[摘要] 对于来势汹汹的老龄化社会，我们的商业准备好转型了吗？库存高企、需求低迷、电商冲击，商业地产的生存境况可说是“流年不利”。去库存和转型发展成为开发商同时需要破解的难题。对于来势汹汹的老龄化社会，我们的商业准备好转型了吗？这对我们而言是一场灾难还是前所未有的机遇？
在日前召开的中国零售商大会上，首都经贸大学教授陈立平指出，未来中国零售业面临的大问题是人口的急速老龄化，而这也是被零售商所严重忽略的一个问题。
对于来势汹汹的老龄化社会，我们的商业准备好转型了吗？这对我们而言是一场灾难还是前所未有的机遇？
老龄化对商业地产是一场灾难？
未来5到10年，中国市场的消费趋势有以下几个特点会对零售业产生影响：
一是人口快速老龄化。有数据显示，到2030年，中国的老年人口将达到3.5亿；
二是中国人普遍未富先老，多数人养老条件令人堪忧；
三是与许多发达国家相似，中国正面临严重的少子化。家庭规模变小，空巢家庭和单身家庭越来越多。
四是人口分布不均匀，主力消费群涌向一二线城市，小城市面临萧条。
从长远看，中国零售业的整体市场规模将会缩小，三四线城市更是不容乐观。但实际上，零售企业普遍低估了人口老龄化将对零售业带来的影响，目前实体零售仍在大肆扩张，大型购物中心遍地开花。陈立平教授认为，他对此表示担忧：或许惨烈的关店潮尚未真正到来。
日本实体零售业的前车之鉴
日本人口老年化非常明显，青少年人口占总人口比重不断下降，尤其是在06年以后，老年人占总人口比重超过20%，并呈现上升趋势。人口结构的变化对零售业态的变迁有着重要影响，居民消费习惯及消费结构都会有所改变。
日本的一个研究表明，人口到60岁以上，每增加一个百分点，食品销售额就会降低1.5%。所以，不仅要高度关注网络、年轻人、网络购物对实体零售店的挑战，更要关注老龄化对零售业会提出哪些挑战。
日本实体零售有以下几个特点：
一方面是发展极不平衡，表现出过密和过疏。像东京、大阪、名古屋等城市的零售业高度发达，地方城市零售业却一片萧条，大量购物中心、商业街倒闭，造成现在日本3000多万60岁以上的老人成为“购物难民”(即住处周围500米内没有商店的居民)，这已经是很严重的社会问题。另一方面，年轻一代形成完全是以女性为主导的消费结构，女性教育程度变高、经济独立，导致离婚率上升，生育率下降。
从日本的经验来看，人口问题带来的一个结果是以个人消费为主的社区店、小业态迅速发展，如小型超市、便利店、药妆店等，都有非常大的发展潜力。
据2012年日本零售百强统计的结果表明，排名前十的零售商当中，有五家是便利店。在未来老龄化环境下，从日本的经验看，零售业将呈小型化发展，近东京推出了300、400平方米的微型百货店，主要经营服装，百货中一些杂货和有机食品，部分家庭的厨房，卫生间的用品，这是日本零售业目前发展的一个动向。
另据观察，711在2012年的时候，它的来店顾客发生了变化。1994年的时候，50岁的顾客只占10%，到2012年基本上已 过30%，如果按50岁以上算，一半都是来自50岁以上的，所以从这点来看，消费者在发生巨大的变化，这也给我国零售业提出了很多启示。
另一方面是以家庭消费为中心的体验式购物中心受到欢迎，从而产生个人消费和家庭消费的两极化发展。在日本能适应这一发展趋势积极变革创新的企业都发展的相当顺利，如永旺、711、全家便利等，而象征大家庭化、大量消费时代的百货店和大卖场急剧衰落。
此外，日本零售业发展还呈现低价格的趋势。日本从1990年代初期开始，以优衣库为代表的零售制造专门店以价格杀手的姿态引领日本零售业的发展。日本第二次流通革命的主要特征就是以消费者需求为起点，整合制造—批发—零售各环节，通过上下游构筑的一体化新体系实现向顾客提供高质量低价格的商品。其实，未来中国的零售革命，不管是网络还是实体店，终体现是的供应链，怎么能够做到低价格。
