改善居住条件正成为当下楼市的主流选择之一
所谓微改善产品，业界一般是指面积在100-130平方米的户型，也叫改善型刚需产品。
东莞时间网讯 近两个月，微改善产品在东莞楼市异军突起，供应量暴增。瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，100-130平方米微改善产品，反超70-100平方米刚需产品的供应成为主角，在东莞住宅总体供应中占比34%。11月，100-130平方米微改善产品在东莞住宅总体供应中所占的比例继续上升，达到了36%，对70-100平方米刚需产品26%的占比形成了压倒性优势。
成交方面，微改善产品也不遑多让。瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，70-100平方米刚需产品成交依然稳占上风，在东莞住宅总体成交中占比41%，100-130平方米微改善产品成交上涨幅度较大，约占26%。到了11月，100-130平方米微改善产品的成交已相当接近刚需产品，在东莞住宅总体成交中占比32%，当月70-100平方米刚需产品的占比也不过是35%。
微改善产品的供应、成交何以能在这两个月突飞猛进？对此，记者进行了深入调查。
100-130平方米微改善产品供需两面均飙涨
近两个月，东莞楼市异常火爆。瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，东莞住宅成交105.18万平方米，环比9月的87.7万平方米大幅上涨20%；11月，东莞住宅成交113.71万平方米，环比上涨8%。至此已连续两月成交破百万平方米。
其中，微改善产品的表现尤为突出。供应层面，微改善产品近两个月供应量暴增，已压倒刚需产品。瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，100-130平方米微改善产品供应22.04万平方米，反超70-100平方米刚需产品的供应20.46万平方米成为主角，在东莞住宅总体供应中占比34%。11月，100-130平方米微改善产品在东莞住宅总体供应中所占的比例继续上升，达到了36%，对70-100平方米刚需产品26%的占比形成了压倒性优势。
记者了解到，今年10月之前，东莞每月100-130平方米微改善产品的供应量都远低于70-100平方米刚需产品的，在住宅总体供应中所占的比例基本都在30%以下。
成交方面，微改善产品也在紧紧追赶刚需。瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，70-100平方米刚需产品成交依然稳占上风，在东莞住宅总体成交中占比41%，100-130平方米微改善产品成交上涨幅度较大，约占26%。到了11月，100-130平方米微改善产品的成交已相当接近刚需产品，在东莞住宅总体成交中占比32%，当月70-100平方米刚需产品的占比也不过是35%。
据了解，今年1-9月，每月东莞100-130平方米微改善产品的成交量都在住宅总体成交的25%以下，10月才开始突破到26%。
微改善产品价格稳中有升
日前，记者走访市场了解到，目前市面上的微改善产品价格走势相当稳健，稳中有升。
“100-130平方米微改善户型，是目前市场上受欢迎的产品，甚至比80-90平方米的刚需产品还要受购房者青睐，价格自然要坚挺一些。我们碧桂园·豪庭二期今年5月3日开盘，推出88平方米二房，90平方米2+1房，107、138平方米三房。目前，107、138平方米三房已基本售罄，只剩下零星几套，88平方米二房、90平方米2+1房的房源倒是还有很多，大概还有300多套。我们开盘时均价只有5980元/平方米，目前已经涨到了7200-7300元/平方米。我听说有人为了买到心仪的107平方米三房，加价到7500元/平方米，业主还是不愿卖。”碧桂园·豪庭相关负责人樊先生说道。
光大·山湖城售楼员小叶告诉记者，光大·山湖城在售77平方米二房、95-106平方米三房、122-133平方米四房，其中，95-106平方米三房和122-133平方米四房受欢迎，价格已由今年7月25日开盘时的6500元/平方米左右，涨到了如今的8000-8500元/平方米。
“任何一种产品，当它供不应求时，自然就会涨价。而据我们瑞峰置业统计，今年10月，100-130平方米微改善产品新增1918套，成交2380套；11月，新增3058套，成交3168套。这种供求比决定了微改善产品涨价的趋势。”瑞峰置业副总经理姚丽军表示。
据瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，100-130平方米微改善产品成交均价为8966元/平方米，基本与9月持平；11月，100-130平方米微改善产品成交均价为9329元/平方米，环比上涨4.5%。
■原因分析
今年10月以前，每个月微改善产品的供应量都始终在住宅供应总量的30%以下，成交量也都始终在住宅成交总量的25%以下。为何近两个月微改善产品供应、成交双双爆发？
二套房首付6成政策促微改善需求增加
“近两个月微改善产品供应、成交爆发，原因很多，其中一个就是二套房首付6成政策造成的影响。”合富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺告诉记者，2010年1月，“国十一条”出台，要求加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷款首付比例不得低于40%；当年4月，“国十条”规定二套房首付比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷；2011年1月，力度空前的新“国八条”规定二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍；2013年2月，新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策，北上广深、厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至六到七成。“2011年开始，东莞二套房首付需要6成，而在2010年之前，只需要两三成。2010年以前，东莞置业者换房非常方便，因为二套房首付非常低。那时候很多人认为一步到位买100平方米以上的三四房压力太大，于是就选择70-100平方米的二房、小三房等小户型过渡一下，因此，在当时70-100平方米的二房、小三房刚需产品是的主力。”
