[摘要] 深圳客潮来潮退 莞楼市热度骤降 然而进入7月，受股市下跌影响，深圳客撤离东莞，楼市成交迅速下滑，部分主打深圳客市场的楼盘成交量下降过半，来访量下降五至七成。
7月以来部分主打深圳客楼盘成交量下降过半
今年上半年，在深圳客推动下，东莞住宅成交“四连阳”，从3月开始成交不断上涨，昨日，东莞市统计局公布数据显示，今年6月东莞新建商品住宅成交面积接近百万平方米，均价高达10081元/平方米，首次上万元，并双双创下历史月度新高；
然而进入7月，受股市下跌影响，深圳客撤离东莞，楼市成交迅速下滑，部分主打深圳客市场楼盘成交量下降过半，来访量下降五至七成。对此，业内人士建议，房企短期内维持价格平稳或适度降价促销，以应对下半年受金融市场影响而出现波动东莞楼市。
市场对比
深圳客来了 上半年共成交34900套住宅
昨日，市统计局公布6月东莞市新建商品住宅成交情况。2015年6月，全市新建商品住宅网上签约销售8500套，同比上涨175%。
记者根据东莞市统计局公布信息计算，今年1~6月，东莞新建商品住宅网上签约共34900套，同比去年上半年上涨85.5%，成交均价约为9465元/平方米。
此外，按照销售面积和销售金额进行计算，6月东莞新建商品住宅销售均价为10081元/平方米，同比去年6月上涨了约11%。
从统计数据中可以看到，6月共有8个镇区房价超过万元，其中房价高是松山湖，成交均价高达16561元/平方米，第二名是长安镇，均价达13486元/平方米。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，上半年东莞房企业绩排行进入前十名门槛为8.89亿元，同比去年同期5.62亿元大幅上升58.19%。
据统计数据显示，上半年商品房成交金额排行中前三甲分别为：万科51.51亿元、碧桂园27.09亿元、光大21.39亿元。
值得注意是，排行前十9个房企业绩占其去年全年业绩比例均超过50%，且大部分在60%以上，显示不少房企已经超额完成了上半年任务。
深圳客走了 上周住宅成交环比下降三成多
上周东莞住宅成交环比下降了三成多。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（7月6日~7月12日），全市一手住宅总签约15.9万平方米，环比前一周大幅下降34%；一手住宅签约均价9603元/平方米，环比降幅约8.6%。
业内普遍认为，近期对东莞楼市成交影响大是深圳客撤离。
东莞中原研究部介绍，近一两周临深区域楼盘以及主打深圳客楼盘来访量呈现急速下降，降幅高达50%~70%，随着来访量大幅下降，成交下降过半。
临深片区楼市从火热迅速降温。先前股市“牛市”令到深圳市场投资客购房需求向东莞外溢，而股市下跌之后，财富缩水影响了深圳客购买力。
业内人士认为，近一个月股市下跌造成股民财富严重缩水，正是深圳客撤离东莞市场罪魁祸首。
原因：临深片区成交量成为楼市温度表
从楼市变化来看，临深片区成交量影响着东莞楼市温度变化，深圳客来了，东莞楼市成交量快速上升，深圳客走了，楼市成交量出现明显下滑。
从上半年住宅成交排行前十项目看，刚需发力显著以及深圳客外溢势头强劲。业内人士认为，上半年楼市政策宽松，刚需、首次改善需求入市，及别墅成交上升促使上半年楼市量价齐升。
东莞中原地产市场研究部介绍，持续宽松政策刺激是推动上半年楼市成交火爆重要原因，去年限购政策逐渐放开后，继2014年11月22日央行启动近两年次降息，2015年央行接连降息降准，加上二套房首付比例低降至四成、公积金房贷新政等多项政策利好叠加，促使购房者入市门槛和购房成本大幅降低，长期受压抑改善需求大幅释放。
不过，进入7月，上半年火热楼市出现变化，随着深圳客撤离，临深片区成交量下滑，整体楼市成交量也出现下降。瑞峰置业市场研究部表示，楼市在持续了近一个季度“疯狂成交”后，开始进入新一轮蓄客阶段，楼市交投氛围恢复平淡，成交下滑在所难免；同时，深圳投资客因股市资金被套，投资需求减少，临深片区楼市成交降温，也造成东莞整体楼市成交量下滑。
