[摘要] 1月1日-6月15日东莞非住宅成交7651套,同比下滑26.6%,但成交面积持平。2015上半年年东莞楼市的一个主旋律便是住宅市场的强势放量,呈现出一片红火逐月向上之势,尤其是刚刚过去的五月,东莞住宅成交不管是套数还是面积,均为历史同期高值,牢牢坐实红五月。
1月1日-6月15日东莞非住宅成交7651套，同比下滑26.6%，但成交面积持平。2015上半年年东莞楼市的一个主旋律便是住宅市场的强势放量，呈现出一片红火逐月向上之势，尤其是刚刚过去的五月，东莞住宅成交不管是套数还是面积，均为历史同期高值，牢牢坐实红五月。
然而，在住宅市场呈现出一片欣欣向荣的态势时，非住宅的成交备案情况却一直处于不温不火，甚至是冰点的成交状态。
非住宅日成交量破百仅有7天
据记者监测东莞市房产管理局公众信息网网上成交备案数据，2015年1月1日-6月15日，东莞非住宅成交备案量约7651套，远远低于去年同期的10423套，同比下滑26.6%;非住宅成交备案面积380233平方米，略低于去年同期的397861平方米。其中季度非住宅成交备案3888套，较去年同期下滑22.48%，4月非住宅成交备案1307套，较去年同期下滑50.67%，5月下滑幅度小，当月非住宅成交备案1756套，较去年同期下滑11.26%。
而据记者详细观察发现，2015年1月1日-6月15日共计166天时间里，非住宅成交备案量的单日成交量超过百套的不过7天。而在楼市显得异常清冷的2014年同期，非住宅单日成交备案量破百的天数达到了30天。
值得关注的是，虽然非住宅在成交备案量上完败，但截至6月15日，东莞非住宅成交备案面积仅仅略低于去年同期，而且在季度，在成交套数远低于去年同期的情况下，非住宅成交备案面积达到208229.7平方米，超过去年同期的205792.1平方米，说明今年非住宅成交中较少由车位贡献，更多是写字楼、商铺、商务公寓等较大面积的非住宅产品贡献。
供应不足造成车位成交下滑
对于年内非住宅成交备案量的明显下滑，行内分析人士认为，这一方面是由非住宅供应量中车库供应同比下滑造成的，另一方面也是市场环境出现变化，投资置业者资金被股市分流，商铺供应产品受到地段、产品等多因素影响，从而使非住宅这类投资型产品成交受阻。
据东莞中原地产研究部提供数据，2015年季度除商铺供应面积同比出现较大之外，写字楼、车库供应面积同比均出现大幅下滑，其中写字楼供应面积同比下滑70.06%，车库供应面积同比下滑81.20%。而据合富辉煌东莞公司市场研究部提供的数据，2015年1-5月，已拿到预售证进入市房管局公众信息网系统的办公产品和商铺的供应面积均出现了较明显的增长，同比增长率分别达到75%和115%，而车库前5个月的供应面积与供应量均呈现下滑，其中供应面积下滑率达到23%，供应套数同比也下滑了21%左右。而在瑞峰置业市场研究部提供给记者的已进入市场销售的供应数据中，前5个月东莞车位供应仅为1860套，同比去年锐减71%。
“车位是容易冲量的非住宅产品，车库供应量下滑，进而影响到成交量下滑。”有分析人士向记者指出，相对而言，车位的供应与成交在数量上往往占据着优势，若这部分产品的成交量冲不上去，就很容易造成非住宅产品在成交量方面的明显下滑态势。该人士同时认为，车位在数量上占优势，但在面积上却处于劣势，这也是为什么前5个月非住宅成交量下滑明显，但成交面积同比却相差不多的一个主要因素。
车库的供需双双减少是导致今年前5个月非住宅成交量出现明显下滑的一大因素，市场环境的变化，也是影响前5个月非住宅成交下滑的因素。
东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺向记者分析表示，上半年不管是政策利好，还是舆论引导，都倾向于围绕住宅市场，从市场氛围上来说，非住宅成交自然也会受到一定影响。另一方面，股市走牛，或多或少会影响投资资金的走向，使功能用途主要是投资的非住宅产品成交受到影响。再加上商铺方面前5个月的供应多为住宅底商，去货相对较慢。多方面因素影响之下，使前5个月的非住宅成交表现不尽如人意。
