[摘要] 据东莞中原研究 监测数据显示，2015年上半年，东莞商业地产供应面积48.17万㎡，按面积比2014年同期上升58.51%，比2013年同期上升95.65%；供应套数5542套，比2014年同期上升103.30%，比2013年同期上升106.25%。
一、 2015年上半年商业市场回顾
（一）、整体市场
商业供应活跃，成交大幅降温。
据东莞中原研究 监测数据显示，2015年上半年，东莞商业地产供应面积48.17万㎡，按面积比2014年同期上升58.51%，比2013年同期上升95.65%；供应套数5542套，比2014年同期上升103.30%，比2013年同期上升106.25%。成交面积24.62万㎡，比2014年同期下降4.46%，比2013年同期上升1.11%；成交套数2857套，比2014年同期下降27.65%，比2013年同期下降2.49%；成交金额33.95亿元，比2014年同期下降17.86%，比2013年同期下降20.86%；成交均价13785元/㎡，比2014年同期下降14.06%，比2013年同期下降21.75%。
据东莞中原研究 监测数据显示，2015年上半年，东莞商铺市场供应面积45.44万㎡，按面积比2014年同期上升108.06%，比2013年同期上升166.20%；供应套数为5246套，比2014年同期上升98.34%，比2013年同期上升127.00%。成交面积为20.23万㎡，比2014年同期下降2.74%，比2013年同期上升18.51%；成交套数2528套，比2014年同期下降31.43%，比2013年同期上升1.28%；成交均价为14713元/㎡，比2014年同期下降17.32%，比2013年同期下降27.15%。2014年上半年，东莞商铺市场成交金额占商品房成交总金额的6.95%，比2014年同期大幅下降7.87个百分点。
据东莞中原研究部监测数据显示，供应方面，今年上半年东莞写字楼供应2.73万㎡，比2014年同期下降68.07%，供应套数为296套，同比大幅增长265.43%。可见今年上半年供应的写字楼产品主要以中小户型为主，包括有南方商业大楼、福禧大厦和莲湖四季豪园供应。成交方面，上半年写字楼成交329套，环比去年同期大幅上升，主要靠盛都花园、东城万达广场、万科大厦、环球经贸 等项目成交拉动。上半年东莞写字楼成交均价为9514元/㎡，同比去年同期上升9.57%。
（二）、商铺市场
1、受股市飙升分流影响，上半年商铺 降温明显。
据东莞中原研究部监测数据显示，近几年东莞商铺成交走势呈现上行趋势。受2012年、2013年这两年东莞房地产市场发展迅速，楼市成交持续升温火爆，住宅楼盘带来了一大批量商铺物业，随着居住氛围逐渐增强，区域内商业需求上升，许多 客越来越看好东莞商业市场。
但2015年上半年股市飙升，严重分流商铺市场 客户，造成上半年商铺 降温明显。
2、商铺成交金额占比急速下降，创历史同期低位。
据东莞中原研究部监测数据显示，去年上半年住宅楼市低迷，许多项目通过大卖商铺回笼部分资金缓解企业资金压力，而今年上半年住宅楼市异常火热，大部分开发商借助市场环境向好，加速推住宅跑量，导致在商铺方面的营销动作较少。加上今年上半年股市疯牛行情一定程度也分流了不少商铺 客，从而造成上半年商铺成交高位回落，市场占有率急速下滑。
3、低价项目交易以及商铺促销优惠减少，商铺成交均价环比小幅上升。
据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年商铺成交均价为14713元/㎡，比2014年同期下降17.32%，环比2014年下半年上升7.10%。从东莞商铺成交均价走势看，2011年-2013年的上半年商铺价格上升速度很快，主要是随着商铺 氛围加浓，商铺区域价值提升影响。随着近两年越来越多的陈旧商铺低价打包抛售、低价回迁以及个别项目以低价大体量重复签约，明显拉低全市商铺均价。其中今年上半年商铺价格环比去年下半年有所回升，主要由于今年没有了虎门地标大体量低价成交的影响，加上开发商侧重去住宅库存，对商铺促销优惠力度减少，导致价格有所回升。
4、厚街商铺积压严重，后市去化压力巨大。
据东莞中原研究部监测数据显示，截止2015年6月30日，东莞商铺全市有33个镇区有存量，主要集中在厚街、长安、万江、凤岗等热点经济强镇，存量前10 的区域占全市总量的六成多，主要是由于热点镇区的商铺供应长期比较活跃，多年累积造成库存持续走高。截止6月底，厚街商铺库存升高至23.17万㎡，消化周期已高达20个月，又因后市持续放量，去化压力将持续加剧。
（三）、写字楼
1、写字楼供需两旺，均价环比小幅上升9.57%。
