[摘要] 随着上周结束，东莞楼市“金九”已经进入尾声，即将结束。“金九”上旬的两个星期，东莞楼市由于供应不足以致成交持续下滑，给“金九”楼市蒙上一层阴影。后来进入“金九”下旬以来，东莞楼市成交开始回暖，而且上周仍然保持成交上涨的趋势，住宅均价仍居万字头。
随着上周结束，东莞楼市“金九”已经进入尾声，即将结束。“金九”上旬的两个星期，东莞楼市由于供应不足以致成交持续下滑，给“金九”楼市蒙上一层阴影。后来进入“金九”下旬以来，东莞楼市成交开始回暖，而且上周仍然保持成交上涨的趋势，住宅均价仍居万字头。
“金九”进入尾声 均价仍居万元
上周东莞楼市成交数据有涨有跌，均价仍居万字头。上周（2015年9月21日——9月27日），东莞楼市商品房成交2604套，其中住宅成交2003套，环比上涨7.80%；成交面积为217143.54㎡，环比下跌3.64%；成交金额约225798.91万元，环比下跌2.97%；成交均价约10377.91/㎡，环比上涨0.81%。
9月首两周出现罕见“遇冷”，是因为开发商见金九开局不利而谨慎推货，导致金九开局缺乏新盘和加推导致成交、均价全线下降。从9月中旬起，各个镇区开始陆续有新盘推出，带动楼市回暖，均价和成交都有所上涨。上周东莞楼市成交持续走高，延续热度。
截止9月24日，据东莞房天下房天下不完全统计，2015年10月东莞将有30个项目开盘或进行加推，其中纯新盘为19个，占比高达63%。10月份无论从总推货的数量还是纯新盘的数量，都可以看出东莞楼市的热度明显升温。
23日上午10时，编号为2015WG038的位于清溪镇重河村的一宗商住地出让，此宗商住地占地面积为20157.08平方米，容积率1.0＜Ｒ≤3.0，起拍价为起始价8769万元，吸引了5家房企出价竞投，经过55轮的激战，后被东莞市碧桂园房地产开发有限公司以45605万元擒下，成交楼面价4539.27元/平方米，溢价率为151.89%。
此宗地块临近保利中惠中央公馆，周边具备商业配套，有东莞农村商业银行、金阳商贸广场步行街等少爷配套，靠近清溪文化公园，为居民提供休闲去处。总体上来说，此宗地块周边的配套尚未成熟，此宗地块被拿下后，应考虑完善生活配套，方便居民居住。
碧桂园近年来在东莞布局的步伐飞快，目前在售或者待售的项目已经有6个，而且今年碧桂园在东莞拿地的步伐也没有停下，分别拿下了麻涌镇的一宗商住地和清溪镇的两宗商住地，可见碧桂园深耕东莞的决心。
据房天下房天下监测数据显示，此宗地块为清溪镇今年内出让的第三宗地块，此前两宗位于清溪镇青湖工业园的地块都顺利出让。属于临深片区的清溪镇，与临深区其他热门的镇区如塘厦镇、凤岗镇相比，是属于尚未被瞩目的区域，而随着传统的临深区热点区域被深圳客“抢空”，清溪镇也渐渐受到关注，土地市场也随之升温，今天出让的这宗地块溢价率高达，更能凸显清溪镇土地市场的火热程度，更能预见到日后楼市的火爆。
万润实业1.2亿擒下东莞茶山商住地 溢价率47.90%
9月23日下午3时，编号为2015WG039的位于茶山镇横江村的一宗商住地出让，此宗地块占地面积为20157.08平方米，容积率1.0＜Ｒ≤3.0，起拍价为8769万元，由于此宗地块靠近轻轨站，潜力十足，吸引了2家房企出价。终，经过14轮的出价，被东莞市万润实业投资有限公司以12969万元取下，成交楼面价为2144.66元/平方米，溢价率为47.90%。
