[摘要] 近日,高埗华深义乌小商品城(以下简称“高埗义乌”)的 者们向本报记者报料称,该项目从去年五月开业至今,经营状况毫无起色,现在大部分商户撤场,后续经营成了大难题。而且,该项目的股东在上个月进行了变更,新老板不露面。高埗义乌的业主们不知如何是好,一边厢,商场经营陷入困境,另一边厢,老板也玩起“......
近日，高埗华深义乌小商品城(以下简称“高埗义乌”)的 者们向本报记者报料称，该项目从去年五月开业至今，经营状况毫无起色，现在大部分商户撤场，后续经营成了大难题。而且，该项目的股东在上个月进行了变更，新老板不露面。高埗义乌的业主们不知如何是好，一边厢，商场经营陷入困境，另一边厢，老板也玩起“失联”。
事件回放
高埗华深义乌股东变更
业主罗小姐(化名)告诉记者，2013年9月30日，她与高埗义乌签订《商铺租赁合同》，获得了其中一商铺30年的使用权。当天，又与高埗义乌签订《商铺委托经营合同》，委托其进行经营。
“今年6月16日，我收到高埗义乌发出的一张通知，上面写着：按合同要求约定，每月把应还贷款划入我公司中国银行东莞高埗支行营业部的账号，现因公司运作的原因，该账号停止使用。从2015年6月份起，请您将每月应还贷款划入东莞农村商业银行高埗支行的账号，账号为0003994，账号名称为东莞市高埗长源副食批发部。”罗小姐告诉记者，她收到这张通知后 吃惊，到中国银行东莞高埗支行一查，才发现华深义乌在中国银行东莞高埗支行的账号实际上是被法院冻结了。“于是我就开始联系一些认识的业主，准备找开发商问个明白。”
“在这个过程中，我们又发现了一个问题：高埗义乌的股东也变了。之前的股东有3个，蔡镇才、曾进春和廖有文，蔡镇才是大股东。现在的股东是2个，陈汉潮和蔡镇才，陈汉潮是大股东。据了解，陈汉潮占股51%。”罗小姐说道。“之前蔡镇才是大股东，与我们签约的都是蔡镇才，现在大股东换了，不知道对之前的合同是否会有影响。”
罗小姐补充道，“更奇怪的是，新股东根本就不露面，打电话也打不通，完全失去了联系。目前，我们只能找到华深义乌一个姓尧的负责人，但是他却一问三不知。”
现场直击
商户表示“管理费都亏不起了”
6月29日上午10点半，记者来到高埗义乌小商品城。该项目绝大部分的商铺处于关门或商铺转让的状态。位于项目一楼的饮料店老板告诉记者，“去年试业的前三个月有点人气，后面就没人来了。”
在该项目入口依然贴着早期宣传海报，海报上有“3.5亿巨资打造，6万㎡华南大义乌小商品交易 ，小商品批零+ 餐饮+比高电影城+娱乐休闲”等字样。
早在2013年5月，该项目对外销售(出售使用权)，商城铺位面积在18 - 25平方米/间，铺位低为5万元/间，租户签订合同期限低为五年，免租金18个月。 者一次性租赁20年经营权，另加10年经营权赠送。当时其吸引了浙江等外地 客。
商户“远阔毛巾”的老板坦言，“即使免租，很多商户都撑不下去，连管理费都交不起。我们现在还没找到更好的出路，只好继续守着。这个项目都是为了赚快钱的，他们早期规划的餐饮、电影院等配套都不见踪影，而且四楼压根都没装修。”
记者在该项目中庭看到，三楼通往四楼的地方已安装电梯，不过四楼都是铁闸紧闭的状态。由于该项目空调还开着，在中庭和一些楼层的座椅上，有不少 的市民在其中纳凉。
该项目管理处位于五楼，记者发现，虽设有总经理室、副总经理室(1)、副总经理室(2)、会议室、人力资源部、市场管理部、工程部、财务部等部门，但里面无人办公，仅有几名保安在留守。当记者问及为何管理处无人上班时，其中一个保安表示，“我是新来的，什么都不清楚。”
市场观察
“义乌”模式在莞水土不服
在东莞，打着义乌模式的小商品城，无论是定位、商品结构，甚至连选址都与其有很多相同点。比如，商品城选址都在交通要道，几乎都涵盖了家纺、小五金、饰品、玩具、服装等几十类商品。
目前东莞的义乌小商品城均采用租赁物业的方式来改建，投入主要包括土地租金、建筑改造、土地管理费、税收、广告宣传等运营成本。
项目如何盈利?有的开发商会从长远考虑，着力经营好市场，“放水养鱼”，赚更多的钱。但据曾经入驻过某小商品批发城的商户称，其实，租用烂尾楼的开发商的租金投入，通过收取每月的管理费等费用基本能够赚回。而其他的投入，也会在短期之内收回。
因此，这种投入小，回报快的模式，使得一些投机的项目开发商可能在商铺被各地商户认购之后便抽离了后期运作资金，并未在实质意义上帮助经营户引进义乌商品、复制义乌市场经营模式和管理经验，这是一些小商品市场难以繁荣兴起的重要原因。而内销市场的开拓，就更无从谈起。
对于东莞的“义乌小商品城”的批零市场，东莞资深商业地产人士邓学冠曾在接受记者采访时分析认为，这种加大配套的模式能否成功，关键还要看项目本身具备的条件，如所处地段、周边环境、历来的商业氛围等都在很大程度上影响着它今后的发展。
不少业内人士对小商品城接下来的发展持不乐观的态度，有业内人士坦言，“直接复制，肯定会水土不服，而且东莞商业体量大，竞争十分激烈，这类商业体的前景不明朗。”。