据东莞中原研究部监测数据显示，供应方面，今年上半年东莞写字楼供应2.73万㎡，比2014年同期上升265.43%，供应套数为296套，可见今年上半年供应的写字楼产品主要以中小户型为主，包括有南方商业大楼、福禧大厦和莲湖四季豪园供应。成交方面，上半年写字楼成交329套，环比去年同期大幅上升，主要靠盛都花园、东城万达广场、万科大厦、环球经贸 等项目成交拉动。
2、品牌效应强烈刺激，写字楼成交快速上升。
据东莞中原研究部监测数据显示，今年上半年东莞写字楼成交329套（4.39万㎡），按套数同比去年同期上升25.57%。随着品牌项目增多，万科、万达品牌效应强烈刺激写字楼成交明显升温。价格方面，上半年写字楼成交均价为9514元/㎡，同比去年同期上升9.57%，主要由于今年上半年有高单价项目成交突出拉动，如万科大厦和东城万达广场。
3、中 写字楼成 新宠，品牌和地段因素的权重增大。
过去，东莞写字楼市场发展不够成熟，包括档次、地段、开发品牌等方面相对比较差，加上受到东莞经济影响，工厂比较多，服务、商贸等中小企业较少，造成东莞写字楼空置率比较高。但仍有不少开拓者试水东莞写字楼市场，近两三年出现了东城万达广场、宏远康城国际、 鞋业总部基地、虎门港企业总部大厦、万科大厦、福禧大厦等幢幢写字楼。从近两年的交易看，品牌、地段等 更突出的写字楼逐渐走热市场，而其它写字楼成交严重受挫。这种现象在今年上半年交易中越发凸显。如万科大厦、东城万达广场和环球经贸 的成交相对比较出色，分别是40套、45套、20套，而其它较多项目交易套数可谓寥寥几套。这也体现出客户 写字楼时越来越注重品牌、地段、档次和 ，尤其是品牌和地段因素的权重明显增大。
据东莞中原研究部监测数据统计显示，上半年写字楼均价为9514元/㎡，环比同比均有所上升，主要由于上半年万科大厦和东城万达广场成交较为突出，而品牌项目的产品品质档次相对较高、价格也较高，从而助涨全市均价。
5、写字楼成交总价以100-150万为主，均价为10600元/㎡。
据东莞中原研究部监测数据显示，总价为20万以下的写字楼成交相对显眼，但值得注意的是，上半年总价小于20万的写字楼仅集中在盛都花园，而该项目交易属于非正常市场行为，因此我们认为上半年写字楼成交中总价在100-150万的写字楼成交显眼，包括有东城万达广场、万科大厦、棕榈泉等10个项目共同成交，其成交均价为10600元/㎡。
（四）、三级及租赁市场
1、6月商铺放盘均价小幅回调，至21269元/㎡。
从东莞三级市场商铺放盘均价月度走势来看，2015年上半年东莞商铺放盘均价高位调整,已回调至21269元/㎡，主要由于卓越时代广场、景湖时代城、世博广场等重点成熟商圈商铺集中活跃放租所致。
2、6月写字楼放盘均价小幅回调至10690元/㎡。
从东莞三级市场写字楼放盘均价月度走势来看，6月东莞二手写字楼放盘均价为10690元/㎡，环比5月小幅下降。由于扫黄后遗症，近一年企业倒闭现象陆续显现，市场需求减少以及高库存压力，导致写字楼放盘均价下滑。
3、中小面积商铺放租逐占主流，低总价商铺放租明显增多。
从东莞三级市场出租商铺放盘面积区间分布情况来看，小于80㎡的商铺放租仍成市场主流，主要有明珠广场商铺、恒大雅苑商铺、东城万达广场商铺、万科广场商铺、常平广场商铺等。从2014年-2015年上半年东莞三级市场商铺放盘租金总价区间分布情况来看，放租总价在2K以下的商铺比例明显大幅上升。今年上半年商铺放租总价主要集中在6K以下。
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东莞经济
①、上半年东莞地区生产总值同比增速高于，全市经济稳中向好。
上半年，东莞实现地区生产总值2935.23亿元，按可比价计算，同比增长7.4%，而1-5月累计增长是6.7%，反映二季度东莞生产总值同比增速明显加快，二季度经济比一季度明显回暖。上半年东莞全市社会消费品零售总额1022.30亿元，同比增长9.0%，其中批发销售、住宿和餐饮营业额的增速同比均有所提高，反映今年上半年东莞消费市场稳中向好。
三、二级商业市场
（一）、商业总体分析
1、商业供应活跃，成交大幅降温。
据东莞中原研究 监测数据显示，2015年上半年，东莞商业地产供应面积48.17万㎡，按面积比2014年同期上升58.51%，比2013年同期上升95.65%；供应套数5542套，比2014年同期上升103.30%，比2013年同期上升106.25%。成交面积24.62万㎡，比2014年同期下降4.46%，比2013年同期上升1.11%；成交套数2857套，比2014年同期下降27.65%，比2013年同期下降2.49%；成交金额33.95亿元，比2014年同期下降17.86%，比2013年同期下降20.86%；成交均价13785元/㎡，比2014年同期下降14.06%，比2013年同期下降21.75%。