据房天下房天下监测数据显示，这是茶山镇今年挂出的第四宗商住地，而10月茶山镇将再次有商住地入市，土地市场交投火热。此次出让的这宗编号为2015WG039的地块地址位置优越，靠近R2线茶山站，并靠近茶山北路，出行方便，但目前地块周边的商业配套不足，在R2线开通后有望带动周边商业发展，营造良好的居住环境。
据房天下房天下了解，东莞市万润实业投资有限公司位于寮步镇，主要经营范围为实业投资、房地产投资、房地产开发经营、物业管理、物业租赁；销售：建筑材料、五金配件、铝材。万润广场是东莞市万润实业投资有限公司在寮步镇开发的项目，目前在售7号楼建筑面积为80-140平方米2-4房，6号楼建筑面积为85、101、102平方米3房，132平方米4房，均价8000元/平方米；另有建筑面积为90-115平方米复式产品，均价8300元/平方米起。
位于大石龙片区的茶山镇，今年新增的住宅项目并不多，目前在售或待售的项目也寥寥可数，一方面由于茶山镇的楼市发展起步较晚，发展尚未成熟，另一方面则由于此前茶山镇的土地供应不足，导致开发商面临“无米之炊”的困境。今年茶山镇大量的土地入市，将缓解房企无地开发的困境，也将带动茶山镇楼市的腾飞。
金九银十，每年都不免成为楼市的热点话题，今年的“金九”在巨大的期待中开幕，但表现却有些不尽如人意，直到后两周才发挥出应有的水平。如果说，九月只是各个开发商试水的阶段，那么从10月开始，东莞的各大开发商都准备好要“动真格”了。截止9月24日，据东莞房天下房天下不完全统计，2015年10月东莞将有30个项目开盘或进行加推，其中纯新盘为19个，占比高达63%。10月份无论从总推货的数量还是纯新盘的数量，都可以看出东莞楼市的热度明显升温。
从东莞房天下房天下监测到的数据中观察到，10月有推货计划的30个项目中，纯新盘有19个，占比高达63%，对比9月份，东莞纯新盘占比为52%，可见东莞的开发商在10月推出纯新盘的力度有了明显的提高，但这2个月东莞的纯新盘占比都过半，可见东莞房企近2个月都加大了纯新盘的推货力度，以求冲刺下半年业绩。10月份东莞即将入市的纯新盘分别为茶山镇的创富中心城、常平镇的翔龙天地、大朗镇的碧水天源怡景湾和中央盛景、大岭山镇的景泰·中央银座、东城区的皇马郦宫、凤岗镇的汉邦·雍景居和中央豪庭、横沥镇的御江1号、虎门的中惠悦峰和佳兆业御龙山、黄江镇的班芙春天和棕榈泉六期星光天地、寮步镇的松湖雅苑和保利中惠·悦城、清溪镇的水榭兰亭、沙田镇的佳兆业·碧海云天、石排镇的利丰中央公园、中堂镇的悦湖苑。
10月即将推出新货的项目中，其中有18个项目已经明确会推出面积在120㎡以下的刚需型产品，其中包括了公寓和洋房，令刚需购房者的选择面更广。值得关注的是，大朗镇的中央盛景项目将推出面积分别为79、80、87、148㎡的复式单位，小面积的复式单位户型在东莞属于罕见户型，这个项目将会带给购房者新的购房体验。另外，从凤岗镇的中央豪庭推出的55㎡1房，81㎡、91㎡2房，119㎡、129㎡3房的产品和清溪镇的水榭兰亭推出44-76㎡的户型中可以看出，属于楼市热点区域的临深片区的户型逐渐向“小而精”发展，一方面是由于临深区的后续供应将逐步缩紧，另一方面也迎合了外溢深圳客的投资置业需求。
东莞各镇街旧厂房变身"高富帅" 产业园创意园崛起
