[摘要] 第一季度东莞别墅供应17.68万平方米，同比去年一季度翻了7倍还多，数值仅低于2013年一季度，为历史同期第二高值。近日，各大地产研究机构关于第一季度的各方面数据纷纷出炉，其中关于别墅的这一组数据表明，2015年别墅供应量大增将成为现实。
季度东莞别墅供应17.68万平方米，同比去年一季度翻了7倍还多，数值仅低于2013年一季度，为历史同期第二高值。近日，各大地产研究机构关于季度的各方面数据纷纷出炉，其中关于别墅的这一组数据表明，2015年别墅供应量大增将成为现实。虽然别墅市场成交表现也不俗，但急剧增长的供应量，依然使东莞别墅市场面临较大的竞争压力和库存压力。而今年多个镇街均有别墅产品供应，且产品相对同质化，或使区域内竞争加剧。
一季度别墅供应创历史同期第二高位
据东莞中原提供的数据，2015年季度东莞共有17个项目有新增别墅供应，市场新增供应17.68万平方米，合计587套，供应面积环比大幅下跌37.74%，同比涨幅高达740.50%;成交面积15.15万平方米，合计452套，成交面积环比大幅下跌41.56%，同比明显上涨45.09%;成交金额22.32亿元，环比下降43.33%，同比上升34.68%。
据东莞中原市场研究部分析表示，从2011年以来东莞别墅新增供应面积的月度走势来看，2013年是东莞别墅爆发的一年，进入2014年之后，受到整体楼市行情走低的影响供应陷入低谷，甚至出现多月断供的现象，直至后一个季度，在各项利好政策的刺激鼓励之下，别墅供应才逐渐恢复放量。别墅供应放量的状态一直延续至2015年，新一年里利好政策不断，市场信心提振，与此同时不少2014年的不少项目延迟入市，预计2015年全年东莞别墅供应将爆棚，为了避开竞争高峰期和留有更多的蓄客时间，不少开发商抢跑入市，造成今年一季度的别墅供应突飞猛涨。在刚结束的季度，东莞别墅共有17个项目有新品入市，其中首次入市的全新项目有7个，供应面积高达17.68万平方米，仅低于2013年季度，为历史同期第二高值。
供应量的大增使别墅库存量也出现了走高的状况。数据显示，虽然季度东莞别墅的成交表现也相当不俗，季度东莞别墅成交15.15万平方米，为2012年以来高的同期数据，但别墅产品库存量依然走高，截止到3月31日，东莞别墅库存面积仍高达104.43万平方米，消化周期约为18个月，去货压力高企。库存压力较大，后续新增供应也将绵绵不绝，压力空前。
多镇街区域竞争加剧
不仅仅是别墅供应量大增，在季度的别墅供应区域中，还出现了一些新面孔。
分析人士告诉记者，2015年有别墅供应的区域预计将扩容至24个，沙田、东城、高埗、清溪、石排、企石、横沥、大岭山等久无别墅供应或销售的区域，在2015年将有全新别墅上市。
这一趋势在季度就有了明显表现。记者观察发现，在季度有新增别墅供应的区域，除传统较热的松山湖、凤岗、樟木头等镇街外，近年来别墅供应趋少的常平、清溪，以及别墅市场显得相对冷寂的东坑，在季度都有别墅供应，而在后续的市场供应中，部分片区的别墅供应量依然不在少数。如常平，在季度誉景名居、东方银座兰乔公馆、天林湖花园、金凯水都等项目有别墅产品供应，从全年市场来看，东方银座兰乔公馆、天林湖花园或持续会有新品加推，而后续还会有绿地大都会等项目新增别墅供应。从供应别墅产品面积来看，除誉景名居之外，其他几个项目也多以200-400平方米左右的双拼、联排为主。而此前别墅供应一直寥寥无几的东坑，在2015年持续三个月都有别墅产品入市，分别是皇家翡翠湾和碧桂园豪庭项目，后续或还有金达时代豪庭项目供应别墅。