对于东莞目前遍地开花的“义乌小商品城”，邓学冠通过梳理浙江义乌的商业模式，向记者分析了东莞这类批发城存在的问题。
“义乌的品牌的确声名远扬，不过很多人不清楚义乌商品城并非是有规模、有目的性地形成的，它是在小工厂、小作坊生产 旺盛的 自发形成的，由于当地从原材料生产到产品设计再到销售环节已形成完善的产业链，随着周边商家逐渐来此聚集，产业才如此成熟的。”在他看来，目前已经进入东莞市场的多个小商品城，因缺乏产业链的支撑，不易达到义乌商品城的标准与规模。
业主申诉
高埗华深义乌小商品城疑是违建
记者了解到，高埗义乌前身是高埗镇高埗股份经济联合社租赁给东莞裕元制造厂的两栋工业厂房和一栋办公楼，总建筑面积10088平方米。2011年10月31日租赁到期后，就被高埗镇高埗股份经济联合社收回租赁给了华深义乌，华深义乌将其加建并改造成了高埗华深义乌小商品城，总建筑面积也达到了60000多平方米。2013年5月份，对外销售(即出租30年使用权)。
“我们现在才发现，开发商无法提供《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等相关证件，怀疑高埗华深义乌小商品城属于违章建筑。”该项目的业主宋先生(化名)告诉记者，“我们现在已经到东莞规划局查询，结果尚未出来。如果这个项目真的属于违建，那么我们之前与华深义乌签订的《商铺租赁合同》就是无效的。希望能退铺，到时候能取回 款。
根据企业信用信息公示系统(广东)显示：高埗义乌位于高埗镇振兴西四横路28号，成立于2012年7月31日，注册号2645，注册资本800万元，法定代表人为蔡镇才。2014年4月29日，高埗义乌进行了自然人股东变更，变更前是蔡镇才、曾进春和廖有文，变更后就变成了陈汉潮和蔡镇才。
记者从业主、华深义乌工作人员等多方渠道得到了蔡镇才和陈汉潮的电话联系方式。截至记者发稿前，蔡镇才和陈汉潮的电话，始终无法拨通。
市场走访
多家义乌小商品城人气不旺
像上述高埗义乌这类的“义乌小商品批发市场”，是国内早创办的专业市场之一，经过多年发展，目前已在多个城市布局，主要经营小商品。虽各镇街均带有“义乌”品牌，但团队并非同一个，而是各自独立运营。
所谓“义乌模式”，就是运营团队先行根据需求进行选址，拿到浙江义乌小商品城集团的授牌后，与意向所在地村组或 签订长期租赁合约，将其改造和扩建后正式投入市场运营。
自2011年起，大岭山悦和义乌小商品城率先进入东莞市场，随后万江、黄江、清溪、长安、樟木头、大朗等镇街陆续打造义乌小商品城系列项目出现，现均已投入运营。
相比其他商业项目，义乌小商品城商铺售价比较低，如樟木头义乌小商品城商铺低的3万元/间。除商铺售价低廉外，与其他商业项目有所不同的是，义乌小商品城均是租售经营使用权，从20年到40年不等。也就是说，这些商铺是没有产权的。
记者走访市场了解到，东莞多家义乌小商品城开业后运营状况一般，有的处于近乎倒闭的状态。
相比其他义乌小商品城而言，位于万江汽车总站旁边的千昱发义乌小商品城算是目前“混得好的”。不过即使如此，记者走访万江千昱发义乌小商品城发现，一二楼人气较足，不过“经营成衣和箱包鞋为主”的三四楼就显得较为冷清，还有部分商铺处于关门或转让状态。
来自梅州的李先生，在二楼开了一家母婴店，主要经营母婴用品、小孩衣物等。他说，“生意时好时坏，周末人流会多一些，营业额不太稳定。”。
律师说法
高埗义乌是否有权变更股东而不告知业主?对此，广东沃金律师事务所律师邓云龙表示，高埗义乌只是变更股东，而不是变更项目开发主体，不影响租赁合同的履行，不属于履行合同的披露事项，因此，高埗义乌有权不告知业主股东发生了变更。
“现在商场经营困难，业主与开发商解除租赁是不现实的。除非业主们能举证开发商在该项目操盘过程中存在违法行为，然后通过法律途径去维权，才能把损失降到低。如果确认了高埗义乌属于违建的话，按照相关法律规定，违建的物业不能用于出租，因此，业主有权向法院申请确认《商铺租赁合同》无效，然后，有权要求开发商退还已收取的款项。”邓云龙说道。
此外， 者在 商铺时要注意相应的法律风险。邓云龙表示，老式商铺经过整体包装后在不改变产权即 权的情形下出售商铺使用权当然本质上就是将商铺一次性与承租人签订长达20年租赁期限的行为。本质上双方就是一种租赁合同关系。相当于 者将20年租赁款一次性缴纳给合约方。
邓云龙律师告诉记者，在法律上并无“出售不动产使用权”这一概念。“出售”应当理解为一种买卖关系，那么基于买卖关系的本质是转移物的 权，即需要转移物的占有、使用、、处分的全部权利，而不动产的使用权不能够单独“出售”的，因此，“出售不动产使用权”一说应当认定为属于商家的炒作和刻意渲染，而并非一个合法的概念。
这种形式其实是转租。换个角度而言，作为购买使用权的业主，只是帮有关公司承担了经营上的风险。
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