[摘要] 5月国土资源部印发《关于下达2015年国有土地利用计划的通知》，要求各地区别对待、合理安排建设用地计划指标。各地城市推地情况出现分歧，部分库存高位的城市更多在消化库存。5月股市再延续牛市格局，上市房企获得低成本融资。
5月国土资源部印发《关于下达2015年国有土地利用计划的通知》，要求各地区别对待、合理安排建设用地计划指标。各地城市推地情况出现分歧，部分库存高位的城市更多在消化库存。5月股市再延续牛市格局，上市房企获得低成本融资。贷款利率低位，楼盘销售回笼资金也顺畅，开发商资金链已明显改善。土地市场往往是反映楼市的预期，尽管当前开发商的资金链普遍改善，但拿地的意愿未见明显激增，房地产进入新常态，开发商对未来行业的发展依然有所顾虑。
纵观土地市场，土地交易显得有几分冷清，高溢价拿地的现象鲜见，开发商拿地态度持谨慎理性。在一系列宽松政策的刺激下，“红五月”如期而至，市场延续回暖态势，但回暖力度低于市场预期。当前货量充足的企业抓住反弹行情出货，购地扩张的计划相对谨慎。受到土地供应紧缺、市场缺乏优质地块上市，东莞土地市场延续低迷格局，每月商住地成交集中在1-2宗基本成为常态。东莞国土部门控制建设用地供应指标，深度放缓推地节奏。部分处于“无地开发”的企业急需改变现状，拿地补充货量，万科、碧桂园均与东实集团合作，看中的正是东实集团背后的土地资源，三旧改造、合作开发的趋势将更加明显。本月东莞仅有石龙西湖一宗商住地成交，嘉宏集团再次回到石龙，除了本身的一种家乡情结外，也是企业不差钱扩张布局的表现。
一、5月土地供需大幅回落，土地市场持续冷清。
月关键数据一览：
月度总体叙述：
5月东莞土地供应量持续低迷，供求关系未能根本改善。5月东莞土地市场供应4宗，占地面积合计25.83万㎡，环比减少26.1%，同比增加14.08%，其中商住地供应1宗，占地面积合计1.04万㎡，环比减少93.08%，同比减少91.33%。土地市场供应量大幅回落，供应低迷格局不改。
成交方面，受供应紧影响，成交量难见起色。5月东莞土地成交4宗，占地面积合计25.38万㎡，环比减少30.67%，同比减少66.05%，建筑面积合计63.05万㎡，环比减少11.86%，同比减少61.36%，成交量急剧降温。5月土地成交金额2.88亿元，环比上月减少71.56%，同比减少90.82%。商住地成交1宗，占地面积2.72万㎡，环比减少77.8%，同比减少90.55%。商住地建筑面积5.45万㎡，环比减少76.49%，同比减少92.74%，本月商住地仅有1宗地块成交，土地交易异常冷清。商住地成交楼面地价2808元/㎡，环比下降5.33%，同比增加37.42%。
嘉宏不差钱拿下石龙西湖地块 扩张策略方兴未艾
二、东莞土地市场
（一）、土地供应
1、5月东莞土地供应深度低迷，供应下行趋势不改。
据东莞中原研究部监测数据显示，2015年5月东莞仅有4宗商住地挂牌入市，供应占地面积合计25.83万㎡，环比减少26.1%，同比增加14.08%；建筑面积合计55.93万㎡，环比减少13.97%，同比增加5.18%。本月东莞土地市场有1宗商住地和3宗工业用地挂牌出让，供应量继续深度低迷。分类型来看，本月商住地仅有1宗入市，供应占地面积1.04万㎡，环比减少93.08%，同比减少91.33%；工业用地供应3宗，占地面积合计24.79万㎡，环比增加225.73%，同比增加387.21%。5月东莞土地供应量进一步回落，主要是政府推地上意愿不高，积极性低下。5月土地供应延续深度低迷的格局，供应下行的趋势未改。
2、每月供应1宗商住地成为常态，商住地供应紧缺是持续态势。
