[摘要] 2015年一季度宏观经济下行压力持续加大，房地产开发投资也进一步下滑，国内经济增速依旧乏力。1-2月份，全国商品房销售面积8764万㎡，同比下降16.3%，由此带来的不仅是消费需求的抑制和库存的累积，也会影响房地产行业的信心和经济增长。
一、2015一季度东莞土地供应紧缺 土地交易量回落
2015年一季度宏观经济下行压力持续加大，房地产开发投资也进一步下滑，国内经济增速依旧乏力。1-2月份，商品房销售面积8764万㎡，同比下降16.3%，由此带来的不仅是消费需求的抑制和库存的累积，也会影响房地产行业的信心和经济增长。
3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，里面提及到地方城市可以根据市场需求来增加或缩减土地供应。政府以行政手段助力企业快速去库存，也在加速土地信息的市场化。东莞房地产市场发展呈平稳向上，供求关系相对平衡，预计全年的土地供应量也呈现平稳走势，供应紧缺也成为新常态。之前东莞国土局相关人士称，由于近1/3镇街建设用地规模已突破2020年规划数量，必须尽快着手实施建设用地减量规划，大力推进“三旧”改造工作。这意味着，东莞政府未来都将放缓土地的供应量。受到商住地供应紧缺的影响，东莞购地需求被压抑。1月东莞土地市场迎来久违的拍卖热潮，本土企业中惠地产、三正地产、广源地产拿地热情高涨，不少地块以溢价成交，开发商购地需求较为强烈。外来企业碧桂园、海伦堡地产也分别在大朗、寮步斩获一宗商住地，扩大扩张版图。但2月和3月过后市场由于无优质地块上市，成交量高位回落，市场再现疲态。
由于土地供应紧缺将成为东莞市场的新常态，不少实力房企已处于“无米下炊”的困局，一线品牌房企如万科、万达、恒大、中信等企业由于无地开发也遇到了发展瓶颈。这些企业将会增加三旧改造的方式拿地，合作开发的趋势也会更加明显。受益于二套房首付比例下降至四成，改善需求逐渐成为市场主力，未来开发商也会增加开发改善产品的配比。改善型客户对配套、园林设计、户型舒适度等方面比刚需客户的要求更高，未来镇中心成熟区域的地块、占地规模较大的地块将受到市场资金追随。
一季度关键数据一览：
二、一季度总体叙述：
进入2015年，土地市场供需有所起色，一季度东莞土地供需均比去年下半年有所上升。从供应来看，今年第1季度土地供应36宗，占地面积合计146.41万㎡，环比增加261.25%，同比减少35.09%。其中，商住地供应9宗，占地面积合计28.02万㎡，环比增加691.84%，同比减少61.77%。成交方面，土地成交32宗，占地面积125.38万㎡，环比增加116.52%，同比减少43.42%。其中，商住地成交8宗，占地面积22.44万㎡，同比减少65.04%；商住地成交金额12.44亿元，同比减少65.05%。今年一季度东莞土地供需热度有所升温，但整体量仍然处于相对低位水平，市场未走出低潮期。
价格方面，今年第1季度商住地成交楼面地价2620元/㎡，同比上升3.82%；商住地成交单价5545元/㎡，同比下降0.04%。
土地政策扫描：中央在推进土地信息市场化，地方政府可根据市场需求灵活推地。
3月27日，中央发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，里面提及地方政府可以根据商品房供应情况而相应地增加或者缩减土地用地，也可以根据市场需求调整规划、户型报建等，这是体现中央从土地、规划等方面着手调节市场供求关系，以行政手段助力企业去库存，事实上给予市场更大自主空间，更具有灵活性，加速房地产行业市场化进程。东莞国土局相关人士称，过去几年东莞土地供应已严重超标，必须尽快着手实施建设用地减量规划，大力推进“三旧”改造工作。这意味着，东莞政府未来都将放缓土地的供应量。
三、土地市场
1、一季度土地供需及出让金同比下降，市场低温持续。
2015年一季度，受春节假期及两会等因素影响，同时由于房地产市场库存问题依然严峻，主要城市土地市场持续低温，各项指标均不及去年同期，出让金下降超四成，住宅用地降幅更加明显。楼面均价年初上涨后近两月逐渐回落，整体浮动不大，平均溢价率仍维持降势。本月供地已有回升迹象，随着土地入市量增加及房企拿地意愿增强，二季度指标有望向好。
今年一季度一线城市表现分化明显，北京和上海表现抢眼，土地收金在300亿元以上，开发商拿地热情高涨。但广州和深圳2个月挂零成交，土地市场异常低迷。二三线城市土地供需同步回落，反映一季度多数城市土地市场依旧乏力，行业信心不足。楼价方面，一季度一二线城市楼面地价回落，三线城市微小上升。
四、东莞土地市场
（一）、土地供应
1、政府加大“三旧改造”力度，有意放缓存量地块的供应步伐。
