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一周观察：东莞楼市降价潮暗涌 房价走势分化明显

东莞中原  2015-03-18 00:00

[摘要] 3月首周万科金色悦府打响入市第一炮后，绿茵温莎堡、恒大御景相继入市，预计下周末开盘的项目有虎门万达华府、田禾卢浮公馆，随着房企相继推货，市场热度持续升温。从供应产品方面看，以刚需主打市场，将有利刺激楼市成交。

一周楼市观察：

房企相继推货，市场热度升温

3月首周万科金色悦府打响入市炮后，绿茵温莎堡、恒大御景相继入市，预计下周末开盘的项目有虎门万达华府、田禾卢浮公馆，随着房企相继推货，市场热度持续升温。从供应产品方面看，以刚需主打市场，将有利刺激楼市成交。

营销活动方面，由于近两周营销节点较多，在元宵节、三八节、植树节、315节期间众多楼盘纷纷举办少儿英语比赛、健步跑、花灯展览、植树、韩国泡菜等各种各样的精彩活动，令人应接不暇。本周末天气已比前段时间有所好转，也大大提升了客户出户的热情，许多楼盘的营销现场来访量有所增加，人气明显上升。

由于两会刚刚结束，部分购房者尚处于心态调整期，因此营销现场仍需通过各种暖场活动维持人气，应增加“送万元礼包”、“低首付”、“特价房”等促销吸引客户眼球，大限度地集聚人气推动产品成交量。

降价潮暗涌，热销盘士气高昂，房价走势分化明显

从整体上看，本周普通住宅均价为8523元/㎡，环比上升12.49%。导致本周普通住宅均价的大幅回升，碧桂园豪庭集中签约量大幅减少和高价项目万科金色悦府集中签约是主要因素。

从普通住宅成交套数排行前50名中看，大体房价环比相对走稳，反映在两会结束之前开发商仍然不敢轻举妄动，调价大动作极少，多数以适度降价促销为主，导致均价变动空间收窄，走势呈现向下趋势，体现出当前开发商定价尤为理性谨慎，十分珍惜手中拥有的每一位客户资源。实际上，从各个楼盘近几周的成交情况观察，楼市房价走势已出现明显分化，包括有两个方面特征变化。

一方面，是降价潮开始暗涌。许多项目的签约成交价格出现往下走的趋势，如恒大御景12栋本周签约价格为10025元/㎡，较先前均价10625元/㎡下降了600元；石竹山水园4670元/㎡，其先前均价为5400元/㎡；还有保利百合花园、益田大运城邦等均价也在走低。事实上，有一些项目在进入2015年1月就开始降价促销跑货，如益田大运城花园二区1号住宅楼从今年1月开始签约成交价格迅速从12657元/㎡降至10000元/㎡，降幅高达21%。

综上所述可见，目前开发商们抓紧出货的目的非常明确，与市场、客户之间的博弈选择了适当让步，预计接下来将仍有部分开发商跟上，因为抓紧跑货是全年的要务，量价交换效果才明显。

另一方面，热销盘士气高昂，不降反升。热销盘包括宏远汇龙湾、碧桂园天麓山、北大资源御城和海伦湾本周签约成交价格均呈现不同大小的涨幅，反映口碑较好的项目由于受客户青睐，去化速度较快，受市场环境变化影响较小，抢客方面更容易占上风，自身优势支撑其价格上升。

别墅或再现一波供应热潮，库存压力加重

据东莞中原研究部市场监测数据显示，本周有达鑫•江滨新城、金凯水都二期、东逸湾花园和汇景城市山谷拿下预售许可证，其中取得预售证的别墅楼栋共有32幢，预计近期东莞或再现一波别墅供应热潮。截止2015年2月28日，东莞别墅库存为107.31万㎡，根据过去一年的市场消化成绩计算得消化周期为18个月，消化压力凸显。从2015年3月1日至3月15日，东莞别墅共成交53套，其中锦绣山河8套、大运城邦益田金地艺境花园4套、万科朗润园4套、海伦湾3套，其它多数项目交易冷淡。成交变淡和供应持增的双重施压，将加剧别墅后市消化压力。

因地施策，分类指导，支持居民自住和改善性住房需求

备受万众关注的两会终于圆满闭幕。据《政府工作报告》指出，今年房地产政策将坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。“支持、促进“替代了过去的“调控、抑制”，不仅支持自住需求，更明确扶持改善需求，由此可以判断未来政策走向是偏积极的，指导更坚持因地施策，良性促进楼市平稳健康发展，也就意味着地方政府权利增大，政策利好通道逐渐敞开，楼市或将迎来新一轮房地产刺激政策。

从整体上看，未来政策刺激环境偏良好，对促进楼市交易为一大利好。但经济下行压力大、外资大幅撤离、廉政建设持续深化等将继续利空楼市，卖方市场向买方市场的转变，使2015年房地产的前景变得更加扑朔迷离。保证资金回笼的条件是出货，在政策相对利好的环境下，随时备货，看准市场时机，理性定价，随时出货，将成为关键。从全年来看，“出货”将成为开发商全年的主基调，在买方市场下，开发商们采取以价换量的营销手段将更能赢得先机。

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