近日，负责常平科技园东科集团的总经理张玉十分忙碌，她正忙着准备相关材料，为该园区申报“青年创业孵化基地”，此外，还陆续有来自不同地方的政府班子和企业代表前来该园区考察取经。这一切，都因为常平科技园近年来取得的成绩，但谁也不曾想到，它的前身，却是一片破败不堪的旧厂房，近年来，随着外部经济的持续疲软，“世界工厂”东莞备受冲击。伴随东莞多年迅猛发展的厂房租赁经济，纷纷成为考验东莞各镇街执政者的新课题。在“租赁经济”受到严重影响、厂房出租收入大幅下降的背景下，受访专家认为，下一步，与东莞发展同步的工业地产，将从单一的出租厂房转型为提供服务的产业园或创意园区，进而提升附加值。
值得关注的是，近年来，东莞不少镇街已经在工业地产租赁方面推陈出新，不少“旧厂房”变身产业园和创意园。其中，包括运河边上的“工农8号”、莞太路上的“创意谷”、金域华府西南侧的“万科769文创园”等，常平科技园和大朗的松云风谷纷纷崛起，领军工业地产转型。
“智慧谷”带动周边物业转型
在即将投入使用的轨道2号线天宝站旁边，天宝创意谷靓丽的装修，成为轨道的站点背景，同时因其地理位置优越，受到不少关注。该创意谷位于莞城天宝工业区，是工业区内早由厂房改造为办公区的项目之一，聚集了不少人气，也是该工业区改造升级的重要样板。
创意谷里，树木葱郁，花丛环绕，再加上邮筒、老式电话机等怀旧装饰，环境十分优雅。天宝创意谷原为天宝工业区一废旧工厂，由中天集团成立广东中天创意产业投资有限公司管理。占地1.8万平方米，建筑面积为2万平方米，项目分为三期开发，创意谷两期完工项目共吸引了数十家企业进驻。
创意谷项目一期由之前的厂房建筑外墙，换成了玻璃外墙，配上了网格装饰，显得较为时尚。而项目二期则保留着厂房建筑的原貌，在空间架构上进行重新调整，其他方面改动不大。创意谷没有追逐现代化的格调，在力求保持文化味的同时，也控制了投入的成本，作为承租者，选择进驻创意类园区，其中一个很重要的方面就是租金不太高。“莞少时”是进驻创意谷的一家知名的文创企业，该企业负责人表示创意谷正是由于“租金合理，环境不错”，才吸引了他们这家成长型的文化企业。
在天宝创意谷投入使用的一段时间里，创意谷周边涌现了多个类似的创意园区，包括“智慧小镇”创意产业园区、“梦想园”创意办公园区等。“智慧小镇”与天宝创意谷仅一路之隔，该项目对外宣称系东莞园林式写字楼，总写字楼面积5万平方米，按整体规划，分期开发的原则建设，以电子商务、微电影、设计院为主要招商对象。
在外界看来，“智慧小镇”的诞生，受到了创意谷开发的启发，着手将旧厂房资源进行整合开发，打造更高的项目。与上述两者相比，“梦想园”项目更为简单，就是将单栋旧厂房进行改造，打造成性价比较高的办公项目，改造后也聚集了不少企业。
从天宝创意谷到“智慧小镇”，再到“梦想园”，以文化创意标榜的园区迅猛涌现，对这天宝工业区一带旧厂房的改造起到了示范意义。莞城天宝工业区比邻市中心，周边商业发达，人流密集，是东莞市区规模大、人气大的商圈之一。随着产业转型升级的推进，工业区不少工厂腾出了不少空置的旧厂房。地理位置优越，环境配套完善，独特的区位优势，使这些旧厂房改造获得了难得的机遇，因而涌现了像天宝创意谷、智慧小镇等办公园区。
业界人士认为，现阶段，工业区的旧物业无法大规模改造为商业，而改造成为办公园区为合适，不仅可以将旧厂房加以利用，同时降低了投入成本，提升了租金，一举多得。而在往后的发展中，随着文化产业扶持政策的进一步实施，天宝工业区一带将会撬动更多创意园项目的诞生，发挥产业集聚效应。
文化产业成创意园新亮点