2、财富广场成交3.25亿元，位居 。
商业成交金额销售排行榜中，前五名的分别是财富广场3.25亿元、棕榈泉2.56亿元、星城国际花园1.98亿元、益田大运城邦1.82亿元、万科大厦1.24亿元。前十合计占有率为45.53%，比去年同期有所上升。
（二）、商铺分析
（1）、供应分析
据东莞中原研究 监测数据显示，2015年上半年，东莞商铺市场供应面积45.44万㎡，按面积比2014年同期上升108.06%，比2013年同期上升166.20%；供应套数为5246套，比2014年同期上升98.34%，比2013年同期上升127.00%。成交面积为20.23万㎡，比2014年同期下降2.74%，比2013年同期上升18.51%；成交套数2528套，比2014年同期下降31.43%，比2013年同期上升1.28%；成交均价为14713元/㎡，比2014年同期下降17.32%，比2013年同期下降27.15%。2014年上半年，东莞商铺市场成交金额占商品房成交总金额的6.95%，比2014年同期大幅下降7.87个百分点。
2、上半年多个镇区商铺供应活跃，重点热点区域主要是万江、长安、厚街。
据东莞中原研究部监测数据显示，上半年东莞有26个镇区供应商铺45.44万㎡，供应排行前五的分别是万江7.36万㎡、长安5.75万㎡、厚街5.17万㎡、沙田3.34万㎡和虎门3.01万㎡，前五名镇区共供应了24.62万㎡，占比全市的54.18%。
3、多 商铺供应活跃，其中滨海 供应量大。
据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年七大 商铺供应面积分别为滨海 17.27万㎡、 城区9.80万㎡、松山湖 7.53万㎡、临深 7.41万㎡、大石龙 1.40万㎡、水乡 1.08万㎡和东北 0.96万㎡。
4、社区商铺供应逐渐逼近住宅底商，商铺分类日益丰富。
从东莞商铺类型的供应情况看，上半年有六种商铺类型出现供应，分别为住宅底商15.20万㎡、社区商铺14.13万㎡、购物 8.06万㎡、城市综合体6.03万㎡、专业市场1.98万㎡和写字楼底商0.04万㎡。住宅底商主要有沙田东港城、宇丰名苑、万科城市广场、金地仟百汇等88个项目集中供应。城市综合体有万科广场和户名万达广场供应。
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（2）、商铺成交分析
1、受股市飙升分流影响，上半年商铺 降温明显。
据东莞中原研究部监测数据显示，近几年东莞商铺成交走势呈现上行趋势。受2012年 、2013年这两年东莞房地产市场发展迅速，楼市成交持续升温火爆，住宅楼盘带来了一大批量商铺物业，随着居住氛围逐渐增强，区域内商业需求上升，许多 客越来越看好东莞商业市场。
但2015年上半年股市飙升，严重分流商铺市场 客户，造成上半年商铺 降温明显。
2、低价项目交易以及商铺促销优惠减少，商铺成交均价环比小幅上升。
据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年商铺成交均价为14713元/㎡，比2014年同期下降17.32%，环比2014年下半年上升7.10%。从东莞商铺成交均价走势看，2011年-2013年的上半年商铺价格上升速度很快，主要是随着商铺 氛围加浓，商铺区域价值提升影响。随着近两年越来越多的陈旧商铺低价打包抛售、低价回迁以及个别项目以低价大体量重复签约，明显拉低全市商铺均价。其中今年上半年商铺价格环比去年下半年有所回升，主要由于今年没有了虎门地标大体量低价成交的影响，加上开发商侧重去住宅库存，对商铺促销优惠力度减少，导致价格有所回升。
3、商铺成交金额占比急速下降，创历史同期低位。
据东莞中原研究部监测数据显示，去年上半年住宅楼市低迷，许多项目通过大卖商铺回笼部分资金缓解企业资金压力，而今年上半年住宅楼市异常火热，大部分开发商借助市场环境向好，加速推住宅跑量，导致在商铺方面的营销动作较少。加上今年上半年股市疯牛行情一定程度也分流了不少商铺 客，从而造成上半年商铺成交高位回落，市场占有率急速下滑。
4、商铺成交主要集中重点经济强镇，莞城和南城表现突出。
从区域上来看，今年上半年，东莞商铺有32个镇出现成交记录，位列前五的分别是莞城4万㎡、南城3.88万㎡、厚街2.16万㎡、塘厦2.05万㎡和东城1.11万㎡，合计13.19万㎡，占比全市的63.41%.