据东莞中原研究部监测数据显示，2015年第1季度东莞土地供应36宗，面积合计146.41万㎡，环比增加261.25%，同比减少35.09%。其中，商住地供应9宗，占地面积合计28.02万㎡，环比增加691.84%，同比减少61.77%。商业用地2宗，面积合计5.84万㎡，环比增加84.8%，同比增加176.48%。工业用地21宗，占地面积合计96.52万㎡，环比增加287.69%，同比减少33.66%，其它用地4宗，占地面积合计16.03万㎡，环比增加79.46%，同比增加244.59%。从各类型的地块的面积占比来看，商住地占比19.14%，商业用地占比3.99%，工业用地占比65.92%，其它用地占比10.95%，商住用地供应比例缩减，工业用地唱主角。
今年季度土地整体供应量未见起色，工业用地继续唱主角，土地市场持续遇冷。东莞市国土局局长称，由于近1/3镇街建设用地规模已突破2020年规划数量，必须尽快着手实施建设用地减量规划，大力推进“三旧”改造工作。由于前几年东莞土地供应放量显著，供应指标已超出东莞土地供应计划，从去年以来东莞政府开始放缓推地节奏，一方面是贯彻节约集约用地，合理利用土地；另一方面也在是在大力推进“三旧改造”。
2、商住地供应量低谷徘徊，供应紧缺局面延续。
3月商住地供应再出现断档，土地市场习惯性进入供应偏紧状态。
据东莞中原研究部监测数据显示，2015年第1季度商住地供应9宗，面积合计28.02万㎡，环比增加691.84%，同比减少61.77%。从月份供应走势来看，1月、2月、3月分别供应25.39万㎡、2.63万㎡、0，供应量集中在1月份，3月份出现断档供应。
今年季度东莞土地供应冷热不均，1月份供应活跃，2月供应低迷，3月断档供应。从今年季度商住地供应情况来看，供应紧缺局面依旧延续。政府在推地上依然谨慎，市场上缺乏热点区域的优质地块上市，供求关系越发紧张。
3、商住地供应地块全是镇区地块，凤岗、茶山为供应热点。
从供应区域来看，今年季度东莞商住地供应全是镇区地块，凤岗、茶山等区域是供应热点。商住地供应区域中，凤岗和茶山各供应2宗，虎门、桥头、横沥、大朗、寮步各供应1宗。
2015年第1季度东莞挂牌上市土地情况一览：
4、成交全是镇区地块，成交热点分散。 据东莞中原研究部监测数据显示，从今年季度各镇区的成交情况来看，茶山和凤岗各成交2宗，寮步、大朗、桥头、虎门各成交1宗地块，这些区域全是镇区地块，成交热点较为分散。本土企业习惯在熟悉的区域拿地，如三正地产再次扩大凤岗版图，广源地产拿下茶山2宗地块，中惠扩大布局范围，在凤岗和虎门均有拿地。 5、开发商拿地蠢蠢欲动，本土企业拿地异军突起。 2015年1季度开发商拿地结构分解图： 据东莞中原研究部监测数据显示，今年季度商住地房企拿地格局中，外来开发商有碧桂园和海伦堡地产分别斩获大朗、寮步各一宗地块，拿地占地面积合计8.22万㎡，建筑面积合计17.75万㎡。由于市场缺乏热门区域的优质地块上市，鲜见一线品牌房企拿地身影。万科、万达、恒大等开发商由于无地开发已遇到发展瓶颈，东莞盘活土地存量挂牌供应量严重紧缺，预计将会越来越多企业通过三旧改造、合作开发的方式来发展。继大朗碧桂园后，碧桂园再次回归耕耘大朗市场。 本土开发商有中惠、广源地产、三正地产等开发商踊跃入市拿地，本土企业合计拿地6宗，占地面积14.22万㎡，建筑面积29.75万㎡，占全市比例的62.62%。2014年全年东莞土地市场成交高位回落，购地需求受到抑制。今年一季度东莞开发商拿地表现出一定热度，本土企业拿地异军突起，中惠地产在虎门、凤岗分别斩获一宗商住地；三正地产分别在凤岗和桥头斩获地块；广源在茶山斩获两宗商住地。房地产行业从暴利的黄金时代向平稳的白银时代转变，本土企业的开发、营销、经营管理等方面也出现了较大调整，增强了自身的竞争力，继续深耕东莞市场。中惠地产重金布局凤岗、虎门，这些区域均为东莞房地产开发的热土，并且区域楼盘林立，品牌开发商扎堆，市场竞争白热化。三正地产扩大凤岗版图，广源地产扩大茶山版图，反映本土企业扩张布局的强烈心态，也反映了目前一些企业已处于无地开发的状态，急需拿地补仓，即使在热门区域也不惜重金布局。 6、热门区域地块成交，一季度商住地楼面地价稳中有升。 据东莞中原研究部监测数据显示，2015年季度东莞商住地楼面地价为2620元/㎡，同比上升3.82%。由于政府对土地资源的惜售心态强，尤其是一线发达镇区的热门区域地块，定价上持续走高。今年一季度由于虎门、凤岗等热门区域地块增加，楼面地价稳中有升。 7、热点区域地块受到开发商追捧，市场再现溢价成交现象。 据东莞中原研究部监测数据显示，今年第三季度东莞商住地溢价率为25.14%，是2014年第二季度以来的高位。今年一季度商住地溢价成交的有4宗。