近年来，众多创意园如雨后春笋般出现，一下子充斥着大众的视野，不过园区涌现密集过高，造成恶性竞争，而且缺乏产业配套，缺乏文化凝聚力等情况也备受诟病。包括上面提到的天宝创意谷，本来明确定位为创意产业园区，却招入了不少不沾边的企业，包括网络、水产、贸易、工程等企业，与创意显得格格不入。其实，并非单是天宝创意谷，像智慧小镇、梦想园，以及东莞创意产业中心园区等不少园区，同样存在企业创意不够、文化味不足、经营范围繁杂等问题，虽然在一定程度上可以解决租金回笼的压力，不过也显然影响了文化创意园的初衷。
创意园是近几年来在东莞出现的新鲜事物，很多园区纷纷挖掘亮点，打出品牌，以便吸引人气。天宝创意谷在创立之初，就相继亮出了多块文化招牌，包括设立影视文化创作基地、打造大学生创新创业发展中心实践基地等。
东城被"踢出"东莞主中心区 房地产市场受影响较小
东城成为副中心区是行政上的划分，其房地产的建设已经非常成熟，对其影响甚少。近日，“东莞主城区老大被换了”、“东城，你只是副城区”、“东城被踢出主中心范围”等信息刷爆微信朋友圈。
16日，东莞的第三轮城市总体规划《东莞市城市总体规划（2016-2030）》草案（以下简称《总规》）对外公布。《总规》首次提出，未来15年内，南城将始终作为东莞中心城区的主中心，东城等地为副中心。
东城作为传统的富人区，多数富有的本地人居住在东城，也是东莞房地产开发早的片区之一。东城屈居副中心，对其房地产的开发销售是否有影响？是否影响高端人群的购房心理？东莞房产业内人士均表示，东城成为副中心区是行政上的划分，其房地产的建设已经非常成熟，对其影响甚少。
南城Pk东城 谁胜谁负？
东城辖区面积约110平方公里，南城辖区面积59平方公里。
东城总人口近50万，南城总人口超20万。
从以上数据看，东城似乎略有优势，为何却被意外划出“主中心区”之列？对其楼市是否有影响？
对此，东莞中原地产战略研究总监车德锐认为，《总规》对主中心的划分，更多的是行政规划上的划分，对两地本身的影响不大。不过，南城作为城市的主中心，其定位更加明确，未来以总部基地和国际中央商务区为核心，将把握全市政治、文化、经济力量，仿若广州的珠江新城。
“从南城目前的货量和土地规划来看，南城作为城市的主中心，以写字楼建设为主心轴，住宅小区的规划非常少，后劲不足。”车德锐说。
相对而言，东城是传统的经济商贸区，东莞富有的本地人都居住在东城，其房地产的建设已然非常成熟，生活配套、教育资源、综合商业体、生态景观等很完善，更加适合人们居住。“东城是否在主中心，对其房地产影响甚少，东城的传统富人住宅区概念早已经深入人心。”
据合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，今年8月份，东城网签套数318套，在全市排名第10位，均价高达13777元/平方米，在网签套数前十名当中的价格高。
富人青睐东城黄旗山板块
上世纪90年代初，开发商便瞄准了东城的房地产建设，尤其是黄旗山板块项目，受到众多富人的青睐。拥有一线山体景观的黄旗山，设有道观佛庙，是东莞人添香拜佛、踏青的好去处。
1992年，东城早的单体楼就选址在黄旗山板块。随后，新世界花园和愉景花园相继建成，20年前，新世界花园的别墅单价已经达到1万多元/平方米，洋房6000多元/平方米，比同期南城楼盘的洋房高出近5000元/平方米，由此，也奠定了黄旗山板块富人区的地位。
之后十年，本地开发商联华国际、中惠地产等相继进驻黄旗山板块，黄旗山板块效应更加明显。2000年之后，黄旗山板块开发逐渐增加，新世界花园、金月湾、新世纪豪园、星河传说相继落成。
2002年，峰景高尔夫小区推出了千万元级别墅，黄旗山富人区概念深入人心。2007年、2008年，天骄峰景、新世界花园御景台、帝景台、锦绣旗峰、星河传说迪纳公寓、东方华府等项目纷纷推出新货，黄旗山开发热度空前。
