[摘要] 本周，号称宽松力度“等同于2008年楼市政策”的楼市新政组合拳出台，随后，开发商吹风“涨价”，购房者也积极准备入市，市场活跃度快速提高，不过，记者发现，“马上涨价”多是开发商营销手段，是否提价仍需要看市场的走势。
开发商借新政促销 东莞楼市库存压力大 2009年火热难再现
本周，号称宽松力度“等同于2008年楼市政策”的楼市新政组合拳出台，随后，开发商吹风“涨价”，购房者也积极准备入市，市场活跃度快速提高，不过，记者发现，“”多是开发商营销手段，是否提价仍需要看市场的走势。
而对于楼市回到2009年的猜测，记者专门对比了2009年和2015年楼市政策、库存和市场、购房者心态等情况，发现目前东莞楼市库存量大，政策对整体楼市成交刺激作用有限，楼市回到2009年的火热程度难度比较大。
市场：不少楼盘借新政促销
自新政出台伊始，东莞楼市“涨声一片”，众多房企开始借力“政策风”进行噱头营销，打出“现在不买，接下来就涨”的策略希望刺激购房者提早入市。
新政出台第二天，东莞万科打“擦边球”促销，承诺“4月1日零点前不打烊、不涨价”，意图吸引购房者漏夜排队买房，但是在昨天，记者咨询万科几个在售楼盘，了解到大部分楼盘并未出现明显涨价，据该开发商相关人士透露，“不会因新政利好，或大幅涨价。”此外，碧桂园也声称，暂缓一周涨价，以此刺激购房者在“涨价”前一周内入市。记者踩盘时发现，不少楼盘纷纷声称即将涨价以推动购房者提早入市。
不过，就目前看来，“”多数是噱头。声称4月1日涨价的部分临深片区楼盘，放出来的涨价措施是“取消之前的优惠”。而大多数开发商对于“是否涨价”，仍然处于观望的状态。富通地产总经理助理梁兰凌告诉记者，由于目前旗下楼盘暂未推新货，在售产品价格仍按照原来政策，接下来“推新货时会根据市场反应定价，随市场走势。”
从购房者的反应来看，有购房者认为，如果个别楼盘涨价，就不买该楼盘的产品，并不会因为“即将涨价”而急着入市。从近期成交的情况来看，促销楼盘成交也较显著，整体楼市价格平稳。据东莞中原地产统计数据显示，从上周各盘成交情况看，普通住宅排行前50名中，大部分项目价格环比变动在±3%左右。不少业内人士认为，在目前的市场情况下，贸然涨价是一个危险的行为。
二手楼市：大部分业内人士看好
与一手房市场开发商的纠结相比，二手房市场被大部分业内人士看好。二手房营业税免征年限“5年变2年”，将大大提升二手房的交易活跃度。
在一手房价格较高的情况下，不少购房者会选择购买环境好、价格较低的二手房。市民冯小姐告诉记者，去年底，她看上了南城一套140多平方米的二手房，由于税费太高，觉得不划算而没有购买，新政出台后，免掉了营业税，冯小姐就决定在近期购买。记者算了一笔账，按照原来的政策，以10000元/平方米单价计算，140平方米的住宅就需要缴纳营业税约7.7万元，而按照现在的新政策，则可以省掉这7.7万元。
业内人士认为，由于税费政策的改变，部分一手房购房者会转向二手房市场，购买二手房，加上为了能够成功换房，不少购房者会先卖掉小房，再换大房，促进二手房市场的流通。同时，不动产登记条例将开始实施，将会引发一批业主抛售物业，不过，由于二手房源增多，购房者转向，也将直接冲击一手房市场，加大一手房市场压力。
另外，虽然深圳市场二手房涨价现象频现，但是东莞的二手房市场目前较为平静。合富辉煌东莞市场研究部为此提醒，部分二手房由于税费减低，卖房者从利益大化出发，可能将会提价，但如果提价幅度过大，将会挫伤部分购房需求。
房地产新政靴子落地 东莞改善性户型走俏
2015年PK2009年
1
房贷政策
2009年：
首付两成 享7折利率
从2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；低首付款比例调整为20%。全额免征营业税的年限从5年缩减至2年。
2015年：
首套首付三成
商业性个人住房贷款购买二套房，未结清前一套贷款的，首付40%，已结清的享首套房政策首付30%；同时，首套房基本执行9折利率或基准利率，二套房则执行上浮10%的利率政策。
点评：与2009年相比，2015年的优惠政策力度显然有所不及，2009年首套房和二套房首付比例都可达两成；在银行房贷利率方面，2009年的7折利率优惠减轻了很多购房者的购房压力；而目前的利率对于不少人来说，还贷压力还是比较大。
2
成交量
2009年：
购房需求全面释放
2009年，首次置业购房者、改善型购房者共同组成了购房的主力。2009年是东莞楼市全面激活的一年，首次置业异军突起，改善置业亦功不可没，随后投资购房重新崛起，共同迎来了2009年的“疯狂成交”。合富辉煌东莞市场研究部统计的数据显示，2007~2009年东莞住宅年平均消化量约500万平方米，2009年销售远高于平均水平,达552.20万平方米，全市住宅签约金额达348.5亿元，甚至超过楼市疯狂时的2007年。
2015年：
改善户型成交比加大