瑞峰置业相关人士也向记者分析表示，2015年前5个月的非住宅成交出现明显下滑跟市场环境相关，该人士认为，今年利好住宅政策不断，开发商全力放在住宅去货之上，而非住宅方面推货放缓了，尤其表现在车库方面，去年低迷期时大部分房企力推总价低，投资价值高的车位，快速回笼资金。
商铺 供应增加成交反而减少
如果从数据来看，2015年前5个月的商铺供应量是增长的，而且增长幅度不低。但商铺成交同比依然减少。一直是东莞投资客钟爱的“香饽饽”，在市场环境出现变化时，也遭遇了销售瓶颈。
据合富辉煌市场研究部向记者提供的数据，2015年1-5月东莞商铺供应4447套，较去年同期增长119%，供应面积421025平方米，较去年同期增长115%
虽然供应同比可以说是爆涨，但商铺的成交却依然呈现出下滑态势。合富辉煌提供的数据显示，1-5月东莞商铺成交2015套，与去年的3181套相比下滑36.6%。前5个月商铺成交面积158747平方米，较去年同期的186682平方米下滑15%。
对于商铺在供应增加的前提下成交依然减少的状态，有分析人士认为，与今年股市的雄起相关。
分析人士指出，2014年东莞商铺成交表现卓越，很大部分是在股市低迷的情况下，众多投资客选择分散渠道投资，而东莞商业，尤其是大型商业在去年出现扎堆，商业投资前景被看好，因而不少资金流入了商业市场。而2015年股市雄起，其高吸引了大部分投资者，分流了楼市部分客源。
李兴旺则对记者分析表示，今年的商铺投资市场确实受到了股市雄起，分流资金的影响，但其影响并不是决定因素，今年1-5月商铺成交放缓，成交量下滑，更多还是由今年前5个月入市商铺产品的地段、性质等决定的。李兴旺向记者分析表示，2014年东莞的商铺供应中，有不少是位于东莞传统商圈或经济强镇，如虎门万达广场、卓越时代广场等，这部分商铺一方面属于大型商业综合体，未来运营更有保障，另一方面，其地段位置等各方面市场认可度颇高，因而也较受投资客青睐。而2015年前5个月进入市场销售的商铺大多为住宅的配套商业，相对而言，去货率肯定不如综合型商业项目的商铺快。李兴旺同时认为，除了商业项目的性质不同，地段位置也是影响商铺成交因素，如富通自在城所处地段相对较好，而且数量不多，其商铺去化速度就比较快。
车位 尾盘减少车位供应走低
2014年大放异彩的车位供需在2015年前5个月却相对进入了低迷期。瑞峰置业市场研究部提供给记者的已进入市场销售的供应数据显示，前5个月东莞车位供应仅为1860套，同比锐减71%，供应面积23488平方米，同比减少70%。车位成交3469套，同比减少40%，成交面积37830平方米，同比减少57%。
而非住宅成交在2014年却是行情火热，在住宅成交金额同比下降19.44%的情况下，非住宅成交金额同比上升5.18%，在非住宅的成交当中，商铺和车位为总销售额贡献了相当大的比例，占到总套数的96%。其中车位全年签约面积17.6万平方米，同比大幅增长92%，创历史高，接近2012-2013年两年成交总和。
对于车位供应的这一变化，大部分从业人士均表示，是受到了市场环境的影响。
记者观察发现，2014年3月，在当时住宅市场成交持续低迷的情况下，部分开发商不约而同地推出车位产品入市，使东莞车位供应量大幅度提升。彼时，包括万科·金域华府、中信森林湖兰溪谷、大朗碧桂园、万科·翡丽山、万科·朗润园、长安万达广场、长城世家等多个项目，均推出了车位，有个别项目仅仅在3月供应车位就达到千余个。而2015年前5个月推出车位的主力楼盘明显减少，而且大多数项目推出的车位仅在100-200余个。