其中编号2015WG003位于凤岗镇雁田片区占地面积1.66万㎡，经过5家19轮的抢夺，终中惠地产以溢价81.82%斩获。编号2015WG004也是位于凤岗镇雁田片区占地面积1.86万㎡，经过4家企业10轮的竞拍，终三正地产以溢价38.46%获得。编号2015WG009位于大朗蔡边村占地面积5.59万㎡，经过2家企业6轮竞拍，碧桂园以溢价11.13%拿下。另一宗编号是2015WG011位于寮步塘边村占地面积2.63万㎡，经过4家19轮的抢夺，海伦堡以溢价65.02%获得，市场重现溢价成交，开发商拿地心态较为急切。 2015年第1季度东莞土地成交一览： 六、后市展望： ① 、地产基本面持续向好，行业预期被扭转，开发商拿地信心提升。 2015年国内经济继续乏力，短期内通过开发投资来稳增长。今年两会李克强称，中国房地产市场需求是刚性的，鼓励居民自住型住房和改善性住房，来保持房地产市场长期平稳健康发展。这给中国房地产市场注入一剂强心针，稳定行业预期。稳定自住型和改善性住房目的是刺激自住及改善为主的住房需求，确保房地产平稳健康发展，以带动经济增速处于合理区间内。3月30日，央行将二套房首付降至四成，将会直接刺激改善需求的充分释放。地方政府根据自身情况，制定相关措施促进房地平稳发展。地产基本面持续向好，行业预期被扭转，房地产进入平稳的白银时代，行业仍具有发展前景。受益于城镇化、改善需求的刺激，增强开发商的行业预期，拿地信心大大提升，市场交投有望升温。 ②、政府控制存量用地供应，三旧改造拿地、合作开发的趋势更加明显。 今年3月东莞东莞市国土局局长称，由于近1/3镇街建设用地规模已突破2020年规划数量，必须尽快着手实施建设用地减量规划，大力推进“三旧”改造工作。政府有意控制存量用地供应，三旧改造拿地、合作开发的趋势更加明显。2014年土地供应已出现高位回落，市场累积了一定的购地需求未能释放。一线品牌房企在售货量和土地储备量已明显不足，万科、恒大、中信等企业由于土地储备少，发展也遇到瓶颈。实力房企未来将会增加与其它企业合作开发，支撑公司业绩发展。 ③、市场重心向改善需求偏移，镇中心、占地规模较大的地块将受市场追捧。 3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，里面提到在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。这政策规定将令开发商更加灵活性，此举将引起部分开发商调整户型，开发适合市场需求的户型。央行降低二套房首付比例，这是2008年以来大力度的救市政策。刚需一支独大的市场格局将改变，市场重心向改善需求偏移。改善需求逐渐成为市场主力，开发商将会增加改善产品的开发配比。改善型客户对住房需求更为成熟，包括配套的完善、园林社区的打造、户型的舒适度等方面要求更高。镇中心交通、教育、商业等配套较为完善，占地规模至少在3万㎡以上更容易园林设计，预计这类型的地块将受到市场追捧。 ④ 、4月土地市场低位延续，东莞土地市场进入新常态。 根据东莞中原研究部监测数据显示，截止2015年4月3日，未来阶段性内东莞预计将有8宗地块挂牌出让，占地面积合计40.35万㎡，商住地2宗，面积合计12.27万㎡，商业用地1宗，面积合计5.58万㎡，工业用地3宗，面积合计15.73万㎡，其它用地2宗，占地面积合计6.77万㎡。4月东莞一宗商住地是位于黄江林场，占地规模超过10万㎡，容积率为2，起步楼面地价3010元/㎡，金地湖山大境、碧桂园翡翠山就在地块附近，该地块的楼面地价要高于碧桂园翡翠山。地块周边有丰富的自然生态资源，该地块占地规模大，又拥有适合打造高端产品的自然资源，预计将吸引实力房企参与竞拍。另一宗商住地是位于石排李家访，占地规模仅1.52万㎡，容积率为1.1，起步楼面地价2100元/㎡，均高于石排镇以往出让地块的楼面地价。地块规模小，容积率低，并且是95%以上是住宅用地，起步楼面地价高，能否顺利交易有待观察。4月樟木头还将出让一宗占地5.58万㎡的商业用地，这宗地块曾在3月份流拍，4月再次出让，起拍价和上次出让一样，起步楼面地价1598元/㎡。2014年樟木头GDP生存总值是80.2亿元，处于东莞镇区排名的中下水平。如此大规模的商业用地，对开发商的商业运营水平、后期招商等方面都具有挑战性和不可确定性，开发商拿地上是顾虑重重的。由于东莞政府有意放缓地块的供应步伐，4月东莞土地市场依旧是低位，土地市场进入新常态，供需平稳的趋势延续。 4、5月即将挂牌交易用地一览： 免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
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