不仅是季度已经有所表现的常平、东坑别墅新增供应量不少，据了解，沙田2015年的别墅供应量也预计超8万平方米，将有一个全新项目两个旧盘加推，别墅类型、产品面积段都较为相近。因市场供应激增，且别墅产品存在一定程度的同质化，这些片区或将面临较激烈的竞争。此外，松山湖也是近来别墅供应的集中地，季度便有锦绣山河、紫檀山、丰华悦园等项目加推别墅入市，而数据显示，2015年松山湖将有5个全新项目、3个旧盘加推共计17.89万平方米的别墅产品上市，不过松山湖一直吸引着东莞全市甚至深圳置业者的关注度，较少受到区域局限影响，且整个区域产品线丰富，独栋产品较多，有自然资源优势，因而消化压力相对偏弱。
值得关注的是，主城区近年来别墅供应越来越少，呈现出供不应求的格局，购买力或将继续外溢，邻近城区的片区如高埗、道滘等，或将继续受益。
东莞楼市4月16日成交200套 住宅均价9022元/㎡
【市场特点】
总价走低中户型热销 设计回归居住功能
近几年来，小面积的经济型别墅成为了别墅市场的一大热点，因其面积不大，总价低，成为了不少别墅置业者的优选，近年来这一类小面积经济型别墅不管是供应还是成交上，都占了较大的比重，2015年季度也不例外，数据显示，一季度200平方米以下的经济型小别墅依然较为畅销，成交占比为20.80%，市场供应也有所增加，如金地城南艺境、金地艺境花园、紫檀山、碧桂园豪庭、汇景城市山谷等项目均有经济型别墅的供应。
虽然在供应与成交上经济型小面积别墅仍占了一定的比例优势，但与去年第四季度200平方米以下经济型别墅超过40%的成交占比相对比，今年季度这类经济型小别墅的成交势头明显减弱，而300-400平方米的别墅产品成交占比超过40%，出现明显提升。
记者走访了多个在售别墅项目。金地城南艺境项目负责人告诉记者，金地城南艺境在售的别墅产品主要包括170平方米左右、185平方米左右、220平方米和265平方米四个面积段，其中比较好卖的是185和220平方米两个面积段。该负责人告诉记者，从现场了解的情况来看，这两个面积段产品比较好卖的主要是因为做了展示单位，对于务实的东莞人而言，他们会比较倾向选择看到了实物的产品。而在这两个面积段产品的选择中，购房者又比较倾向于选择220平方米的单位。“这两个面积段的产品户型结构是一样的，但220平方米的单位在室内空间尺度和花园面积上都要更大一些。”该负责人告诉记者，从现场成交客户的反馈来看，由于是用于自住，置业者在比较后，往往会宁愿多花二三十万元的总价，选择居住舒适度更高的220平方米单位。
光大锦绣山河项目相关人士也告诉记者，锦绣山河在推别墅单位中比较受欢迎的主要是290平方米和370-390平方米的别墅单位，别墅购买者多为企业主和企业高管，这部分置业者购买别墅主要是用于自住，因而对居住环境和产品要求也比较高。
对此，东莞中原策略研究中心总监车德锐分析表示，近几年来中小面积段别墅的受宠，意味着东莞别墅产品的功能性正在发生变化，由过去投资功能向居住功能变化。车德锐认为，中小面积段的别墅产品更多的是解决居住方面的问题，近几年来东莞人口结构变化，一方面是新莞人中的中产阶层在崛起，另一方面本地人的居住观念也在发生变化，年轻人更乐于独立门户，传统的大家庭式居住减少，居住面积的需求也开始趋小化。车德锐同时分析表示，今年300-400平方米别墅单位成交占比明显上升，也正体现了置业者对别墅的使用功能更多是用于自住，因而对居住舒适度的要求提高，与此同时，今年以来低价位别墅，尤其是位于镇街的低价位别墅增多，1万元/平方米以下的销售价格使中等面积的别墅产品总价也得到控制，从而拉动了这一类别墅的成交提升。