5、商铺成交主要集中在松山湖 和 城区，其它 较低位运行。
从商铺成交的 布局来看，上半年松山湖 和 城区成交为活跃，分别为6.44万㎡、6.08万㎡。其中松山湖 主要是星城国际花园成交1.46万㎡作贡献比较大， 城区是财富广场成交2.64万㎡为突出。
6、住宅底商主流市场，社区商铺逐渐走热。
从商铺成交类型来看，上半年有7种商业类型成交20.23万㎡。一直占主力的住宅底商成交9.09万㎡，占比为45%；社区商铺成交5.31万㎡，占比为26%；写字楼底商成交2.83万㎡，占比为14%；专业市场成交1.92万㎡，占比为9%。
各个 各种商铺类型成交情况：
7、6月商铺库存小幅回落至153.60万㎡。
据东莞中原研究 监测数据显示，截至2014年6月30日，东莞全市商铺可售面积为153.60万㎡，可售套数15571套。
8、厚街商铺积压严重，后市去化压力巨大。
据东莞中原研究部监测数据显示，截止2015年6月30日，东莞商铺全市有33个镇区有存量，主要集中在厚街、长安、万江、凤岗等热点经济强镇，存量前10 的区域占全市总量的六成多，主要是由于热点镇区的商铺供应长期比较活跃，多年累积造成库存持续走高。截止6月底，厚街商铺库存升高至23.17万㎡，消化周期已高达20个月，又因后市持续放量，去化压力将持续加剧。
商铺存量 前10：
9、热点商铺成交 ：
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（三）、写字楼分析
（1）、写字楼供应分析
1、写字楼供需两旺，均价环比小幅上升9.57%。
据东莞中原研究部监测数据显示，供应方面，今年上半年东莞写字楼供应2.73万㎡，比2014年同期下降68.07%，供应套数为296套，同比大幅增长265.43%。可见今年上半年供应的写字楼产品主要以中小户型为主，包括有南方商业大楼、福禧大厦和莲湖四季豪园供应。成交方面，上半年写字楼成交329套，环比去年同期大幅上升，主要靠盛都花园、东城万达广场、万科大厦、环球经贸 等项目成交拉动。
2、写字楼供应套数同比大幅上升265.43%，为296套。
据东莞中原研究部监测数据显示，2009年上半年主要有多个写字楼集中供应，如丰硕广场、嘉骏 、卡布斯国际广场、盛世华南和中发大厦。从供应套数看，2015年上半年写字楼供应296套，同比大幅增长265.43%。
（2）、写字楼成交分析
1、品牌效应强烈刺激，写字楼成交快速上升。
据东莞中原研究部监测数据显示，今年上半年东莞写字楼成交329套（4.39万㎡），按套数同比去年同期上升25.57%。随着品牌项目增多，万科、万达品牌效应强烈刺激写字楼成交明显升温。价格方面，上半年写字楼成交均价为9514元/㎡，同比去年同期上升9.57%，主要由于今年上半年有高单价项目成交突出拉动，如万科大厦和东城万达广场。
2、中 写字楼成 新宠，品牌和地段因素的权重增大。
过去，东莞写字楼市场发展不够成熟，包括档次、地段、开发品牌等方面相对比较差，加上受到东莞经济影响，工厂比较多，服务、商贸等中小企业较少，造成东莞写字楼空置率比较高。但仍有不少开拓者试水东莞写字楼市场，近两三年出现了东城万达广场、宏远康城国际、 鞋业总部基地、虎门港企业总部大厦、万科大厦、福禧大厦等幢幢写字楼。从近两年的交易看，品牌、地段等 更突出的写字楼逐渐走热市场，而其它写字楼成交严重受挫。这种现象在今年上半年交易中越发凸显。如万科大厦、东城万达广场和环球经贸 的成交相对比较出色，分别是40套、45套、20套，而其它较多项目交易套数可谓寥寥几套。这也体现出客户 写字楼时越来越注重品牌、地段、档次和 。
据东莞中原研究部监测数据统计显示，上半年写字楼均价为9514元/㎡，环比同比均有所上升，主要由于上半年万科大厦和东城万达广场成交较为突出，而品牌项目的产品品质档次相对较高、价格也较高，从而助涨全市均价。
