[摘要] 记者昨日从市“三旧”办了解到，目前全市范围内已经有281宗“三旧”改造项目获得了审批，其中有81宗改造项目已经完成拆迁安置工作，63宗项目已经供地，34宗项目正在动工建设，近30宗项目全部或部分完工。
在东坑镇中心区，有一个破旧的工业园区内正发生着巨大的变化。
这个七八十年代修建起来的工业区，不少厂房在岁月的冲蚀下已变成危房，但临街的一片2万多平方米地块上已经盖起了多栋八层楼高的建筑。这就是全市可以售卖产权的“工改工”（工业用地改工业用地）改造项目——东坑三甲工业城。
下个月，成功吸引民营资本运作的东坑三甲工业城一期的8万多平方米建筑就可以封顶了，预计今年底就可以投入使用。届时，这里将成为一个集聚电子信息、高端装备制造、新材料、新能源等优势产业的新集群。
记者昨日从市“三旧”办了解到，目前全市范围内已经有281宗“三旧”改造项目获得了审批，其中有81宗改造项目已经完成拆迁安置工作，63宗项目已经供地，34宗项目正在动工建设，近30宗项目全部或部分完工。
改造后可提高370倍
东坑三甲工业城算得上东坑早期典型的工业园区，原来园区里的土地利用率并不高，容积率只有1.1，改造后容积率可提高至3.0。
这就意味着，一期2万多平方米的土地原本只盖出了2万多平方米的厂房建筑，但改造之后，这些原本一、二层楼高的厂房被拔高到八层楼高，建筑面积也从原来的2万多平方米扩大到了8万多平方米。
从经济来看，改造前后的变化也非常大——改造前，这里的土地利用率、产出率很低，是粗放型经济发展的典型模式，一期用地上工厂的年只有540万元。
改造后，这里将成为一个产值高达20亿元的高技术产业集聚区，提高了370倍。不仅如此，税收、就业岗位的增加也是实实在在地改变，东坑镇国土部门负责人透露，每年仅高层厂房的租金收入都可以达到1100万元，每年税收超1亿元，增加就业岗位达2600个。
成功吸引民营资本参与改造
正因如此，在东坑民营商会的老板眼里，投资三甲工业城这个“工改工”项目有钱赚。
因为地块原本的产权分散在多个企业手中，如果由单个企业来自行改造困难重重，于是东坑政府出面采取补偿搬迁的方式先把地收了起来，再通过招拍挂面向市场出让。
这时，由东坑民营商会组建的实业投资公司筹集了2000万元的资金买地、盖厂房、招商、运营。
对于这种权属分散的工业用地，由政府主导前期收地，再吸引民营资金进入自主建筑、招商、运营的模式就显得格外的高效——短短2年时间，三甲工业城一期的6栋建筑都要建好了。
按照东莞的“三旧”改造鼓励政策，总建筑面积超过10500平方米，单栋建筑面积超过5000平方米的“工改工”项目，可以按照每层1000平方米以上的规模对外出售工业厂房的产权。
东坑三甲工业城这个项目刚好全部条件都符合，对于东坑民营商会的投资者来说，这又是一个极大的利好政策，因为这就意味着等高层厂房盖好了既可以放租也可以售卖，运营方式多样且灵活。
二期用地即将上市仍将觅民营资金运营
整个三甲工业城项目的总规划面积高达225亩，其中纳入“三旧”改造面积为123.53亩，首期工改工地块为39.49亩。改造后建筑面积增加到26万平方米，将拥有13栋高层厂房、7栋员工宿舍，以及一栋21层的创新中心，建筑容积率提高到3.0，重点集聚发展电子信息、高端装备制造、新材料、新能源等优势产业集群。
目前，一期的6栋高层厂房下月就将封顶，年底就可投入使用，超过7成都已经完成了招商。
东坑国土部门负责人透露，三甲工业城二期的土地已经进入预公告程序，即将推入土地市场。按照规划，二期的改造项目也将吸引相对充裕的民营资本来运营。
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