对策：适度降价促销吸引购房者
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，上周在东莞普通住宅成交排行前50名中，有近九成项目价格环比升降幅度小于4%，表明目前大部分开发商坚持“稳价跑量”营销策略不变，但股市负面影响开始传导到楼市，或明显冲击楼市后市成交，尤其是投资型物业受股市影响大。
该研究部建议，短期内开发商应紧抓手头客源，或通过适度降价促销积极引导购房者入市，避免后市因客源减少致使市场竞争剧烈从而陷入“出货难”困局。瑞峰置业市场研究部也表示，对于下半年房地产市场，由于股市大幅波动不确定性，给楼市也带来不确定性，市场预期或从乐观转向观望，因此建议房企有货尽快走货，以防整体金融形势发生转变带来不利影响。
后市预期 产品：改善需求房型受热捧
自去年第四季度开始，改善需求得到释放，改善需求产品也成为受欢迎户型之一。据东莞中原地产市场研究部统计，上半年东莞改善需求大幅释放，其中首改需求释放为猛烈。
而据东莞中原地产市场研究部介绍，目前受改善型置业者欢迎主要是110~140平方米之间三房产品，这类产品无论从实用功能、面积分割，还是价格等方面，都符合改善置业群体置业条件，该研究部认为，首改产品将逐渐成为市场新宠，但目前库存已告紧，因此预计下半年开发商会尽快推相关产品入市，填补供应缺口，抢占市场份额。
价格：预计三季度价格小幅上升
在价格方面，从个盘来看，不少楼盘定价仍然保持平稳，并没有出现明显上涨。业内人士预测，下半年东莞住宅价格将呈现“三季度小幅上升，四季度平缓”走势。
东莞中原地产市场研究部分析，第三季度优质盘价格或小幅上调，入市别墅新盘多，也将拉升全市住宅均价。一方面，由于楼市快速升温，不少楼盘在二季度实现热销，随着资金回笼逐渐到位，这些楼盘涨价可能性有所增大。
而部分供应告紧区域如凤岗等，区域内优势盘应势涨价现象也将明显。另一方面，第三季度别墅新品供应放量较大，别墅交易量上升也将拉升住宅均价。
开发商：加速跑量回笼资金仍是主要策略
不过，虽然上半年楼市火热，许多知名房企业绩已经完成去年全年50%以上，但去年楼市整体比较低迷，资金回笼不足，又因未来楼市下行大趋势不变，预计“现金为王，高周转”仍将成为众多知名房企发展战略。
东莞中原地产市场研究部认为，预计下半年仍是开发商出货好时机，尤其是去年业绩较差房企更会把握好市场“转机”，合理调整营销计划快速推货跑量。
■记者手记
深圳客——不排斥但也莫过分依赖
深圳客来了，东莞楼市量价齐升；深圳客走了，东莞楼市成交量迅速下滑——近年来，深圳客对于东莞楼市影响越来越大。
自2010年开始，临深片区逐渐超越主城区，成为东莞楼市主角，深圳客也因此成为东莞楼市中一个特殊购房群体。他们资金充裕，看准了东莞尚是房价洼地，也认可东莞居住环境，于是揣着热钱来东莞楼市买买买。
近几年来，即使在楼市冷淡时期，临深片区成交也仍然火热，使得东莞住宅成交量一直维持在一个相当平稳水平。与此同时，东莞楼盘也越来越依赖于深圳客对成交推动，临近深圳楼盘更是将宣传地点定在深圳，将一批批深圳客带来东莞，深圳客成为东莞楼市受欢迎一个词。
不好方面也很快显现出来，因为过度依赖于深圳客，东莞部分楼盘定价高、推货量大，结果在深圳客撤离时候，便面临着供应过剩、销售困难窘境。
事实上，早在2008年，楼市普遍进入“冷冬”时，深圳客撤离、断供就曾造成东莞不少楼盘大量空置，业主与开发商之间纠纷也时常发生，被业内认为是东莞楼市不理性发展阶段，一些楼盘现在也还没彻底摆脱当时贻害。
幸好，现在东莞楼市除了依赖深圳客外，本身购买力也在释放。下半年，中心城区及其他区域供应量在加大，这或许能够改变东莞楼市过分依赖深圳客状况。同时，大量开发商已经在楼市冷暖变化中得到了锻炼，定价更趋理性，“快速出货才是王道”这样认识也渐成共识。长远来看，东莞楼市并不排斥深圳客，只是应该摆脱对其过分依赖，培养自己稳定购房群体，从而共同培育出一个健康、可持续东莞楼市。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
