[摘要] 近日，关于水乡 的新闻，引发市场关注。7月21日，东莞环保局通报水乡的新环境整治情况，东莞已发放6.87亿元，奖励造纸企业退出水乡，目前已有51家纸厂关停。 花重金来整治，这让不少市民看到了水乡 未来发展的 。
近日，关于水乡 的新闻，引发市场关注。7月21日，东莞环保局通报水乡的新环境整治情况，东莞已发放6.87亿元，奖励造纸企业退出水乡，目前已有51家纸厂关停。 花重金来整治，这让不少市民看到了水乡 未来发展的 。
同样看到水乡 发展 的，还有众多开发商。7月21日这天上午，麻涌大步村一宗占地面积13万平方米的巨无霸商住商服地块在东莞国土资源交易网上进行拍卖。该地块引得3家公司争抢，历经10轮的竞夺，终被某房企以41935万元拿下，溢价率27.33%。品牌房企的进驻，提升了市场对麻涌甚至是水乡 的关注。
业内人士认为，主城区供地极少，刚需户型将长期处于缺货状态，而周边镇街供应土地加大， 是水乡 ，发展前景良好，这使得一些刚需购房者会向周边的镇街购房，并带动周边镇街楼市的发展。不过也有观点认为，水乡 楼市不平衡，目前的发展还受到“缺失、配套和规划较为落后”等不利因素影响。
现状 内楼市发展不平衡
水乡 地处东莞西北部，东江从其内部经过，水网密布，陆上交通不便，经济水平一直位居东莞中下游，房地产发展较为落后。
记者发现， 内房地产发展也极不平衡，部分镇街楼市发展较为成熟，也有部分镇街房地产项目较为落后，开发项目数量屈指可数。在水乡 中，沙田楼市算是为热闹的。目前在售的有近十个项目，如礼顿·金御海湾、汇景御蓝海岸、东港华府等。
沙田不少项目今年上半年的成交量有明显的起色。礼顿·金御海湾项目相关负责人表示，“近几个月我们的成交有明显的起色，其中有不少是来自深圳的 客。
天为地产总经理李宝柱认为，“近期沙田楼盘成交量的回升，除了大市的利好，沿海高速的开通、南沙自贸区的规划利好，也是深圳客户选择 沙田的主因。”
不过，在水乡 ，也有不少区域的地产开发较为落后，如望牛墩、中堂、高埗、洪梅等镇街仅有零星的项目在售，且供应量不大。如洪梅，过往几年的供应量和成交量几乎为零，今年中熙香缇公馆一个楼盘的成交便占据了整个洪梅市的份额。
记者在上周末踩盘的时候了解到，某个位于水乡 ，主打东江江景的在售项目，现场销售已连续三个星期没有“开单”。刚从该项目离职的营销高管表示，“项目卖不动，‘鸭梨山大’。”除了该项目自身定价过高等因素，水乡 购买力有限，也成了不少水乡 楼盘去货难的主因。
特征 水乡楼盘辐射主城区刚需客
由于本地客源消化力不足，水乡片楼盘以主城区稀缺的水资源做文章，主力向主城区客户尤其是土地资源稀缺的南城、东城推广。
记者走访市场了解到，水乡 在售的万江北大御城、道滘金地城南艺境、新世纪君汇半岛、沿海丽水佳园、高埗江与城等项目，其客户主要来源于主城区。事实上，水乡 楼市发展较为落后，房价也一直较为亲民，与主城区动辄过万的单价相比，无疑是楼市的价值洼地。
以道滘楼市为例，之前受限于交通的限制，道滘楼市一直不温不火，房价也长期处于低位。但随着东莞大道延长线及水乡大道的开通，交通便捷了不少，道滘房价和销量也逐步上涨。目前在东莞延长线周边的几个道滘楼盘，洋房价格也从此前“5”字头卖到了“7”字头。即使如此，道滘的房价依然比城区洋房均价低2500-4000元/平方米，随着交通配套的完善、水乡规划利好的实施，道滘楼盘以价格 也吸引了许多主城区购房者。
个案 部分水乡盘广州客超7成
上述碧桂园摘得地块占地面积约13万㎡，建筑面积达27万㎡，这也是今年以来东莞出让面积大的单块土地。
当前麻涌洋房均价6500元/㎡。与本次出让地块同样位于大步村的钜隆碧水湾已在2013年开盘，目前均价约6700元/㎡。此外，大步村还有建工集团在2013年拿下的8万㎡商住地，目前尚未开发。
由于地价成本较为低廉，近年吸引了不少本土开发商进驻，如南峰、宝盈、富盈、新世纪、建工集团等。 广州新塘，麻涌楼盘以价格 吸引了部分广州购房者。