根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年5月东莞仅有中堂一宗商住地挂牌入市。该地块占地面积仅1.04万㎡，容积率达到3，起步楼面地价1420元/㎡。地块临近同片区的居益凯景中央，相比凯景中央764元/㎡的楼面地价，该地块价格翻了一倍。地块频临北王路、中麻路和莞穗路，附近有富盈公馆、凯景中央。该地块住宅比例是50-70%，商业比例是30-70%，这意味着该地块至少有30%是商业部分。地块靠近中堂镇中心，居住环境成熟，商业氛围较为浓郁，1420元/㎡的楼面地价相对目前凯景中央的洋房均价在6200元/㎡左右，富盈公馆的商铺10000元/㎡，利润空间颇丰厚，预计该地块有望被熟悉中堂区域的开发商斩获。本月东莞商住地仅有1宗商住地供应，每月供应1宗甚至断档供应成为常态，反映政府持续深度放缓推地部分，供应紧缺将会成为全年的主基调。
2015年5月东莞挂牌上市土地情况一览：
嘉宏不差钱拿下石龙西湖地块 扩张策略方兴未艾
（二）、土地成交
1、5月土地出让金额下滑至年内新低记录，政府财政持续低迷。
据东莞中原研究部监测数据显示，5月东莞土地成交金额为2.88亿元，环比上月减少71.56%，同比减少90.82%。其中，商住地成交金额为1.53亿元，环比减少77.75%，同比减少90.03%，贡献了整体市场的53.07%。5月土地成交金额下滑至年内新低记录，政府财政收入持续低迷。
2、5月东莞土地市场延续颓势，长期不振成常态。
据东莞中原研究部监测数据显示，2015年5月东莞土地成交6宗，占地面积合计25.38万㎡，环比减少30.67%，同比减少66.05%，建筑面积合计63.05万㎡，环比减少11.86%，同比减少61.36%，土地交易量环比下降，市场延续颓势。分类型来看，商住地成交1宗，占地面积合计2.72万㎡，环比减少77.8%，同比减少90.55%，建筑面积合计5.45万㎡，环比减少76.49%，同比减少92.74%；工业用地成交3宗，占地面积合计20.57万㎡，环比增加46.25%，同比减少38.82%。5月工业用地成交量迅速升温，成交占全体的81%，工业用地唱主角。
从去年下半年以来，东莞土地市场进入低迷萧条的状态，每月商住地成交1-2宗成为常态。大型实力房企为改变“无地开发”的现状，加大企业的强强合作，如万科、碧桂园均与东实集团合作，看中的正是东实集团背后的土地资源。东莞土地市场长期不振，低迷趋势延续。政府推地节奏的放缓，市场缺乏优质地块的刺激，东莞土地交投氛围较为平淡。
3、嘉宏地产不差钱，拿下石龙一宗商住地。
根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年5月东莞只有1宗商住地挂牌入市。该地块位于石龙西湖管理区的，占地面积27226㎡，大容积率为2，终嘉宏集团以15290万元斩获，折合楼面地价2808元/㎡。嘉宏再次斩获石龙地块，除了出于对石龙的一种家乡情结外，也是企业不差钱，扩张布局的表现。
石龙仅有12万的常住人口，本身需求较弱，惠州石湾的价格洼地明显，也分流客户需求，当前石龙市场的消化压力较大。石龙西湖作为石龙老城区，石龙本地人对西湖认可度不高，购买力较强的本地人往往倾向新城区买房，而购买力不足的一些客户或倾向惠州石湾购房，这增加了开发商在石龙西湖拿地的顾虑。嘉宏集团以底价获得石龙西湖地块，一方面是过去企业深耕石龙市场，积累了庞大的客户资源，对石龙的客户特征更为了解；另一方面，R2轻轨将在今年实行，受益于轻轨推动，大石龙板块的市场预期可期。目前嘉宏集团在东莞的在售项目有嘉宏松湖里的鱼、嘉宏公园1号，今年东城的嘉宏锦园全新入市，待售项目还有企石的嘉宏锦城、东城的振兴大厦、常平的嘉宏地王广场，货量十分充足。嘉宏再次斩获石龙地块，更是体现企业不差钱，扩张的策略方兴未艾。