下一个蓝海：老年消费市场
人们往往认为中国的老年人在花钱方面是因循守旧的保守派。但这种传统观念正受到一份新市场调研报告的质疑，报告称这些老年人正在成为更乐意花钱的消费者。
国家发改委产业所老年产业经济课题组研究员周留建日前表示，中国2020年老年人消费将超4.3万亿元，2030年将超过13万亿元。2010年仅为1.4万亿元。
英敏特研究报告发现，在中国推出的新产品中，以老年人为目标顾客的寥寥无几。但对想为这个被低估的市场提供服务的企业而言，这也意味着商机。对750名老人进行的这次调查发现，对于产品和零售商，约64%的受访老人认同“比起一成不变，体验新事物是件好事。”
英敏特亚太区研究总监马修·格莱博表示，目前鲜有企业迎合该年龄阶段人口的需求，而这些中国老人的消费能力亦常遭忽视，“尽管全世界的所有眼睛都在紧盯中国迅猛增长的消费者市场，但其中规模大且增长迅速的群体之一却基本被置之不理。”
英敏特的数据库显示，2014年在华推出的近1.5万个新产品中，仅有33个是专为老年人量身打造的。其中，占比高的4个新产品分别为乳制品（30%）、早餐麦片（29%）、热饮（17%）和保健品（9%）。业内人士表示，尽管（中国）老龄化社会已持续多年，但仍严重缺乏为老年人进行设计或制造产品及提供服务的人才。
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近期，万达百货大规模关门的消息再度引发市场对于传统商业地产前景的担忧。库存高企、需求低迷、电商冲击，商业地产的生存境况可说是“流年不利”。去库存和转型发展成为开发商同时需要破解的难题，不论是“社区商业”还是“文化消费”，开发商试图正在电商的夹击下冲出一片蓝海。
5万元广告费才引1个咨询电话
新数据显示，部分城市商业地产供过于求，短期内供应消化压力较大。以北京、上海、广州及深圳四个一线城市以及成都、重庆、天津、沈阳以及大连等五个二线城市为例，2015年其商业新增供给量将达到约650万平方米，占目前总存量约4800万平方米的13%。其中成都、重庆等二线城市新增供给量分别占到总存量的24%以及21%。
在中部城市长沙，尽管销售面积同比增加，商业地产现房存量仍处于上升趋势。据分析报告，截至2015年6月底，长沙竣工一年及一年以上没有销售的商业现房已有264.5万平方米，其中半年时间内消耗的现房存量为33.91万平方米，仅占新增竣工面积的一半，去化压力依然存在，预计后市竞争将会更加激烈。
“很多开发商认为商业地产潜伏的危机可能更大。”长沙房地产开发研究中心主任欧阳学海认为，有的商业地产项目销售情况很不乐观，比如长沙有一个商贸城项目，去年11月已经拿到了预售证，由于“蓄客”情况不好，2015年6月才开始销售。
记者了解到，位于长沙开福区的一个集写字楼和商铺于一体的“国际广场”项目，之前投入了大量资金投放广告、邀请明星代言，结果市场反响很一般，打电话到售楼部咨询的人不多，后算下来平均5万元广告费才换来1个咨询电话。这也成了让当地业内人士“苦笑”的案例。
对去库存化的前景，市场人士仍不乐观。根据RICS2015年第二季度中国商业地产调查，在金融市场波动加剧及经济下行风险上升的背景下，39%的受访者表示年内中国房地产租赁市场的空置率将继续攀升，尤其是二三线城市。RICS资深经济学家吴俊毅认为，中国宏观经济持续疲软继续对商业地产市场带来不利影响，租户和投资者均对市场前景持谨慎态度。