经过20多年的发展，受益于黄旗山景观和东莞人情结，黄旗山板块云集了多个高端豪宅项目，成为东城乃至整个东莞为成熟的富人区。很多本地“土豪”争先在黄旗山板块买房，在那成为业主似乎是身份的象征。
目前，黄旗山板块一线山体景观几乎开发完毕，仅剩下八一路附近的皇马郦宫项目和在火炼树的天骄御峰。
瑞峰置业市场研究经理 玲认为：“黄旗山板块是东莞豪宅聚集地，以高端豪宅、舒适大户型为主，拥有较佳的山体以及生态资源，推广多以黄旗山以及景观作为卖点，历来受到购房者的青睐。由于黄旗山临近的可开发土地稀缺，未来东城发展主力将在主山片区和东城东板块。”
东城东拓成为后起之秀
土地资源的紧缺，黄旗山板块开发已经延伸到靠近东城的寮步，东城开始东拓了，鼎峰·尚境、花样年·君山、中惠·卡丽兰、丰泰·旗山绿洲、丰泰·旗山橡树郡等项目均在东城以东的地方。
《总规》指出，东莞未来具竞争力的高品质综合服务中心和创新中心就是新划定的“中心组团”，包括莞城、东城、南城、松山湖（含生态园）、茶山、寮步、大朗、大岭山等八个镇街和园区。可见，靠近东城的寮步也在名单之列，“东城东拓”的步伐更加坚定。
此前，部分位于东城与寮步交界的项目，其开发商早就打起“东城东”的概念卖房子，并获得不俗的成交。譬如，宏远御庭山、丰泰黄旗观邸等项目主攻东城客户。
随着东城区的外拓，受益大的莫过于“东城东”板块。该板块衔接着东城成熟板块与寮步中心区板块，东城中心区的成熟及价值更是毋庸置疑，寮步中心区也拥有动物园、篮球馆等优质的配套资源，土地资源更是丰富，两者结合的“东城东”的概念自然获得购房者的青睐。
记者了解到，东城东板块价格低于东城房地产整体均价，适合于曲线买房的刚需用户。据瑞峰置业统计，在东城东买房的以白领及公务员为购房主导力量，多数以注重项目的性价比为主。
目前，东城东板块在售的楼盘包括新世纪星城、怡丰君逸明轩等。其中，今年前8个月，新世纪星城海涛居的均价在8103元/平方米，与东城中心区域动辄上万的均价来说，“东城东板”的项目性价比非常高。
轨道交通助力东城楼市
虽说东城是成熟的人居区域，集聚了商贸、金融等资源。在交通路网方面纵然有东城大道、东纵路等主干道，因为种种原因，东纵路等时常塞车，影响了东城的城市形象。
轨道交通建设是交通网络发展的升级版，有利于东城缓解堵车的现象，也为东城地铁上盖物业带来发展契机。
R2线途经东莞的核心区域，贯通东莞的经济大动脉，沿途设置了15个车站，其中，下桥站、天宝站、东城站、旗峰公园站4个站经过东城。
在下桥站到旗峰公园站，不过是几公里的距离，却遍布了东城繁华的商圈，囊括了万达广场、世博广场、卓越时代广场、金月湾广场、君豪商业中心等大型商业项目。
此外，自城轨开发修建以来，卓越地产、万科地产、万达地产抢先布局地铁沿线项目。在楼盘销售的时候，房企也纷纷用“地铁物业”、“轻轨上盖物业”为卖点。轻轨概念的炒热，推动了房地产的销售，这也是东城房地产热卖的原因。
从2004年地铁修建以来，东城的房价也呈现翻跟斗式的上涨。据东莞中原地产统计，2004年—2005年，东城的住宅均价在5000元/平方米—6000元/平方米；2014年—2015年，东城的住宅均价在11000元/平方米—13000元/平方米。
因此，车德锐认为，东城屈居副中心区，对其房地产影响不大。东城拥有成熟的人居环境，加上轨道交通的建设，楼市的发展空间还是可期待的。
