[摘要] 2015年的楼市在顺利中开局。延续着2014年年末的热度，从1月开始楼市便表现出供需两旺的格局。而2015年政府工作报告中对于房地产行业的温和促进，央行三个月内两次降息，都成了楼市的“春风”，预示着2015年楼市或会在一个相对宽松的政策环境中前行，易受政策影响的房地产行业也会因而出现一个供需两旺的格局。
东莞楼市供需压力巨大 抢跑成开发商共识
2015年楼市在顺利中开局。延续着2014年年末热度，从1月开始楼市便表现出供需两旺格局。而2015年政府工作报告中对于房地产行业的温和促进，央行三个月内两次降息，都成了楼市“春风”，预示着2015年楼市或会在一个相对宽松的政策环境中前行，易受政策影响的房地产行业也会因而出现一个供需两旺的格局。
但是，有着相对宽松的政策环境并不意味着开发商的路就一定会走得一帆风顺。据地产研究机构数据，东莞楼市2015年库存与新增供应量巨大，这也意味着市场估计会在一个较激烈的竞争态势中运行，对于开发商而言，2015年市场虽然可以乐观预期，却不可盲目，要想跑赢大市，还是得精准定位，伺机谋动。
楼市政策吹“暖风”
一年一度，始终受到行业关注的两会，在房地产行业政策方面，发出了不同于往年的消息。3月5日，2015年政府工作报告指出，2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。
“调控”字眼淡出政府工作报告，改为“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。这样的表述，被不少从业人士和分析人士认为，是近10年来对房地产行业温和的政策表述。而这样表述的出现，也使从业者对2015年的楼市政策环境有了相当乐观的预期：今年的政策环境会比较宽松。
实际上，2014年的“暖风”并不是两会时才吹起，2014年9月30日，央行、银监会联合发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，明确表示对拥有1套住房并已结清相应贷款的家庭，再次申请贷款购房仍按首套房执行。通知强调，家庭首套房的低首付比例为30%，利率下限为基准利率的0.7倍。从这时起，房地产行业的政策风向便发生了变化。2014年11月22日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点。2015年3月1日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。这些都成为从业者眼中的政策利好。
广东嘉宏集团有限公司董事总裁何志鹏在3月接受记者采访时表示，2015年以来，楼市政策由行政干预向市场自主调节的转变趋势较为明显，房地产市场进一步走向规范。而行业利好不少，首当其冲的便是春节后的年内首次降息，虽然其目的是刺激宏观经济，但从流通领域而言间接利好了房地产行业，这使楼市在年初就写了一个基调：房价步入2015年开始显现企稳触底迹象，现在已经有一线城市整体房价率先出现反弹。何志鹏认为，整体楼市回暖迹象明显，2015年新增供应量比预期有一定增长，开发商推货动力足，对全年楼市持谨慎看好的态度。
东莞市房地产业协会秘书长陈骏良也对记者表示，政府行政手段将逐步退出，地产行业趋于完全市场化运行。在银贷政策相对宽松情况下，东莞楼市会延续畅销态势，价格方面还是会呈现稳中有升格局。
全年货量大销售压力不小
在政策宽松背景下，2015年楼市确实在一开始就表现出回暖迹象，各方面购买力明显释放，成交在中高位保持稳定。开发商的推货意愿明显，春节后楼市供应也有了比较快速的释放。而据报道，不少城市在3月中下旬，快速出现了“两会行情”。
虽然迹象都在向着市场快速回暖趋势发展，但地产研究人士提醒开发商，2015新增供应量不少，而东莞库存量压力也不小，因而2015年楼市虽然向着回暖趋势发展，但已不可能出现大幅反弹局面，而在供应量压力之下，开发商仍需谨慎对待。
据东莞中原市场研究部数据，截至2015年2月28日，东莞住宅市场库存量为614.33万平米，环比1月上升3.13%，同比去年同期上升27.11%，创下历史新高。根据过去一年市场消化成绩计算，2月东莞住宅市场消化周期为12.1个月，消化周期已持续三个月拉长。而据东莞中原研究部估算，2015年全市商品住宅潜在供应量为773万平米。数据显示，2015年全市商品住宅潜在供应项目共计173个，其中72个新项目，潜在供应面积325万平米。加推项目101个，潜在供应面积448万平方米。东莞住宅供应放量活跃趋势明显，市场“供大于求”的现象逐渐凸显，后市消化压力增大，那么在接下来的阶段时间里，灵活应对市场并快速去化库存将成为开发商的要务。
开发商们似乎也已清晰意识到这一点。东莞丰泰建设房地产有限公司副总经理雷玉萍在接受记者采访时表示，2015年的楼市，是值得期待的，从消化速度来看，2015年应该较2014年会有更好的表现。但与此同时，由于东莞楼市的供应总体上是增加了，而且每一个区域的供应增加又十分不平衡，有些区域供应增加很大，有些区域供应增加却很少，所以，2015年东莞楼市有许多亮点的同时也会有困难。
有了这一认知，不少开发商在2015年伊始便迈开了紧凑的推盘步伐，仅3-4月便有多个全新盘亮相。东莞中原地产市场策略研究中心总监车德锐向记者分析表示，虽然年初政策利好陆续释放，但在调控成常态的大环境背景下，后市楼市预期走向并不明朗，而东莞楼市库存量太大，开发商的预期并不乐观，因而在年初有利市场环境下，能跑先跑已成为市场共识。
改善型产品或成市场亮点
春节刚过的3月，楼市各类型产品便呈现出较丰富的供应构成，商铺、写字楼、别墅、普通住宅、公寓等各种物业类型均有新品推出。这也预示着2015年在新增供应会出现放量的时候，会给各类需求的置业者提供较大的选择空间。
而在各类型物业产品中，刚需产品又成主力。记者观察3月新增供应产品发现，3月加推新品的楼盘中70%以上为刚需产品为主打的项目，几大纯新盘如万科金色悦府、金地琥悦、宏远康城假日首推新品亦是以两房、三房单位为主打。而根据东莞中原市场研究部提供的数据，2015年东莞商品住宅潜在供应总量为1325万平方米，其中洋房总供应量为1038万平方米，别墅为203万平方米，公寓为84万平方米。而在洋房供应量中，属于刚性需求的普通住宅类型产品占据了较大比例，包括一些高端项目在内，都推出了100平方米左右的中小户型产品。
行内人士分析表示，近几年来受楼市刚需购买力释放凶猛的影响，不少开发商的新项目均规划以刚需产品为主，经过一定的开发周期之后，2015年或将迎来一个刚需开发项目集中释放的时间。
这种刚需产品的集中供应，使行内产生了一些隐忧。何志鹏对记者表示，近年来刚需户型产品集中开发，将在今年陆续推出市场，或许会使供应上出现结构性的失衡。相对而言，在今年政府工作报告中提及的改善型产品，将是今年市场阶段性的看点。
金地集团东莞公司副总经理曾鸣华在接受记者采访时则表示，刚需确实是近年来的供应主力，但是否会出现结构性失衡，则要分不同区域去看。如临深片，承接着深圳大量的刚性需求，消化这类型产品的难度不大。一些传统热点区域包括城区等，有比较强的商贸和经济力支撑，也会有较强的消费基础。但一些次发达镇街，则需要去仔细衡量片区的刚性购买力到底有多少，如果一窝峰全上刚需户型，有可能出现供过于求的情况。曾鸣华同时表示，2015年改善型需求会是市场的一个亮点，而首次改善型会比再次改善的需求表现更为突出，这也会使今年的资源性项目，以及经济型小别墅项目，会成为市场的一个热点。
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