“金街”无人气传统模式遭挑战
尽管传统商业地产进入“寒冬”已是多人的共识，万达百货大规模关门的消息还是让业界哗然。近日有消息称，万达百货将关闭40多家严重亏损的门店，剩余的50多家门店将进行调整，压缩经营面积。业内人士普遍认为，这是传统百货业的无奈选择，只有关闭或许才有希望重生。
湖南正大行房地产代理公司总经理任泽认为，在互联网消费时代，不论是Shopping Mall、超市，还是奥特莱斯购物公园模式、大市场模式，都面临全面挑战。这些传统业态的人气和盈利点在哪里，成为了很大的问题。
事实上，商业的新形势下，过去一些成功的盈利模式也难以为继。比如很多城市综合体项目，除了开发商的自持物业，还有面向投资者出售商铺的“金街”。“金街”模式一度被众多开发商效仿，但现在很多项目陷入品牌良莠不齐、空置率高、人气不旺的困局，甚至被诟病为“做一条死一条”。
长沙河西地区的一条“金街”自2012年开盘至今，这条定位于“儿童、亲子文化”的步行街依然人气惨淡，目前还有近100个铺面空置，招商中心也是乏人问津。有的商铺即使前期已经开业，现如今也是大门紧闭，贴出了“门面转让”的告示。正在营业的商铺中，充斥着“粉面馆”、“沙县小吃”、“商旅男装”、“韩国女装”等店铺，与原本定位大相径庭。
欧阳学海认为，在电商市场冲击下，开发商对于自持的部分都顾不过来，对“金街”的运营更是缺乏统筹安排，购买商铺的投资者只能自己承担经营风险。
太平戴维斯通过分析华北地区二线城市认为，随着供给的持续增加以及零售市场的萎靡不振，商业地产项目招商压力加剧。此外，部分零售业谨慎扩张，另有部分甚至直接关闭门店，业主不得不提供租金优惠以吸引合适品牌入驻。
“体验式”商业能否成救命稻草
相比于传统的街铺和近年来红火的综合体、购物中心，体验式、情景式商业被看作是商业地产转型的救命稻草。万达集团有关负责人接受媒体采访时即表示，关闭的万达百货未来将转型为体验式业态。
由农工商房地产集团投资建设的长沙观沙E城项目规划有21000平方米的商业板块。在项目负责人看来，如果还是按照过去的做法，商业部分充其量就是“盖码饭餐馆”的水平，品质难以提升。
农工商房地产集团湖南投资置业公司董事长王峥告诉记者，经过多方面考察，观沙E城项目提出差异化的思路，定位于“社区商业”，并首创情景式邻里商圈。社区商业能将方圆几公里内的消费人群聚集起来，增加人与人之间的亲近感。王峥认为，社区地产将是商业地产的蓝海。
位于长沙城南的德思勤城市广场，除了将餐饮比例做到近40%，吸引上百家餐厅进驻，还开设了湖南省24书店，将艺术中心、电视直播中心、演艺广场纳入其中。记者看到，不少消费者都是因为24书店慕名而来，这很好地带动了项目的知名度和人气。
任泽认为，随着人们生活水平提高，对精神文化方面有了更高的追求，商业地产要适应这种“文化消费”的需求。原来商业地产可能只是开个电影院，现在如果有演艺公司常驻，可以消化几千甚至上万平方米的面积。
太平戴维斯的分析称，越来越多的开发商倾向于牺牲较大面积引入影院、游戏厅、冰场等体验类业态，人流集聚效果明显的餐饮及儿童品牌，以及艺术相关业态，以增强项目的趣味性，导入人流量实现项目内各类商户的协同发展。
不过，业内人士同时提醒，从商业项目的长远发展来看，体验类商户毕竟只能“锦上添花”，而不能“雪中送炭”，一个商业项目归根结底成功的关键还是在于通过精准定位需求进行商业招商及运营管理。对于消费能力及品牌意识处于不断升级过程的二三线城市，商业项目则更应着重消费购物功能，而不应一味追求标新立异的体验功能。
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