[摘要] 因为部分项目在8月提前抢跑,使得9月上旬供应较为低迷,大多数项目皆处在 蓄客阶段,楼市成交降温在所难免,后市着下旬新品加推的集中爆发,或将出现成交的高峰期,预计将有星际湾、万科松湖传奇、保利中惠 公馆、 豪庭、金地艺境花园和星城玉珑湾等项目加推新品,纯新项目上市的则有大朗的天麟时代广场。
一周简讯:因大多数项目进入蓄客 阶段,楼市供需持续低迷,上周(2015年9月7日-9月13日)东莞全市住宅成交1515套,面积约16.86万㎡,环比上涨1%,同比上涨22%;住宅成交均价约9623元/㎡,环比下滑2%,房价已经连续3周保持在9700元/㎡左右运行。区域上,共有32个镇区有成交,成交面积前五名为东城(1.57万㎡)、松山湖(1.51万㎡)、寮步(1.35万㎡)、南城(1.17万㎡)、常平(0.98万㎡);个盘签约:住宅成交套数 前五名分别是居益凯景 (95套)、嘉宏锦园(84套)、美域公馆(66套)、礼顿·金御海湾(53套)、碧桂园豪庭(50套)。
因为部分项目在8月提前抢跑,使得9月上旬供应较为低迷,大多数项目皆处在 蓄客阶段,楼市成交降温在所难免,后市着下旬新品加推的集中爆发,或将出现成交的高峰期,预计将有星际湾、万科松湖传奇、保利中惠 公馆、 豪庭、金地艺境花园和星城玉珑湾等项目加推新品,纯新项目上市的则有大朗的天麟时代广场。
一、导读
1、宏观环境: 中国不是 经济风险之源 总理达沃斯致辞15大看点:
:9月11日,国务院总理李克强夏季达沃斯论坛开幕式并发表 致辞。在致辞中,李克强总理对于中国经济的现状和未来进行了阐述,并明确表示“中国不是 经济风险之源,而是 经济增长的动力之源,同时引出了目前中国经济发展15大重点:分别为:1、打造 发展和利益共同体;2、草根与精英并肩参与大众创业万众创新;3、大众创业万众创新是结构性改革的重要内容;4、中国利用外商 政策不会变;5、年内建成人民币跨境支付系统;6、金融领域的改革按市场化、法治化的方向继续推进;7、中国 将尽大力量保护知识产权;8、各国共同利益远远大于彼此之间竞争;9、中国经济机遇大于挑战;10、国际产能合作:强化共赢理念;11、创客为新领军者;12、中国经济的支撑并非独木一根而是四梁八柱;13、中国对 经济增长贡献率上半年达30%;14、中国经济不会出现“硬着陆”;15、中国经济基本面没有改变。
上周东莞全市共有3个项目有商品房新增供应,住宅445套,合计面积约4.98万㎡,环比下降67%;非住宅推货遇冷,上周供应为零。
9月上旬楼市供应节奏有所放缓,从上周供应结构上来看,改善户型是供应的主角,其中麻涌信鸿熙岸花园加推的264套121-137㎡的洋房产品,以及大朗东逸湾花园177套95-131㎡洋房供应。此外,纯新项目翡翠松山湖(原光耀叁渡松山湖项目)终于上市,首次加推4套801-802㎡独栋别墅。
从预售证来看,预计将有星际湾、万科松湖传奇、保利中惠 公馆、 豪庭、金地艺境花园和星城玉珑湾等项目加推新品,纯新项目上市的则有大朗的天麟时代广场。
3、成交情况:蓄客期供需相对低迷 政策利好效应显现楼市平稳运行
东莞楼市成交保持平稳运行,上周东莞全市住宅成交1515套,面积约16.86万㎡,环比上涨1%,同比上涨22%;非住宅成交431套,面积约1.91万㎡,环比上涨15%,同比下滑17%。“金九”上旬楼市成交表现平淡,成交“大红大紫”并未如期出现,一方面是因为部分项目在8月提前抢跑,9月上旬供应较为低迷,大多数项目皆处在 蓄客阶段,楼市成交降温在所难免,而随着下旬新品加推的集中爆发,或将出现成交的高峰期;另一方面,9月前夕出台的利好楼市的政策效应逐渐显示,项目成交热度明显上涨,上周有住宅产品成交的项目有163个,环比增加13个项目,故上周虽然没有项目成交过百套,但在多盘的集中贡献下,整体成交下滑幅度较小,基本与前一周持平。
4、成交均价:低价项目成交崭露头角 房价连续3周在9700元/㎡左右运行
上周东莞楼市住宅成交均价约9623元/㎡,环比下滑2%,房价已经连续3周保持在9700元/㎡左右运行,主要是因为:1、上周9000元/㎡以下产品成交出众,约占62%,环比上涨10个百分点,而别墅成交环比上涨26%,致使住宅整体均价下滑幅度较小;2、低价项目崭露头角,上周成交个盘 前五名就有3大项目均价在7000元/㎡左右,为居益凯景 (7007元/㎡)、礼顿·金御海湾 (6973元/㎡)、碧桂园豪庭(6350元/㎡),而 前十中过万的项目仅有2个。
5、楼盘活动:营销动作以蓄客和自然去货为主流 盛景小黄人军团来袭
