[摘要] 投资要点:2014 年保利地产(600048,股吧)实现营业收入 1090.56 亿元,同比增长 18.08%;归属于上市公司股东的净利润122.00 亿元,同比增长 13.52%;基本每股收益 1.14 元,同比增长 13.47%。本期利润分配方案为每 10 股派发现金红利 2.16 元(含税),不进行资本公积金转增股本。公司公布非公开发行股票方案,公司拟向包括......
投资要点：
2014 年保利地产实现营业收入 1090.56 亿元，同比增长 18.08%；归属于上市公司股东的净利润122.00 亿元，同比增长 13.52%；基本每股 1.14 元，同比增长 13.47%。本期利润分配方案为每 10 股派发现金红利 2.16 元（含税），不进行资本公积金转增股本。
公司公布非公开发行股票方案，公司拟向包括公司实际控制人保利集团在内的不超过十家特定对象发行不超过 11.50 亿股股票，发行底价 8.74 元，拟募集不超过 100 亿元，用于南京（楼盘）保利中央公园、南京保利堂悦、珠海（楼盘）保利国际广场等 11 个项目。其中，保利集团承诺以不超过 15 亿元且不低于 5 亿元现金、并且与其他认购对象相同的认购价格认购本次发行的股票。
销售业绩稳健增长、销售均价逆市回升。2014 年，公司实现签约销售面积 1066.61 万平方米，签约销售金额 1366.76 亿元，同比分别增长 0.21%和 9.09%。累计销售均价 12814元，同比增长 8.9%。14 年公司新进 8 个城市，目前累计已经进入 57 个城市，公司布局进一步完善。2014 年公司新增项目 40 个，累积建筑面积 1231 万方，同比下降 32.6%，其中 70%位于一二线城市。
毛利率保持稳定、资产负债率保持高位。2014 年公司毛利率 32.0%、净利率 13.0%，同比分别下降 0.2、上升 0.2 个百分点。公司资产负债率保持高位，期末资产负债率 77.9%，净负债率 140%，同比分别下降 0.1、上升 14 个百分点。期末公司有息负债总额为 1262亿，综合成本为 6.5%，较去年同期下降 0.53 个百分点。
再融资助力公司未来发展、非住宅业务进展良好。公司拟向包括公司实际控制人保利集团在内的不超过十家特定对象发行股票募集 100 亿元，用于南京保利中央公园、南京保利堂悦、珠海保利国际广场等 11 个项目，其中保利集团承诺以 5 至 15 亿元等价认购股份。本次再融资将极大地改善公司的财务状况，保障后续新项目的快速开发。2014 年公司非住宅业务进展良好，商业物业实现租金 10.3 亿元，同比增长 13.1%；房地产基金管理规模280 亿元，同比增长 40%，管理规模位列行业前茅；公司三位一体的养老战略逐步落地，养老公寓、社区适老改造、和熹会等项目进展顺利。
投资建议：公司 14 年销售规模均创历史新高，且由于出色的产品布局和结构，公司产品抗周期能力强；销售均价逆市回升 9%。公司毛利率保持稳定，融资成本不断下行，再融资将助力公司未来发展；14 年利润分配为每 10 股分红 2.16 元，现金分配比例为 19.6%，股息率约为2.22%，公司估值处于行业较低水平。未来公司基本面有望持续改善，同时非住宅业务进展良好，维持盈利预测和买入评级。我们预计 2015-2017 年 EPS 分别为 1.46、1.73 和 2.03 的
盈利预测，目前股价对应 PE 别为 6.5X、5.5X、4.8X，维持“买入”评级。
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