合富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺也对记者分析表示，别墅产品正在回归居住功能，不再是少数塔尖阶层的投资品。因而从整体来看，总价较低的小面积经济型别墅在近几年的成交表现都相当不错。而一季度较大面积别墅成交占比上升，也是受到了近来不少项目别墅售价走低的影响。“近城区都有8000余元/平方米的别墅单位。”李兴旺认为，低总价成了一季度中等面积别墅的成交攀升的动力。
【前景分析】
部分区域市场面临同质化竞争
实际上，别墅库存压力大在季度仅仅是一个开始，随着光大江与城、嘉宏锦园、皇马郦宫等项目的亮相，不难看出，在接下来的第二季度，东莞别墅还将延续季度供应放量的格局，全新项目和在售项目加推新品将持续入市。
记者了解到，已计划在第二季度会有别墅产品入市的项目已多达9个，除个别别墅项目将推出超大面积的独栋别墅之外，大部分项目推出的别墅产品面积段仍集中在170-300平方米之间。而据东莞中原统计的数据来看，2015年东莞别墅潜在供应量预计为102.02万平方米，潜在项目数共计59个，其中全新项目共有26个，旧盘加推项目共有33个。这也意味着，2015年将继2013年之后成为东莞别墅市场供应爆发的一年。而截止至2014年12月，别墅库存面积为100.99万平方米，大量的潜在供应加上高企的库存量，预计2015年全年东莞别墅可售面积在203.01万平方米，而2014年全年别墅消化面积在66.53万平方米，2015年东莞别墅市场将会面临为严峻的去化压力。
李兴旺告诉记者，虽然从整体而言，受政策利好刺激，经济环境好转等大环境因素影响，各类需求都会有所释放，楼市会出现好转是大趋势，别墅也不会例外，相较于2014年会有成交量的提升，但在庞大的库存量和新增供应量面前，东莞别墅产品在2015年将面临消化压力是不争的事实。在压力之下，目前市场上大量存在的一些无资源别墅，销售或许会受到更大影响，而真正的传统意义上的别墅项目，既有稀缺性资源支撑，而且形成一定的别墅群的别墅项目，依然会保持销售的坚挺。
车德锐也向记者表示，因年末企业主等别墅购买者会有资金回笼，因而春节前后往往会是别墅成交的一波好行情，再加上今年各方面政策利好和经济环境的影响，季度别墅成交上扬，出现一个峰值也是正常现象，但后续别墅市场是否能依然保持较好的销售，却要画一个问号。车德锐认为，近年来东莞别墅市场鱼龙混杂，因为别墅产品曾经一度受到高端置业群体和投资者的青睐，东莞楼市存在大量楼盘项目盲目规划为洋房+别墅的格局，这样的项目产品一来别墅货量稀少难成规模，二来没有资源支持，而且在面积段规划上容易出现同质，未来必然也会面临更大的竞争压力。而有资源支撑的，占据稀缺地段的别墅项目，则还是会受到市场的认可和追捧。别墅市场的销售或出现分化。车德锐同时向记者表示，虽然小面积经济型别墅仍是市场宠儿，但目前市场上同类产品供应量过多，未来这一类产品或也会面临同质化竞争加剧的囧境。
【关注话题】
小别墅与大平层又见“抢客”现象
数年前，东莞楼市大平层大行其道，彼时，不少别墅业主开始青睐这种视野更广阔的大户豪宅产品，“大平层争抢别墅客”成为楼市的一大热点话题。而记者近日走访别墅市场了解到，轮流转，近两年大行其道的小别墅，又开始了与中大户洋房的“抢客”。
4月初，记者随机采访了数位多次置业的消费者，几乎所有的受访者均对记者表示，在价位相去不远的总价前提下，他们会更乐意于选择小别墅，而选择小别墅的理由，是别墅毕竟是独门独院的居住，比多户同住的洋房居住会更舒服，“心理上也会有‘我住的是别墅’的骄傲感。”