上周楼盘活动仍相对平缓,尚未有大幅回升,暖场活动仍是主流,蓄客和自然去货为主。其中恒大旗下项目都举办不同类型的暖场活动,保持市场的热度,彰显其集中出货的心态。恒大华府夜上海激情派对 ,首付6万起,就可抢173-23㎡城央豪宅,还送3000元/㎡豪装;恒大帝景新销售 盛大开放, 赌王之旅,推41-90㎡刚需小户;恒大御景糖果派对,推50-52㎡公寓、82㎡2房和89㎡3房等项目。
而新盘蓄客有3大项目,为班芙春天产品发布会举行,主打177-185㎡双拼别墅、210-250㎡联排别墅和96-136㎡洋房产品;松湖碧桂园城市展厅开放,推90-140㎡精装观景洋房; 盛景小黄人军团,79-148平纯复式公馆、15-277平金铺诚意登记启动等项目。
6、土地市场:华为6.58亿夺松山湖“限价地”虎门港首宗商服用地本周待拍
上周待拍的位于松山湖南部滨湖区环湖路北侧占地9.18万㎡的商住用地,在经过49轮的竞夺后,终被华为集团旗下的东莞绿苑实业 有限公司以65782万元拿下,溢价57%,折合楼面地价为2865元/㎡,预计该项目或将成为华为园区的住宅配套。
本周待拍的一宗商服用地位于虎门港立沙岛,此次虎门港首次出让商服用地,出让面积0.85万㎡,起始价为3476万元,起始楼面地价为5125元/㎡。而新一期的土地预告已经出炉,预计有5宗地块出让,合计面积约16.35万㎡将入市,其中商住商服用地2宗,合计面积4.35万㎡,占总供应27%,主要分布在松湖 。
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二、东莞房地产市场
1、楼市成交
1.1总体情况:蓄客期供需相对低迷 政策利好效应显现楼市平稳运行
1.2供需量价走势:低价项目成交崭露头角 房价连续3周在9700元/㎡左右运行
1.3物业类型成交:美域公馆产品热销 助住宅公寓成交呈倍数增长之势
1.4产品类型成交:70㎡以下户型增幅大 160-200㎡产品持续两周上涨
1.5成交
1.5.1区域成交 :寮步多盘助力151套排 东城、常平126套并列第二
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1.5.2个盘成交 (按套数)
1.6成交明细
1.6.1普通住宅面积区间成交: 80-100㎡产品成交约占5成
1.6.2别墅产品面积区间成交:以200-400㎡成交为主 约占7成
1.6.3普通住宅各单价区间成交:6000-8000元/㎡产品成交占4成
1.6.4别墅各单价区间成交:10000-20000元/㎡成交占73%
1.6.5普通住宅总价区间分布:产品成交集中在60-100万之间
1.6.6别墅各总价区间分布:450-600万为成交主力
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1.7楼盘活动:营销动作以蓄客和自然去货为主流 盛景小黄人军团来袭
1.8新增供应 :迎接“金九”新增供应明显加快 豪宅产品批量入市
1.9新开工:开工市场再降温 祥利花园孤军动土
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2、土地市场
2.1待拍土地:虎门港首宗商服地待拍 起始楼面地价5125元/㎡
本周待拍的一宗商服用地位于虎门港立沙岛,此次虎门港首次出让商服用地,出让面积0.85万㎡,起始价为3476万元,起始楼面地价为5125元/㎡,虎门港经济地处发展活跃的珠三角经济圈几何 ,交通网络四通八达,镇港发展进入快车道,呈现出良好态势。
2.2出让土地:无
2.3土地成交:华为集团溢价57%拿下松山湖“限价地”或为园区的住宅配套
位于松山湖南部滨湖区环湖路北侧占地9.18万㎡的商住用地,经过49轮的竞夺后,终被华为集团旗下的东莞绿苑实业 有限公司以65782万元拿下,溢价57%,折合楼面地价为2865元/㎡。本宗地块是以“限房价、竞地价”的方式出让,也是松山湖出让的第二块“限价地”,项目建成后限定高销售房价格不高于8500元/平方米(带装修),项目作为松山湖园区产业配套,建成后的销售对象由松山湖管委会统筹安排,预计该项目或将成为华为园区的住宅配套。
2.4土地预告:5宗约16万平土地将入市 松湖 为供应主力
2015年东莞第8期的土地预告新鲜出炉,预计有5宗地块出让,合计面积约16.35万㎡将入市,其中商住商服用地2宗合计面积4.35万㎡,占总供应27%。从地块出让区域来看,松湖 为供应主力,松山湖出让2宗地块,面积合计约8.62万㎡;大岭山出让一宗商住地,面积合计约3.48万㎡。
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