[摘要] “金九”楼市上旬低迷中下旬火热将成定局，随着楼市供应节奏的加快，预计国庆中秋前后一周的成交将达高峰，预计近期新品上市项目有远大城市广场、中惠松湖城、庄士8号、富盈商业广场、利丰时代、金地·仟百汇、金地湖山大境、万科松湖传奇和珠江观澜御景等项目。
双节将至，东莞楼市供需皆有所回升，得益于新盘锦龙湾畔、虎门国际公馆以及翔龙御湖居的热销，上周（2015年9月14日-9月20日）东莞全市住宅成交1858套，面积约22.53万㎡，环比上涨34%，同比上涨105%；因别墅产品以及热门区域项目的成交拉动，上周住宅均价10325元/㎡，环比上涨7%，同比上涨16%。区域上，共有32个镇区有成交，成交面积前五名为凤岗(3.25万㎡）、虎门（3.05万㎡）、松山湖(2.59万㎡)、寮步(1.14万㎡)、常平(1.50万㎡)；个盘签约：住宅成交套数排名前五名分别是锦龙湾畔（278套）、翔龙御湖居（92套）、虎门国际公馆（77套）、碧桂园豪庭（75套）、万科松湖传奇（52套）。
“金九”楼市上旬低迷中下旬火热将成定局，随着楼市供应节奏的加快，预计国庆中秋前后一周的成交将达高峰，预计近期新品上市项目有远大城市广场、中惠松湖城、庄士8号、富盈商业广场、利丰时代、金地·仟百汇、金地湖山大境、万科松湖传奇和珠江观澜御景等项目。
1、宏观环境： 70城市房价隔一年首由降转升 东莞总规蓝图出炉
： 9月18日，国家统计局发布数据显示，8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正，但是，国内房价分化依然严重，一线城市全部领涨且幅度较大、二线城市同比涨跌互现，三线城市同比全线下降。另外，经过近一年在政策利好频频刺激下，成交一路高涨，到7、8月份成交量也迎来回落，同时面临新的困境：1、楼市、城市分化的形势进一步加剧；2、以支持自住和改善需求为主的稳住房政策已经接连释放，三四线城市需求不济，政策再刺激效应有限；3、一二线城市前期需求过度透支，后期增长乏力；4、股市的震荡或也导致楼市转淡。因此第四季度楼市的关键任务是如何创造需求，拉动消费，去库存，房企目前有货就赶快走货，争夺有效的购房需求，购房者也趁目前低利率及低房贷成本的市场入市，避免错失购房良机。
东莞：9月17日，市城乡规划局官网公布了《东莞市城市总体规划(2016-2030)》草案(以下简称《总规》)。《总规》显示，松山湖（生态园）、虎门港、长安新区、水乡新城、粤海银瓶合作创新区、南城国际商务区、东莞火车站地区、虎门中心区、常平中心区和塘厦中心区等十大区域纳为“特别政策地区”；并首次提出，南城将成为东莞城区的主中心，东城莞城万江划为副中心。这一规划无疑是将东莞未来重点发展区域明确下来，未来在政府支持及政策利好的双重带动下，区域的经济、产业、市政配套及交通都有望发生大改变，对区域房地产发展也带来长远的影响，需要购房的客户也得了解清楚这重点区域了。
2、新增供应：备战双节推货节奏加快 凤岗两大项目批量新品入市
上周东莞全市共有12个项目有商品房新增供应，住宅1752套，合计面积约22.45万㎡，环比上涨351%；非住宅新增807套，面积约为7.59万㎡，主要是纺织交易广场的办公和商铺产品供应。
随着中秋、国庆双节的逐步临近，房企推货节奏有所加快，上周推货区域主要集中在临深、滨海和松湖片区。凤岗有两大项目新品加推，纯新项目锦龙湾畔首推384套的83-121㎡户型，而金地艺境花园也批量推398套97-121㎡的洋房入市。滨海片区的厚街、长安、虎门皆有项目新品入市，其中厚街共新增304套洋房产品，主要是万科城市广场（186套）和丰泰观山碧水·凌峰（118套）提供。而松湖片区主要供应的是别墅和写字楼产品，别墅主要来源于翡翠松山湖、丰华悦园，而写字楼则是纺织交易广场所贡献的。