对此，有行内人士向记者分析表示，车位几乎不受房产政策影响，同时又是刚性物业，在东莞汽车保有量持续呈快速上升趋势的时候，车位可以说是“一位难求”，不存在难销问题且去化速度较快，因而在2014年住宅市场销售清冷，去货受阻的时候，不少开发商会试图通过推售车位来快速回笼资金，进入2015年，政策利好向住宅市场倾斜，各大开发商的推货重点也放在了住宅产品方面，常常被开发商作为住宅销售补充的车位自然也就不再被开发商放在重点推售的位置，车位供应量出现明显减少。
李兴旺则向记者分析认为，2014年东莞不少项目进入尾盘项目，往往被放在后入市的车位也进入了一个入市的高峰期，而2015年东莞市场的在售项目多为新盘，或在售项目的新品，入市的尾盘不多，车位供应也就自然减少。
商务公寓 供需同比攀升
商务公寓是东莞楼市近一年来的一个新宠儿，数据显示，2015年前5个月，东莞办公类产品的供需双双上扬，而在这个数据中，有不少是由商务公寓贡献的。
据合富辉煌向记者提供的数据，1-5月东莞办公类产品供应套数4212套，供应面积247029平方米，供应面积同比增长75%;成交套数1947套，成交面积151340平方米，面积同比增长40%。这个办公类产品中就包括了写字楼和商务公寓两大类型。这个成交数据中有相当一部分由商务公寓贡献。瑞峰置业提供的数据显示，2015年前5个月，东莞商务公寓供应3872套，同比增长455%，供应面积198459平方米，同比增长365%。成交1093套，同比增长105%，成交面积58601平方米，同比增长95%。
当住宅类公寓产品呈现出较明显去化压力时，商务公寓这一新兴产品似乎更受到了市场的青睐。对此，瑞峰置业相关人士向记者分析表示，去年下半年开始，东莞有不少商务公寓项目入市，而这些项目所处地段大多不错，如卓越时代广场、万科中心、厚街万达广场等，在地段价值受到认可的前提下，这部分产品的去化率也显得比较快。另一方面，在政府“大众创新，万众创业”的思路之下，不少创业者也更乐于选择可商可住的商务公寓产品。
值得关注的是，不仅仅是商务公寓为前5个月的办公产品贡献了不少力量，写字楼在前5个月的成交也呈现出上升态势，前5个月东莞写字楼成交386套，同比增长37%，而成交面积在供应面积出现43%的下滑情况下，仍表现出了12%的增长。分析人士指出，一些较好地段的高端写字楼的出现，使投资者对写字楼的投资热度有所保持，而今年有部分定制类的较大面积写字楼产品出现，也拉升了写字楼的成交面积出现明显上升。
楼市投资要与时俱进
2014年，万科总裁郁亮提出：“房地产已经进入白银时代，轻松赚钱的时代已经结束。”
这话确实不假，在住宅置业进入一个相对理性时期，开发商再难获取高利润的同时，曾被看作是开发商争取利润空间，回笼资金利器的商业产品，似乎也正遭遇着瓶颈。
曾经，东莞人的传统观念认为“一铺富三代”，不管是什么地段，什么类型，商铺，尤其是街铺都不缺销路;曾经的曾经，不动产被投资者看作是投资渠道的，投资类的产品市场一路飘红，倍受市场宠爱。
然而，市场总是在变化的，当部分项目的商铺、写字楼、公寓因为种种原因租金低，甚至是长期空置时，投资者的心态就发生了变化，楼市不再狂热，取而代之的是置业者精打细算的理性思维。所以我们今天看到的是，非住宅产品已难续高热，不同地段的同一类产品，出现了截然不同的销售情况。
当时代开始变更，开发商要做的只能是与时俱进，进入这个行业的白银时代，开发商做项目在选址、产品规划等各方面都必须更为用心，如果延续着数年前的盲目追风，或单独地认为市场某一类产品就一定好卖，那么终的结果或许就是在白银时代里被这个行业、这个市场所抛弃。
当黄金时代一去不复返，白银时代的开发商们莫要盲目跟风入市。所以，我们看到大佬们都在努力了，他们或是在抢占热门区域高地，或是悉心打造产品，或者是二者兼而有之，只有这样的努力才会得到市场的回报。套一句时下热门的网络语言便是：这么多比你有品牌比你有人气的大佬们都在努力了，你还有什么理由墨守成规呢。
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