4、东莞商住地成交寥寥无几，地价走势参考意义不大。
据东莞中原研究部监测数据显示，2015年5月东莞商住地楼面地价为2808元/㎡，环比下降5.33%，同比上升37.42%。本月商住地仅有石龙西湖一宗地块成交，由于商住地成交宗数寥寥无几，地价容易受个宗地块影响，地价走势参考意义不大。
5、开发商理性拿地，底价成交成市场主流。
据东莞中原研究部监测数据显示，本月东莞商住地溢价率为“零”。由于本月东莞土地市场仅有石龙一宗商住地出让，部分开发商对石龙市场顾虑重重，不轻易拿地，终嘉宏集团以底价斩获该地块。尽管当前宏观环境好转，放眼，土地高溢价成交的现象不多，反映当前开发商更多是回归理性，不会盲目拿地。底价成交成主流、溢价率低位运行将会是大势所趋，开发商拿地回归理性。
2015年5月东莞土地交易明细：
嘉宏不差钱拿下石龙西湖地块 扩张策略方兴未艾
四、后市展望
5年以上贷款利率降至1991年以来新低，资金充裕的开发商可适当拿地。
央行三次降息后，5年以上贷款利率降至5.65%，为1991年以来低，贷款利率的低位可以直接降低开发商的融资成本。今年房地产宏观环境发生转变，首先是国家支持自住和改善需求，为房地产行业发展指明方向。其次，宏观经济下行压力增大，中央扶持房地产发展，经济改革的内生动力也掀起股市的牛市行情，上市房企可以通过增发股票获得低成本融资。再是，多重政策的刺激，楼盘销售好转，资金回笼顺畅。资金充裕的开发商可适当拿地，目前融资成本降低，不失为拿地的时机。
6月土地交投有望升温，但市场难以走出低迷格局。
根据东莞中原研究部监测的数据显示，未来阶段性东莞土地市场将有10宗土地挂牌入市，其中商住地3宗，占地面积合计7.36万㎡，工业用地5宗，占地面积合计18.41万㎡，其它用地2宗，占地面积合计18.44万㎡。6月东莞有3宗商住地挂牌出让，交投量有望升温。其中商住地有3宗分别是中堂斗朗村1宗、虎门博涌有2宗地块出让。编号为2015WG016位于中堂斗朗社区的一宗占地面积仅1万㎡的商住地挂牌出让，地块频临富盈公馆、凯景中央，地块有望被熟悉中堂市场的开发商斩获。
另外2宗商住地均是位于虎门博涌社区，编号2015WG017、2015WG018的占地面积分别是2.9万㎡、3.3万㎡，起步楼面地价均是4500元/㎡。地块是位于虎门镇中心，区位优势十分明显，与外界交通便捷，广深港高铁、广深高速、轻轨R2线等环绕，未来将建成集商贸、文化于一体的大型新兴商圈。虎门博涌村出让的2宗地块住宅比例为50-60%，商业比例是40-50%。博涌片区商业氛围浓郁，片区已有万科金色里程、虎门国际轻纺城、连升豪庭等楼盘。此两宗地块的楼面地价远远低于万科金色里程的5854元/㎡，并且商业占比大，按照万科金色里程商铺20000元/㎡、虎门国际轻纺城50000元/㎡的价格推算，未来此两宗地块商业部分实现的利润可观。受益于南沙自贸区，虎门二桥的建立直接对接南沙区的需求，再加上虎门撤镇设市，人力、交通、配套等有望进一步提升，未来发展潜力可观。在土地供应紧缺、开发商资金链相对宽裕的环境下，虎门2宗优质地块的上市将有望搅热低迷的土地拍卖氛围，土地市场有望升温。
即将东莞挂牌上市土地情况一览：
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