从预售证来看，预计近期上市项目有远大城市广场、中惠松湖城、庄士8号、富盈商业广场、利丰时代、金地·仟百汇、金地湖山大境、万科松湖传奇和珠江观澜御景等项目。
3、成交情况：个盘热销支撑楼市高位运行 双节将至成交再登20万平高台
9月第三周，东莞楼市成交回升至高位，全市住宅成交1858套，面积约22.53万㎡，环比上涨34%，同比上涨105%；非住宅成交依然保持较为平稳的态势运行，共成交407套，面积约1.86万㎡，环比微跌3%。
进入金九的中下旬，项目从之前的蓄客期转入积极加推阶段，楼市行情开始沸腾起来，成交量再次踏上20万平的高台上，一方面在经历了近半个多月的休整，配合中秋、国庆双节营销，项目加大营销的动作来招揽人气，楼市交投氛围较为活跃；另一方面热门区域重回舞台，个盘热销支撑楼市高位运行；如供需结构严重失衡的凤岗因为新盘锦龙湾畔的开盘热销，上周重回区域成交榜首；虎门国际公馆近期别墅产品优惠折扣加大，成交量暴涨，个盘住宅成交约2.2万㎡，助区域成交排名上升至第二；松山湖新盘翔龙御湖居进入集中网签期，项目159-187㎡改善户型产品热销。“金九”楼市上旬低迷中下旬火热将成定局，随着楼市供应节奏的加快，预计国庆中秋前后一周的成交将达高峰。
上周东莞楼市量价齐升，均价10325元/㎡，环比上涨7%，同比上涨16%。住宅均价时隔一个多月再次攀升至万元以上，主要是因为1、上周别墅产品成交有所上涨，成交量4.19万㎡，约占住宅成交的两成，虽然有东方银座兰乔公馆低价别墅的拉低，但整体别墅均价高达13622元/㎡，对整体的住宅价格拉高效应依然明显；2、热门区域万元项目成交出众，凤岗（12606元/㎡）、虎门（12591元/㎡）、松山湖（14074元/㎡）成交皆进入区域成交排名前三。
5、楼盘活动：营销活动明显升温 水榭兰亭开盘 3个新盘进行蓄客
上周楼盘活动明显升温，清溪水榭兰亭开盘，推3栋1单元单位，面积为42-76㎡1+1房、2+1房的精装高拓小户型；进行新品加推的项目有达鑫江滨新城三期名悦102㎡三房加推、光大·天骄御峰推250-696㎡双拼/联排/独栋、保利生态城推二期推90-130㎡高层山水洋房等10多个项目。而新盘方面，有3大项目进行蓄客，分别为汉邦雍景居营销中心样板房开放，2、3栋新品认筹2万抵6万，为75-110㎡户型；中惠悦峰帅身姿NBA抢票，85㎡精装三房、100㎡精装四房登记中；景泰中央银座营销中心与样板房盛大开放，推87—107㎡的三房四房等。
6、土地市场：虎门港公共加油站地块惨遭流拍 清溪、茶山商住地本周待拍
本周有两宗商住商服用地待拍，其中一宗地块位于清溪镇重河村，出让面积约为4.02万㎡，,起始价为18105万元，起始楼面地价为1802元/㎡；另一宗地块位于茶山镇横江村，面积约为2.02万㎡，起始价为8769万元，起始楼面地价为1450元/㎡。
上周位于虎门港立沙岛的商服用地以流拍收场，土地面积约为0.85万㎡，起始价为3476万元。据悉，虎门港立沙岛工业用地供应井喷，而商住地块的挂牌供应却是相对较少，此次出让商服地主要用于公共加油站，地块较小且用地性质已有限制或是其流拍原因。而地块出让方面，东坑镇一环路侧出让一宗商住商服用地，其出让面积约为1.36万㎡，起始价为3908万元，起始楼面地价1150元/㎡。
二、东莞房地产市场
1、楼市成交
1.1总体情况：个盘热销支撑楼市高位运行 双节将至成交再登20万平高台
1.2供需量价走势：别墅产品成交出众 均价再次攀升至万元以上
1.3物业类型成交：虎门国际公馆别墅批量签约 助别墅产品呈倍数增长之势
1.4产品类型成交：70-100㎡刚需主角地位削弱 130-160㎡产品和别墅涨幅大
1.5成交排名
1.5.1区域成交排名：新品热销凤岗稳居 别墅成交助力虎门紧随居第二
1.5.2个盘成交排名（按套数）
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