目前，麻涌的经济发展在东莞32个镇街中尚处中下游。其房地产发展亦相对比较滞后，至今，全镇在售项目屈指可数。据瑞峰置业资料显示，今年上半年麻涌成交的住宅仅469套，均价6493元/㎡。不过，京东阿里巴巴的强势进驻、莞惠及佛莞城轨起始站确立，“乡村游”示范项目大力打造，让麻涌的发展有了更多的利好因素。当前麻涌 正在着力改善“商业与工业结构，大力发展产业经济，充分利用自身资源，完善港口配套设施，加大招商引资力度，促进当地工业经济发展。”麻涌某在售楼盘售楼员徐先生告诉记者，“我们楼盘广州客的比例也在变多，目前有7成是广州客，很多客户是来自黄埔的。”
趋势 多房企布局水乡
水乡 广州，楼市发展 不小，已在近两年得到了越来越多房企的认可。自从水乡 规划建设提上日程，水乡 楼市已经悄然升温。
近年，水乡 楼市成为东莞楼市的一个关注热点，广州购房者日渐进入让开发商对水乡 楼市充满信心，去年，随着东莞大道延长线的开通，开发商更是看好城区购房者，以 和景观资源 吸引城区购房者入市。
有业内人士表示，随着轻轨建设进程发展，越来越多的广州购房者受低房价的吸引而进入东莞市场，同时，开发商也因此对水乡 楼市信心增强，越来越多的开发商在水乡 圈地布局。
据了解，目前，水乡 已聚集了众多品牌房企，如本土品牌开发商光大、富盈、新世纪、汇景等，外来品牌开发商佛山钜隆、金地、保利、佳兆业等。记者了解到，近日，恒大地产深圳公司“曲线”进入了沙田，收购了沙田某大型三旧改造项目，恒大地产将在沙田进行一个大型综合项目的开发。
析因 政策和交通双推 开发提速
水乡 ，被寄予东莞转型升级跨越式发展的厚望，未来与广州 产业对接，成为东莞经济新的增长点。该规划还将中堂、道滘、望牛墩、麻涌、洪梅列入东莞水乡地区统筹发展重点区域。
天为地产总经理李宝柱认为，从目前供地计划来看，主城区供地极少，刚需户型将长期处于缺货状态，而周边镇街供应土地加大， 是水乡 ，发展前景良好，这使得一些刚需购房者会向周边的镇街购房，并带动周边镇街楼市的发展，表现得比较明显的是道滘。
同时，水乡 地处东莞和广州的 走廊地带，随着交通的改善，将进一步促进两市的融合。目前有多条轨道交通穿过该区，包括市内轻轨、莞惠轻轨和穗莞深轻轨，并且将会在望洪枢纽站 预留不少于10平方公里土地建设新城。高速公路方面，广深沿江高速已通车。
届时水乡 到达广州、东莞 距离将迅速接近，部分与主城区相连的镇也将在城市扩容中率先获益，融入 主城区。业内人士认为，随着水乡一体化实施和交通继续改善，该 的房地产市场也将升温，楼盘品质和价格都将进入全面提升的阶段。
此外，由于主城区土地稀缺，新增供应减少，刚性需求被压抑，而水乡 崛起，在价值洼地的吸引下，许多主城区购买力外溢水乡 ，其中与主城区紧密相连的道滘楼市率先受益。随着水乡 的进一步开发建设，水乡 楼市发展 进一步升级。
水乡 部分楼盘推荐
水乡
楼市开发“危”“机”并存
业内人士认为，随着水乡 规划一体化的发展， 楼市 指日可待。不过，水乡楼市的发展还是要面对“水乡 经济水平落后、市政配套不足”等问题。
“道滘等拥有交通 的镇街会吸引不少城区置业者，但是其他水乡镇对于主城区的吸引还是不大，毕竟有一定的空间距离和心理距离”，光大地产天骄 负责人库尔班江如此分析，他还以高埗光大江与城来举例，该项目的客户还是以万江和高埗本地客户为主，“毕竟它还是属于一个镇街的楼盘”。
虽然，地处近城区， 资源缺是不少镇街楼盘的弱项，开发商们自然是想方设法来打通 资源这一短板。金地城南艺境相关负责人告诉记者，为了吸引更多置业者前来，目前公司正在洽谈与城区 的合作事宜，希望能解决部分业主子女的读书问题。
“近，东莞实业 控股集团也有跟我们在沟通麻涌商住用地开发的事项，不过我们暂时不考虑。”中信地产副总经理杨懿如此解释中信暂时不进驻水乡 开发的原因，“一是地块用地性质较为复杂，手续比较麻烦;其次，水乡 对广州客的吸引力还是十分有限的。”其坦言，中信地产目前更青睐临深区域的项目开发，“下半年塘厦和松朗交界处会有中信地产的新项目。”
知多D
《广东东莞水乡特色发展经济区发展总体规划(2013-2030年)》显示，本次规划范围总面积510平方公里，覆盖中堂、望牛墩、麻涌、道滘、洪梅、石龙、石碣、高埗、万江街道、沙田以及虎门港10个镇街和1个港区 辖区范围。
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