实际上，小别墅会与大平层争客并不是近才出现的市场现象，在2014年，港口大道一别墅项目负责人就曾对记者笑言，要把邻近楼盘大平层的购买者“拉过去买别墅”。光大江与城项目负责人则对记者分析表示，小别墅与大平层之间的相互“争客”并不，还是要看客户群体。如前几年开始风靡的豪宅项目大平层单位，购买者大多已经有别墅物业，购买大平层是为了更好的景观视野，这一类群体自然也不会被越做越小的经济型别墅分流。但现阶段成为市场“宠儿”的小别墅，确实会分流一部分大户型平层洋房的客户群体，这部分群体多以再次改善型的置业者为主，如置业资金有200万左右，在小别墅和平层大户洋房之间进行选择，则可能会更倾向于选择小别墅。
瑞峰置业副总经理翟智球则向记者表示，从代理楼盘的销售情况来看，小别墅与平层之间的客源交叉虽不明显，但确实存在。翟智球分析认为，从地段、定位等因素来看，大平层洋房一般在相对城市中心位置，小别墅项目在相对环境较好的非中心区，客户各有侧重，两类产品各有自己的客户群，喜中心的偏大平层，喜有天有地的偏小别墅，并且没有想象中容易转化。但因为面积段，总价接近，还是会有客户会在两种产品中掂量，进而出现小别墅分流平层大户客源的情况。
东莞楼市4月16日成交200套 住宅均价9022元/㎡
【链接部分别墅项目】
嘉宏·锦园
开发商：东莞市嘉宏集团有限公司
物业地址：东城环城东路与圃园西路的交汇处
别墅产品：236平方米的双拼别墅
楼盘简介：项目占地约15万平方米，建筑面积约25万平方米，容积率1.86，总户数1213套，产品由洋房和别墅组成，别墅产品以235-314平方米双拼为主，精工4+2立体空间，实现空前250%实用率，一栋别墅两栋体验空间。
作为嘉宏集团进入城区的项目，锦园的一个卖点是“定制级别墅”。据介绍，锦园236平方米的双拼别墅包括地上四层加地下两层，赠送面积多，两层地下室也均采用全明设计，使赠送面积的实用性大大提升，实现了200%的实用率。室内的空间使用也非常多功能化，业主的可塑空间多，可以随自己的需求规划室内功能空间。
光大·天骄御峰
开发商：光大地产
物业地址：旗峰路与金树路交汇处
别墅产品：300-500平方米不等的独栋别墅、双拼别墅和联排别墅
楼盘简介：天骄御峰项目容积率仅为1.5，由95套山景别墅和1000多套山景洋房组成。项目整体规划设计结合地形布局，尽量维持原有地形地貌，在保持原生态的情况下，强调以人为本的原则，注重居住质量，在景观、朝向、间距、环境等多方面兼顾;整个小区以水景+园林绿化为主题，打造新世纪原生态居住区，致力打造节能环保绿化生态居住区。
在产品方面，洋房产品为6层至26层不等，两梯两户，南北通透，采用Low-E玻璃、日立豪华电梯、三星指纹锁等，于细节之处见品质。别墅产品则包括300-500平方米不等的独栋别墅、双拼别墅和联排别墅。项目园林也会延续光大地产一直的品质路线，经过地基造型、排水系统安装、喷灌系统安装、果岭表层粗细造型、草坪种植与管理，精细养护等一系列工序精雕细琢，斥巨资打造高尔夫果岭景观园林。
皇马郦宫
开发商：东莞市皇马郦宫房地产开发有限公司
物业地址：东城八一路南侧
别墅产品：联排别墅
楼盘简介：皇马郦宫身处东城核心黄旗山豪宅板块腹地，依托旗峰山麓，南面临近同沙生态公园。项目总用地面积18万平方米，总建筑面积51万平方米，集别墅、高层洋房、会所商业为一体。项目以东莞佳朝向南偏东15°规划布局，ArtDeco建筑风格。据介绍，别墅产品有250%使用空间，每栋别墅带私家会所，双首层概念设计，地下通高9米，四重立体景观，一栋别墅相当于两栋。
东莞楼市4月16日成交200套 住宅均价9022元/㎡
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