[摘要] 近期,央行集中出台多个重磅政策,包括再次降息、降准,实施多年的银行存贷比硬性规定更是被取消。
近期,央行集中出台多个重磅政策,包括再次降息、降准,实施多年银行存贷比硬性规定更是被取消。存贷比的放松,有专家预测将由此释放出7万亿的资金。由此,“央行宣布投放7万亿人民币,一夜之间,人民币贬值近2%;如果你有1000万,按3%算利息一夜之间损失了一辆宝马1系,如果100万放银行,你一年亏6万块。如果你和我一样,只有100块,可能早餐就没有了……”这段子在微博和朋友圈流行开来。
果真如此吗?新的金融政策到底对楼市和市民有何影响?
7万亿流动性不会涌向房地产
对于7万亿流动性释放,很多市民都不清楚是一个什么概念。不过不少市民记得,2008年国家曾抛出4万亿元的经济刺激计划,一时间多余流动性涌向房地产,使当时受金融海啸影响而跌入低谷楼市触底反弹,并走上新一波上涨行情。因此一听到7万亿消息,很多人反应就是楼价是不是又要涨了?不过,记者采访了一些专家学者,他们得出的结论却是,目前所谓7万亿元流动性释放和2008年4万亿经济刺激计划根本不是一回事,所谓7万亿元,为银行原先吸收存款后作为资金沉淀一部分,是原来就有资金。而2008年4万亿计划则是增印钞票。
要弄清7万亿元资金流动性到底从何而来,首先要了解一下商业银行实施了20年之久75%存贷比“红线”政策。该政策的内容是商业银行每吸收100元的存款,其中只有75元可以用于放贷,余下的25元必须作为资金沉淀。今年6月份,执行了20年的存贷比被正式从《商业银行法》中删除,存贷比将由法定监管指标弱化为流动性监测指标。由此,有专家便估算出,商业银行75%的存贷比“红线”放开后,根据18%的存款准备金率推算,银行可向社会释放7万亿左右的贷款资金。
业内人士指出,取消存贷比,实际上释放并不是实实在在7万亿现金,只是从理论上给银行一次“松绑”。戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文以及太平戴维斯中国南区董事长林木雄均表示,这次资金的松绑首先不可能流向股市。会不会利好楼市?则没有降息、降准来得直接。“释放出来的资金不会涌向房地产行业,因为国家宣布废除存贷比政策的同时也宣布了将推出信贷资产质押再贷款试点政策,这让地方财政的债券可以在银行做抵押,将流向地方政府。”有业内人士表示。
在存贷比紧箍咒放松的同时,为稳定市场、提振经济,央行日前宣布再度降息。同时中国7月份财新制造业PMI终值跌至47.8,为两年来新低——经济疲软程度出乎预料。降息同时,央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。事实上,此前各项经济刺激措施已接连不断,包括人民币兑美元汇率下跌和养老金入市获批。
8月26日,央行年内第四次降息,首套房平均利率降至4.90%,首次跌破5%,创历史新低。去年9月首套房贷款平均利率为6.86%,相当于当时基准利率6.55%的1.05倍。以一笔总额100万元、30年期的贷款为例,如果购房者分别在2014年9月和2015年9月申请贷款,按平均房贷利率来计算,则今年9月申请相比去年同期贷款总利息约可节省45万余元,月供减少1252元。对于“刚需”买房族来说,减负效果显著。
太平戴维斯方面认为,此次降准降息一方面刺激经济、带动股市,另一方面同样利好于房地产市场。央行年内接连降息,加之贷款利率和人民币准备金率的下调,以及首付比例减少,为市场提供更多资金,并减少融资成本,从而使更多中低收入家庭有能力购房。在近期一线城市房地产迅速回暖的态势下,股市暴跌和投资渠道的有限或使更多资金流入房地产市场,在利好楼市成交量的同时亦进一步推高房价。而对于开发商而言,此次降息降准对其加快资金流动、降低融资成本同样产生利好,并为其进入国内债券市场提供资金便利。
豪宅复苏第三季度销售900套
仲量联行方面也认为,宽松政策环境推动广州整体住房需求。中国人民银行8月再次宣布降基降准,以及中央多部门联合发文宣布取消执行了十年之久的楼市限外令。宽松的政策环境激发了市场潜在的需求,使普通住宅市场和高端住宅市场的问询量和成交量均双双上扬。一手高端住宅市场延续前两个季度复苏势头,以改善型需求为主要需求驱动因素,三季度销量达到约900套,这也是自2010年以来单季度高销量。中心城区新楼盘因其所在区位和生活配套,对改善型买家更具吸引力。
龙斌合富房地产经济研究院院长预测,第三季度国内GDP同比增6.9%,破七意味着将准、降息的空间。
不过,购房环境的宽松,购房意愿上升会不会直接刺激房价的上涨?业内人士则认为,这还得看降息与经济下行两者之间的博弈。林木雄表示,其实从过去几年楼市的表现可以看到,每当楼价下跌,正是经济受到冲击或者下行的时候,因此购房者也不能光看到降息等利好而忽略了降息背后的原因正是经济下行。龙斌认为,前三季度国内经济发展总体平稳,但下行压力不减。房地产销售持续回暖,但开发投资持续下行,库存量大,短期内去化效果不明显。去库存仍然是未来相当长一段时间的市场主题,未来楼市可能以量升价稳为主。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