4、40-80㎡小面积写字楼成交抢眼，160㎡以上的成交尤为低迷。
据东莞中原研究部监测数据显示，今年上半年东莞写字楼成交市场对比去年同期有所升温，其中40-140㎡的中小户型产品成交尤为突出，共成交了254套。
5、写字楼成交总价以100-150万为主。
据东莞中原研究部监测数据显示，总价为20万以下的写字楼成交相对显眼，但值得注意的是，上半年总价小于20万的写字楼仅集中在盛都花园，而该项目交易属于非正常市场行为，因此我们认为上半年写字楼成交中总价在100-150万的写字楼成交显眼，包括有东城万达广场、万科大厦、棕榈泉等10个项目共同成交。
6、写字楼库存高位盘旋，积压现象依然严重。
据东莞中原研究 监测数据显示，截至2015年6月30日，东莞全市写字楼可售面积为43.60万㎡（可售套数为2082套），环比下降1.38%。
7、写字楼成交楼盘排行(前10名)：
:房地产脆弱回暖或令三线城市楼市崩溃
购房人群调查:年轻人购房占34% 毕房族不足5%
三、2015年上半年东莞商业地产成交排行
1、开发商成交金额排行（前10名）：
2、楼盘成交金额排行（前10名）：
3、楼盘成交面积排行（前10名）：
4、楼盘成交套数排行（前10名）：
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购房人群调查:年轻人购房占34% 毕房族不足5%
四、商业地产三级市场
（一）、商铺
2015年上半年东莞全市各商铺类型放盘均价情况：
据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年东莞三级市场商铺放盘均价为21269元/㎡，同比去年同期上升31.18%。从商铺类型看，今年上半年社区商铺、临街商铺等大部分商铺的放租价格均明显上升，而写字楼配套底商出现大幅下降。
6月商铺放盘均价小幅回调，至21269元/㎡。
从东莞三级市场商铺放盘均价月度走势来看，2015年上半年东莞商铺放盘均价高位调整,主要由于卓越时代广场、景湖时代城、世博广场等重点成熟商圈商铺集中活跃放租所致。
中小户型商铺仍为市场放盘主流。
从东莞三级市场出售商铺放盘面积区间分布情况来看，2015年上半年商铺放盘面积集中150㎡以下且分散分布。一来，反映中小型面积商铺仍然吃香市场；二来，反映各面积层次的商铺也逐渐丰富起来。
2015年上半年主要区域商铺放盘均价情况：
2015年上半年主要镇区各商业类型放盘均价：
（二）、写字楼
2015年上半年东莞重点区域写字楼放盘均价情况：
据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年东莞三级市场写字楼放盘均价为10767元/㎡，从一些重点区域写字楼放盘均价情况来看，东城放盘均价高，为13512元/㎡，其次是南城11559元/㎡。
6月写字楼放盘均价小幅回调至10690元/㎡。
从东莞三级市场写字楼放盘均价月度走势来看，6月东莞二手写字楼放盘均价为10690元/㎡，环比5月小幅下降。由于扫黄后遗症，近一年企业倒闭现象陆续显现，市场需求减少以及高库存压力，导致写字楼放盘均价下滑。
中大面积写字楼仍为放盘主力军。
从东莞三级市场写字楼放盘面积区间分布情况来看，中大面积写字楼仍为放盘的主力军，100-150㎡ 写字楼占比24.07%，500㎡以上的写字楼占比18.46%。
五、租赁市场
（一）、商铺
2015年上半年东莞全市各商铺类型放盘租金情况：
据东莞中原研究部监测数据显示，今年上半年东莞三级市场商铺放租均价为74元/㎡，比去年同期的114元/㎡下降35.09%。从一些重点商铺类型放租均价情况来看，写字楼配套底商放租价格高，主要受东莞信息大厦附楼价格较高拉动。其次住宅底商均价为111元/㎡，主要包括万科广场、长安万达广场、 国际、盈锋购物广场等项目商铺放租。