东莞中原地产市场研究部相关人士介绍，即使在去年前三季度住宅市场低迷下，大户型产品成交也表现得较为温和，表明东莞改善型需求在逐渐溢出释放，特别是去年“9·30”信贷新政出台后，东莞改善需求释放活跃，已足以证明东莞许多市民在经历多年的财富积累后，有了换房需求，且这需求量比较大。再加上“单独二孩”政策放开，预计2015年改善购房需求将借助利好的窗口加速入市，释放量会越来越大，比重上升。
点评：东莞中原地产市场研究部相关人士认为，二套房贷低首付降至四成的新政有利刺激东莞改善需求释放，但由于先前多项政策利好持续刺激已经弱化了该政策出台的效应，因此预计其对东莞楼市成交促进作用不会十分强烈，但该新政对推动楼市预期向好具有不容忽视的作用，有利提振购房者入市信心。再叠加央行两次降息、东莞公积金新政等政策利好，东莞楼市持续上升可期。
瑞峰置业市场研究部谭锦凤也表示,目前信贷环境难以像2009年那样宽松，仍然处于较为紧张状态，一定程度也会影响购房者入市的积极性。整体来看，今年东莞楼市应该是处于稳中有升的态势，出现量价疯狂上涨的可能性不大。
3
供求情况
2009年：
“供不应求”刺激成交
由于2008年开发商做出的2009年市场预期偏低，导致2009年新增供应大幅度减少，因此，2009年市场以消化存货为主，出现“供不应求”的状况，房价上行受到支撑力。2008年10月后，在政策的刺激下，供求比持续13个月回落，并于2009年11月达至2007年12月以来24个月低，供求比仅约1.11∶1。
2015年：
供过于求，库存量大
据东莞中原研究部对市场监测数据不完全统计显示，今年约有170个项目推住宅，供应量约800万平方米；截至2014年12月31日，东莞住宅市场库存量为552.32万平方米，因此，加上已有库存，今年楼市的可售存量将非常可观，加快跑货回笼资金仍是开发商的主要任务。
点评：谭锦凤认为，2015年面对的是高库存，供大于求的现象较为明显，此次新政的重点目的也是去库存。业内人士也表示，受去年开发商大量开工影响，今年的新增供应量大幅增加，加上已有库存，可售库存量大，开发商销售压力加大，快速出货仍然是开发商的主要任务，在库存压力下，房价上涨幅度受到抑制。
4
购房者心态
2009年：
房价、政策刺激购房者疯狂入市
2009年，东莞楼市在2月中旬开始回暖，刚性需求、改善需求、投资需求接连释放，成交持续放量，被称为是“疯狂的2009年”。不过，业内人士认为，市场回暖的背后更多是政策优惠的支持，2008年国家出台了刺激购房需求的相关优惠政策，广东省也出台“省十五条”刺激楼市，在较低的房价及宽松的信贷政策下，累积已久的购房需求突然爆发，形成了“疯狂入市”的局面。
2015年：
经历调控周期，购房更理性
经历过2008年的楼市冷冬、2010年的楼市调控，再经历了2009年、2013年楼市的火热，东莞购房者购房更加理性。记者随机抽样调查了解到，不少购房者表示，不会因为新政冲动买房。一部分人认为，自己目前有房住，暂时不会考虑购买二套房；而由于股市形势被看好，“暂时不会把钱从股市中拿出来投入楼市。”市民林先生表示。
记者在调查采访中发现，近期打算入市的购房者当中，多数是“换房族”，而且是自去年起就已经在看房，有换房计划的，而一些暂时没有换房打算的购房者，目前仍然处于理性观望的状态。
点评：2009年购房者在政策利好和房价较低的双重刺激下，购房者疯狂入市，造就了2009年的火热楼市，成交量虽然不是历年高，但同比上涨幅度创下高水平。而2015年虽然同样有新政刺激，但是购房者更加理性，加上房价处在“9字头”较高水平，又有股市分流资金，购房者不会如2009年一般冲动入市。
5
房价
2009年：
房价出现“七连阳”
合富辉煌、中原地产对东莞楼市2009年度的月度住宅成交签约价显示，2009年2月是东莞房价低点，从3月开始，东莞房价出现触底反弹，并进入上升通道，并从3月开始出现史上罕见的“七连阳”，住宅签约均价由2月的5160元/平方米，持续上涨至9月的6995元/平方米，前后房价累计上涨1835元/平方米，涨幅达35.5%。分析认为，2009年年房价走势表现在：一、二季度房价平稳上涨，三季度房价跳跃式上涨，四季度稳中有升，并创下当时的历史新高，但市场风险也在增加。
2015年：
涨不涨价要看市场走势
根据东莞中原地产统计数据显示，2013年东莞商住地楼面地价为2653元/平方米，是2008年以来高的楼面地价，而今年在售项目中，属于近三年拍卖的土地项目增多，土地成本快速上涨将支撑房价往上走。同时，加上长安、虎门“镇改市”、新政利好刺激，也将会推动开发商上调价格。
但是，由于今年供应量大、库存位于高位，开发商定价将偏向于谨慎理性。合富辉煌东莞市场研究部副总经理李兴旺也表示，新政出台的影响下，预计东莞房价会平稳上升，但上升幅度多少，还要看未来市场的走势。
点评：谭锦凤认为，今年开发商重点是去存货，“以价走量”仍是营销利剑，不理性的涨价购房者不会买单，估计也会让项目走入销售困境，所以建议房企还是根据市场实际出发，定价需合理，撬动购房者入市才是重点。她预测东莞整体房价会保持相对平稳的态势，不会大幅上涨，全年住宅均价预计会在9500元/平方米上下浮动。
房地产新政靴子落地 东莞改善性户型走俏
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