更是突破万元大关，估计今年随着高端项目的陆续入市，这两区的均价仍会小幅上涨，但幅度不会太大。”梁兰凌说。
地铁今年运行拉升房价
此外，期待已久的东莞轨道R2线将于今年正式运行。由于地铁经过不少东城的楼盘，近几年来对房价起到不小的拉升作用。先是2013年的南城君珆花园、东城格兰名筑入市均价过万元，一举打破城区刚需洋房单价万元的壁垒；再是2014年，位于东城西平板块的金色华庭项目，其在2012、2013年网签均价为“7字头”，今年新一期商道8号入市，均价约为10500元/平方米，涨幅达40%。
“虽然近年来城区供应持续偏紧，西平板块房价一路高歌猛进。但在2014年的市场背景下，如此上涨幅度实在令人瞩目，皆因该项目邻近即将开通的地铁2号线西平站。而与此同时，临近地铁站台的东城卓越时代广场31419元/平方米[东城]卓越时代广场22套在售等地铁商业产品亦热卖。”东莞中原有关研究人员表示。
南城
新盘仅一个 精装修产品增多
南城去年的一手住宅成交量为5670套、537983平方米，在各镇街中排名。在今年，南城预计有42万平方米供应，以70～100平方米刚需产品及100～160平方米改善性产品为主。但新盘仅有一个，就是今年1月开盘的宏远汇龙湾。
品牌房企产品多带装修
富通地产总经理助理梁兰凌告诉记者，此前南城的热门板块为鸿福商圈板块、水濂山观光休闲文化体育板块。但经过多年的发展，基本已无开发土地。目前南城的热门将集中在科技创新板块和总部经济板块。记者了解到，这两大板块目前分别有恒大御景和万科金悦香树两大项目在售，而新盘汇龙湾则处于东江边的宏远江南世家成熟板块。
“南城目前的新盘不多，所以我们开盘时的成绩也很不错，开盘当天推出200多套货量，去货量达九成。”宏远汇龙湾项目经理朱小光表示。
去年，南城的均价已达到11146元/平方米，“主要是因为万科、恒大等品牌房企产品大多带精装修，市场上精装房成交占比快速走高，亦促进了多片区楼价上涨。”东莞中原地产有关研究人员表示。
市民选择较少转投二手
市民阮先生2009年在上东国际购买了一套90多平方米的商品房，当时单价约为5700元/平方米。随着小孩的出生，他就想着换一套130平方米左右的改善性住房。“主要想在南城买，好是在现在住的小区附近，但我发现没几个楼盘令人满意。”阮先生说，这些楼盘要么小区太小，要么路段较偏，要么就是价格贵得难以接受。事实上，阮先生也知道，南城的选择并不多，要想像几年前那样找到价格适中、户型满意、又位于较中心地段的房子几乎没有可能，“可能会考虑二手房吧，现在需求不是那么迫切，可以慢慢找。”
东莞中原地产策略研究中心总监车德锐也称，目前南城的在售楼盘分布较为零散，没有形成较为集中的板块，因此对购房者来说，选择的确比较少。
莞城 供应下滑 将偏重于运河板块
今年莞城的供应量同比将出现明显下滑，但因为在售楼盘以及全新盘都聚集在运河板块。因此，运河板块也将成为今年城区的一大热门区域。
房价预计维持“9字头”
记者从瑞丰置业获悉，今年莞城的新增住宅供应为16万平方米，相比2014年的29.17万平方米明显下滑。“主要是因为去年莞城打破近几年供应低迷的状态，恒大金碧华庭、富通自在城33899元/平方米[莞城]富通自在城83套在售、君御旗峰等皆有批量新品上市，助莞城供应高企。而今年由于新入市项目仅有田禾卢浮公馆，加推万科中心等项目，无法继续支撑供应走高。”瑞峰置业市场研究部高级市场研究员谭锦凤表示。
去年莞城一手住宅成交2147套、182238平方米，在全市中排名12。在房价上，一手住宅成交均价为9648元/平方米。业内认为今年预计仍将维持在“9字头”。
运河板块将成热门区域
谭锦凤还为，今年莞城将偏重于运河板块，目前有自在城、恒大华府、田禾卢浮公馆等楼盘，其中田禾卢浮公馆为全新盘。
梁兰凌也称，城区新增供应里面并没有大规模的集中板块，个人比较看好沿运河板块。目前运河边有富通自在城33899元/平方米[莞城]富通自在城83套在售、卢浮宫馆、南城汇龙湾、南城恒大御景等5～6个楼盘，选择较多，能形成一定的集聚效应。“通过运河串起来，整体供应量大，选择面多，这种集聚效应能带来一定的好处，能让开发商聚集起来炒热该片区。”梁兰凌说。
万江 供应量不足 属于“饥渴区”
根据东莞中原地产的数据，去年万江片区一手住宅成交2197套、269055平方米，排在全市第8位。今年万江全新上市的有信鸿澜岸花园和家汇生活广场两大项目，但预计全区总供应量仅有18万平方米，供应量严重不足，在全市中属于“饥渴区”。
目前区内供应量不足
虽然目前万江的供应量不足，但东莞金誉房地产开发有限公司副总经理徐枫仍非常看好万江的房地产市场。“目前，从四大城区来看，万江作为一个久未开发的区域，随着政府规划的逐步深入，有望成为未来的热门板块。”他认为原因主要有两个方面：一方面，现阶段以南城为主要工作地点的众多青年白领人群纷纷落户万江，足见以后的3～5年内消费力向万江转移。另一方面，万江区内各大项目的筹备，譬如马云的菜鸟网络基地、地铁1号线、广美岭南文化创意基地等项目的进驻，为万江未来的发展带来不可估量的推动作用。
徐枫还称，在未来规划中，更希望在万江区准备匹配的产品来满足消费需求。
华南摩尔商圈前景看好
在万江的各个板块中，谭锦凤认为，东江水岸板块、新行政文化中心板块（万龙片区）将继续发力。
徐枫则认为，华南摩尔商圈更具备聚集效应。他解释称，2012年东莞市委市政府曾出台的《东莞市城市商业网点规划修编》，将东莞的四大商圈进行了功能分工定位。而万江区的华南摩尔商圈结合滨水空间，侧重体验商业。随着东莞不断提升的休闲娱乐需求，华南摩尔商圈肯定成为他们消费的新去向。据了解，目前在华南摩尔商圈中，在售的项目有北大资源御城，今年全新上市的项目是家汇生活广场。
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