“但是，当二套房首付比例越来越高，甚至2011年开始需要6成时，首次置业的资格就显得越来越珍贵，置业者也就越来越倾向于一步到位，越来越青睐小三房、三房、小四房，因为换房的成本太高了。70-100平方米的需求在减少，100-130平方米的微改善需求在增加，不可避免地，开发商就在供应端进行调整。只不过，开发商规划、开发需要时间，有一定的滞后性，不会马上在供应上显现出来。到了去年年底，已有迹象显示两房供应、成交俱减，小三房、三房供应、成交俱增。而到了今年10月、11月，受一系列因素影响，100-130平方米微改善产品才全面爆发。”李兴旺说道。
二套房首付降低刺激换房需求
“微改善产品供应、成交飙涨，大的原因就在于二套房首付政策的调整。”东莞中原地产策略研究中心总监车德锐告诉记者，2011年开始，东莞二套房首付变成6成，严重抑制了改善需求。直到去年9月底，二套房首付政策开始进行调整。去年9月30日，央行出台新政，对“首套房”做了重新定义，即还清首套房贷款的置业者再购房，将享受首套房的政策优惠。该政策使改善型需求成为大受益者。接着，今年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%；拥有1套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。然后，5月31日东莞公积金中心正式发布公积金新政，根据该新政，拥有1套住房并已结清贷款、再次申请住房公积金贷款购买改善型住房的，低首付款比例为30%。8月27日，住建部、财政部、央行联合发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房低首付款比例的通知》，要求从9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，低首付款比例由30%降低至20%。9月30日，央行联合银监会宣布，在不实施“限购”措施的城市，对居民首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。
“今年的‘930’新政，结合去年的‘930’政策，可以理解为：还清首套房贷款的置业者再购房，商贷低首付比例为2.5成。同时，今年的‘330’政策，意味着未结清首套房贷款的置业者再购房，商贷低首付比例为4成。经过5月31日的东莞公积金新政，8月27日住建部、财政部与央行的联合通知，目前拥有1套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付降至2成。不管是商贷，还是公积金贷款，二套房首付比例都已降得非常低，这对改善需求来说是个重大利好，极大地刺激了改善需求入市。”车德锐说道。
降息降低了一步到位与换房的成本
接受采访时，东莞市房地产协会秘书长陈骏良表示，微改善产品与刚需产品的总价相差其实并不是很大，对于首次置业想要一步到位的购房者来说，可能有点困难，但大多数人咬咬牙还是可以承受的；对于想要改善居住条件换房的置业者来说，目前二套房首付比例大幅降低，由刚需户型换成微改善户型，换房成本已不像原来那么多。
“更重要的是，央行连续降息，大大降低了购房者的房贷成本。10月23日，央行再次宣布自10月24日起实行‘双降’，贷款和存款基准利率下调0.25个百分点，存款准备金率下调0.5个百分点。自去年年底以来，央行降息次数已多达6次，其中5次集中于今年。也就是说，今年平均两个月降息一次，贷款基准利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高达25.5%。房贷利率已经降至10年以来低值。经过年内5次降息后，按照基准利率计算，购房者一百万元的贷款20年期，累计利息减少了近17万元。而相比去年11月22日前基准利率下的房贷，这一数值更高达22.57万元。”陈骏良强调。
二孩政策放开助涨了微改善置业
二孩政策的放开对微改善市场的刺激作用是显而易见的。
“10月29日十八届五中全会决定‘全面放开二孩政策’，一对夫妇可生育两个孩子。对于房地产而言，在全面二孩政策落地后，随着家庭多子化成为趋势，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局。因为二孩后，家庭结构将发生变化，由原来的三口之家上升为四口之家，同时，也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭，同时，住房需求结构也发生变化，原来一家三口的居住需求一般为两房即可，二孩后，住房需求起码变为三房，甚至四房。因此，全面实施二孩政策后，生二孩的家庭改善家庭住房状况成为必然。”李兴旺说道。
车德锐也表示，二孩政策的放开，对改善性住房需求有所提升，小户型尤其是90平方米以下二房显然不能满足基本居住功能，100平方米以上的三房、四房将成为市场需求主流。
“从我了解的情况来看，目前看房的改善型客户，是有一部分出于家里将有2个小孩的考虑。这批客户在选房时，对户型结构有更明确的需求。因此，各大开发商想要迎合购房者的心思，在户型更改上必然要有更多的思量。”陈骏良如此说道。
■市场特点
100平方米左右 三房畅销
记者调查了解到，目前市面上在售的100-130平方米微改善产品中，100平方米左右的三房吃香。
“在东莞市区，120平方米以上的大户型总价太高承受不起，90平方米的很多楼盘，虽然户型上可以做到三房，但实在太局促，我们想买个100到110平方米的房子，大小适中，住起来又比较舒服的，还真的挺难的。”在世纪城·幸福公馆营销中心，打算购房的刘先生说，自己原来居住的房子是两室一厅，眼看孩子到了上小学的年龄，他打算把父母接过来照顾孩子。
据横沥碧桂园现场负责人介绍，横沥碧桂园二期目前在售108、109、124、142平方米三至四房，其中，108、109平方米三房受消费者欢迎。“这种户型总价低，加之三房在建造或设计上要顾及其功能性，因此程序较其他户型复杂得多，一经推出便遭到哄抢。”
李兴旺表示，目前东莞房价已经比较高了，100平方米左右的小三房，相比大三房而言，可以为购房者大大节省购房成本。另外，随着房地产市场的发展，东莞开发商的户型设计水平也大大提高，这些紧凑小三房的设计更为科学、合理、舒适，在有限的空间内做到了使用面积的大化，有些小三房还通过赠送飘窗等达到增大使用空间的目的。“因此，100平方米左右的三房畅销，不足为奇。”
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