[摘要] 二套房首付比例下限降至4成、公积金购买首套房首付低降至2成、普通住房营业税免征期“五改二”……30日，央行、住建、财税等多个部门就房地产政策接连放出“大招”。
二套房首付比例下限降至4成、公积金购买首套房首付低降至2成、普通住房营业税免征期“五改二”……30日，央行、住建、财税等多个部门就房地产政策接连放出“大招”。
其中，央行、住建部、银监会发布的《通知》的“干货”包括：拥有1套住房且房贷未结清的居民家庭再次申请商贷购买普通自住房，低首付款比例降为不低于40%;使用公积金贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%;拥有1套住房并已结清房贷的，再次申请公积金贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。
而按财政部公布的调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人转卖普通住房，营业税免征期限由以往的5年变成2年。
随着期待中的“靴子”陆续落地，住房消费“稳定”可期，房价走势如何变化备受关注。
新政的两种解读这一次房价会涨吗?
交通银行金融研究中心研究员夏丹说：“二套房首付比例并非之前传言的下调至五成，而是直接降至四成;二手房交易营业税由‘满五’跳过2009年前曾实行的‘满三’，调整至‘满二’。可见相关部门对于中央支持改善购房要求的响应之迅速，态度之坚决。”
“以往，不少置换型购房者为了享受‘贷款结清算首套’的政策，往往只能先卖再买;此次新政对于首套贷款未结清的二次购房者首付低比例要求直降3成，后者就有条件选择先买一套，入市速度将明显加快，短期内成交量将获得提升。”德佑链家市场研究部总监陆骑麟说。而营业税免征“五改二”更是直接关系“真金白银”。以上海为例，按照上海目前普通住宅的总价标准，按5.65%营业税税率计算，内环内、内外环间、外环外一套普通住宅交易可减少税费在13万元-25万元之间。业内人士分析，此次政策调整还将释放一批存量房源。
中原地产首席分析师张大伟认为，“特别是首付比例降低到40%，公积金政策也调整为低首付比例20%、二套房为30%，虽然有一定约束条件，但这种力度的松绑，将对市场带来巨大影响。”他认为新政可以增加直接有效购买需求，整体市场成交量将在4月快速上涨。他还预计一二线城市二季度市场，将出现成交量较大幅度的的季度环比上涨，这或许将成为2014年来的成交高峰。
不过，市场上也有另一种解读。
民生证券管清友认为，房贷新政可以使房地产市场短期压力缓解，却无法扭转中长期趋势。本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果。“房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，不要去接下落的刀。”原因有四：，刚需人口已进入下降通道，即便生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。第二，房地产的赚钱效应已经消失，市场预期短期无法扭转。第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是政府负责保低端，其他的交给市场。
房贷利率下降空间恐有限
按照此次新规定，随着利率市场化的推进，监管层并未对二套房贷款利率作出明确规定，付款具体比例和利率水平，由银行根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
记者调查发现，此次新政后，银行的房贷政策或许并不乐观。某国有大行个金部人士介绍，房贷有额度控制，但一般用不完，由于房贷赚钱效应较低，在惜贷背景下一般会被银行压缩额度。此次政策调整，整体政策利好二手房市场开拓，二手房贷款会増加。
另一家银行个金部负责人则表示，首套房、二套房的房贷政策会放松，应该不会再像之前“卡”得那么严。银行年初会设定一个总的房贷额度，也会根据情况变化。
此外对于房贷利率水平，银行人士并不乐观。
上述银行个金部负责人也表示，目前银行贷存比高企，银行资金仍旧偏紧，而且面临净利润增速放缓的困境，实际利率下行空间有限。
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一系列新政出台，现在买房合适吗？什么时候买房合适呢？如果不下手会不会错过了佳买房时机？现在盘点一下网上比较受欢迎的2015年买房佳的七个时机，以供参考。
个时机
中央政府再出台更优惠的鼓励老百姓买房的政策。这样的政策出台，预示之前的优惠政策没起多大的作用，但要等新政策实行至少1个月以后，市民可考虑出手。
第二个时机
用自己8-10年左右的家庭总收入计算，能买到自己相对比较合适的住房(按照平均标准，不做不切实际的想法。
第三个时机
媒体上出现很多关于房企的负面新闻时。市民可等2-3个月再出手。
第四个时机
在公开的信息上看到有拍卖公司刊登的银行拍卖楼龄1-3年的新普通住宅的信息，在你工作、生活的周围经常听到有人供不起楼了或找人卖楼了，中介那里1-3年楼龄的新房卖盘明显增加且价格比去年低(说明他在亏损甩卖)。
第五个时机
在你工作、生活的周围听不到或很少听到有谁再想炒房子了。
第六个时机
有土地和房产方面的政府官员大量落马后，再等至少2-3个月。
第七个时机
参加团购买房，开发商给的团购价格已相当优惠时。这时可毫不犹豫出手，因为你迟疑别人不会迟疑。
附：
1、历年楼市新政及房价走势一览
2005
首次调控
首次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台;9月银监会212号文件收紧房地产信托。
市场反应：虽然许多项目主动降价出售存量，但房价总体继续上涨。
2006
70/90政策
“国六条”出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，“国十五条”出台，规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”。
市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。
2007
房贷新政
9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9•27房贷新政”。
市场反应：当年楼市价格暴涨、地王频现，政策出台后，2008年全年房价明显下跌，成交量也明显萎缩。
2008
放宽二套房贷
对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”。
市场反应：中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。因此下半年宏观调控转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后继续大涨。
2009
国四条
10月24日，《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》出台，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
市场反应：短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。
2010
1月10日国务院出台国十一条，要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台，上海和重庆试点房地产税。
市场反应：这被称为史上严的房地产调控政策，但高价地王继续产生，3月后房价飙升。
2011
二套首付提高
“新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。
市场反应：房价继续上涨。
2012
严打小产权房
多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。
市场反应：一线城市房价继续上涨。
2013
2月出台新国五条，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。
市场反应：开发商下半年不得不以价换量，房价缓慢增长。
2014
“9•30”房贷新政
各地陆续松绑限购政策，9月30日央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行等。
市场反应：相对于此前信贷套数认定政策，本次政策对首套、二套、多套，在认定上都有放松。新政出台后，各地楼市皆迎来成交高峰，房价缓涨。
2015
3月新政
央行、住建部、银监会联合发文，二套房首付降至四成;财政部通知，将个人出售普通住宅，营业税免征的购买年限由5年下调至2年。
2、历年楼市新政中的首付要求：
2006年
首付不低于三成
2007年
首套房90平米以下首付不低于两成，90平米以上不低于三成;二套房首付不低于四成
2010年
二套房“认房又认贷”，首付不低于五成，房价过高地区可暂停发放第三套房贷
2011年
二套房贷首付提至六成
2013年
北上广深等城市二套房首付提高至七成
2014年
二套房“认贷不认房”，对拥有1套住房并结清贷款的家庭，第二套房贷可按照首套房贷政策执行
2015年
二套房首付降为四成
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