东莞的新一轮城市总体规划成果草案的出炉动摇了东城的一哥地位，将南城和CBD划定为东莞未来的主中心，而东城与莞城、万江一起被排到了城市副中心的行列当中。
那么东城就这样被轻松超越了吗？昨日从市政府采购网了解到，东城不惜花300万重金悬赏概念规划服务，目的就是为东城未来空间发展战略和重点地区寻求更高档次的规划方案。
主动衔接城市总规 重金悬赏规划
东莞现行的城市总体规划即将于今年到期，新一轮的城市总体规划即将出炉，如何尊重与适应东莞的城市发展特征，引导自发式发展与规划发展相协调，将是本次总规编制的重要任务之一。
作为东莞中心组团的重要组成部分，东城迫切需要立足自身的需求，对未来一段时间城市发展方向和城市建设策略进行新一轮的思考和提升。
谋变而动的东城，选择主动与新一轮总规的衔接，充分利用这一次总规编制工作，落实城市空间的发展意愿，这才不惜花费300万元重金，面向寻觅高手，为东城绘制新一轮总规下东城的空间的发展战略规划。
东城自知，作为中心城区的重要组成部分，自身肩负着探索新的环境条件下创新城市发展模式的使命。
一方面东城街道具备实现转型发展的良好条件，作为历史上莞城外拓个新城区，一直位于东莞主城区东拓的主方向上，同时区内以同沙生态公园、黄旗山城市公园、虎英郊野公园为代表的生态资源是东城街道未来发展重要的竞争优势；
另一方面东莞地铁建设全面铺开，为整合区域资源、优化空间格局提供了重要机遇，伴随着地铁1号线、2号线及莞惠城际的开通，东城街道将直接参与到市域甚至珠三角范围内的资源重组。
为东城谋划未来5年空间发展战略
东城此次是为未来5年甚至更长的一段时间110平方公里的东城行政辖区内的整体空间发展战略寻求规划的服务，其中一个核心的专题研究内容就是东城重点地区发展策划与空间规划。
规划高手需要通过对东城内在发展特征及外在发展形势进行细致分析，了解东城区域定位、发展目标、发展方式及路径选择，在这个基础上整合东城内部空间资源，构筑未来生态、功能、产业、空间及交通总体格局，并在“行动规划”理念指导下，形成近期行动计划抓手，指导重点项目分时分区空间实施。
在现状综合分析的基础上，借鉴国内外相关区域的发展经验，结合东城自身的发展基础和条件，站在珠三角整体发展的区域大背景下，分析东城未来可能的发展方向，并以目标导向为手段，由远及近推演验证，从而确定东城的远景、中期和近期的发展目标和策略。
这一规划还需对东城的产业发展趋势进行预判，在对各类产业的市场情况调查研究的基础上，以优化产业布局，促进产业集聚升级，提升发扬传统特色产业为目标，提出适应现代化产业体系发展的产业空间布局和发展策略。
规划需为东城交通提速
一到上下班高峰，东城主要街道的道路就塞车，道路交通状况非常不容乐观。此次规划一大主要内容是完善交通为交通提速——确定东城交通发展战略和城市交通的总体布局，落实公交优先政策、整体高效的交通建设和改善措施，确定主要对外交通设施和主要道路交通设施合理布局。
在公共服务体系上，此次规划要针对东城区位、资源禀赋好，但城市公共服务功能相对较弱的特征，尽力争取区域性、地区性的大型公共服务设施落地东城，确定东城大型公共服务设施的总体布局，建立东城公共服务体系，对公共服务完善及产业化提出建议。
此次规划还要站在城市空间结构重构的基础上，借鉴国内相关成功的旧改经验和政策，检讨和反思近年来旧改推进经验和教训，分析不同区域的旧改可行性，并提出符合东城实际的旧改政策和策略并充分挖掘。
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