中小面积商铺放租逐占主流。
从东莞三级市场出租商铺放盘面积区间分布情况来看，小于80㎡的商铺放租仍成市场主流，主要有明珠广场商铺、恒大雅苑商铺、东城万达广场商铺、万科广场商铺、常平广场商铺等。
低总价商铺放租明显增多。
从2014年-2015年上半年东莞三级市场商铺放盘租金总价区间分布情况来看，放租总价在2K以下的商铺比例明显大幅上升。今年上半年商铺放租总价主要集中在6K以下。
各层次商铺放租均匀，客户选择空间广。
从东莞三级市场商铺放盘租金单价区间分布情况来看，2015年上半年东莞商铺租金单价分散分布，反映放租的商铺类型档次层次多，租客的选择更广。其中，放盘租金单价在100-150元的套数仍然高，为64套。但整体放租商铺数量同比去年同期大幅减少。
（二）、写字楼
2015年上半年东莞全市各区域写字楼放盘租金情况：
据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年东莞三级市场写字楼租金均价为39元/㎡，从一些重点区域写字楼放盘租金均价情况看，南城写字楼放盘租金高，为46元/㎡，其中南城天岸数码城123元/㎡、环球经贸 82元/㎡、华凯广场63元/㎡。
中大型写字楼为放租主流，其中100-150㎡的比重大。
从东莞三级市场写字楼放盘面积区间分布情况来看，各面积区间的写字楼放盘出租均比较活跃。
:房地产脆弱回暖或令三线城市楼市崩溃
购房人群调查:年轻人购房占34% 毕房族不足5%
六、后市展望
（1）经济面：稳增长政策继续显效，预计下半年经济小幅回升。
根据统计局公布数据显示，今年上半年国内生产总值296868亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%， 季度和第二季度的经济同比增长均为7%。其中二季度包括工业生产、制造业 、房地产 以及消费增速有所小幅回升，反映经济增速有所回升，但由于产能过剩以及市场总需求不足等问题仍然凸显，经济回升基础依然较弱，下行压力犹存，下半年微刺激政策继续加码的可能性增大。展望下半年，前期多轮降息降准、减税降费等“促 、稳增长”政策将继续显效，中国经济有望小幅回升，预计全年7%左右的经济目标基本能够得到实现。
（2）资金面：受经济下行压力影响，预计下半年货币政策更为宽松。
尽管目前货币市场利率已处于历史低位，但受经济下行压力影响，下半年资金面预计保持相对宽松，再次降准降息仍有可能，但宽松空间有限。此外，股市“疯牛”遭遇 后震荡调整，或导致经济进一步放缓增长， 或进一步出手救市，预计下半年货币流动性更为宽松。
（3）股市面：股市 后持续调整，或冲击下半年房地产 市场。
从目前股指走势看，尽管近日股指多日持续反弹回升，但回升动能略显疲弱，短期内股市或继续震荡调整。由于高位下坠幅度过大，此轮股市 令到许多股民先前增长财富覆水难收。从目前股市走势看，股市慢牛下赚钱效应弱，更有部分股民会被套牢其中，或直接冲击下半年房地产 市场。
（4）市场面：
需求减少，或迫使开发商以价换量。
上半年许多项目商铺销售较淡，因此下半年“加快去库存”将是这些开发商的营销主线。又因下半年股市影响会持续，商业 需求或有所减少，商铺“难卖”的局面或将进一步恶化，迫使开发商以价换量。
中 写字楼成 新宠，两极分化现象更加明显。
随着万达、万科陆续进军东莞写字楼市场，以及 者越来越注重写字楼品牌、地段、档次和 ，预计下半年中 写字楼继续成为 新宠。而那些档次不高、地段较差以及品牌效应弱的项目出货依然艰难，在下半年整体 需求减少的形势下，预计这两极分化现象更加明显。
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