深圳客热情未减 楼市高热难消

    从2015年一直延续过来的深圳客置业热潮在2016年丝毫未退，反而有愈演愈烈之势。深圳客的这种热潮，也让东莞楼市高热难消。2016年春节后，东莞住宅市场不管是成交量还是成交价，均快速升高。记者走访楼市了解到，不仅是传统临深区域和水乡等去年火热起来的区域楼盘主打深圳客，包括城区、大石龙片区等多个区域在内的开发商，在春节后也都积极主动地行动起来，希望通过三级联动，吸引深圳客，为项目带来更多成交。

    行内人士分析表示，在目前房地产政策持续宽松，莞深融城大趋势背景下，深圳客在东莞的“高热”或许还将持续，但开发商不可盲目得意，市场充满着变数，消费者置业也不宜盲目追涨。

    节后房市地市“高热”不退

    2月29日，位于麻涌镇麻三村编号为2016WG009的商住用地出让，该地块占地面积不足1万平方米，约7303.8平方米，起拍价2740万元，起始楼面地价1501元/平方米。经过22轮竞价、4房企火拼，终由智宇实业以8140万元竞得，折合成交楼面地价4458元/平方米，溢价率为197%。

    该地块成交楼面地价一举超过1月刚刚产生的麻涌地王，成为麻涌单价新地王。

    这不是春节后在东莞产生的个“地王”，在麻涌新地王产生的3天前，2月26日，经过8家企业96轮竞拍后，清溪靓地终被融创(深圳)房地产有限公司以62265万擒获，成交楼面价8312元/㎡，溢价率高达322%。该地块同时刷新了清溪镇总价地王及单价地王的纪录，成为了清溪镇新晋的“双料地王”。

    而在清溪“地王”产生的前一天，南城三元里四环路南侧一宗编号为2016WG007地块为商服用地进入竞拍流程，经过57轮的激战，该地块被保利（东莞）房地产开发有限公司以34765万元拿下，折合楼面地价4857元/平方米。

    春节后不到半个月的时间里，“地王”接二连三出现，土地市场“高热”起来。高热的不仅是土地市场，住宅成交表现也同样如此。

    记者监测东莞市房产管理局公众信息网网上签约数据发现，2月东莞住宅成交3378套，比去年同期增长131%，成交面积399231.45平方米，比去年同期增长12912%，成交金额447296.74万元，同比增长180%。春节后成交回温之快也让人预料不到。数据显示，在2月17日之后，东莞住宅成交备案量便快速恢复至100套以上，而2月后一周的住宅成交已超过2000套，几乎恢复到2015年的正常周成交水平。

    与此同时，多个区域的楼价也持续在高位运转，数据显示，1月住宅销售均价达11350元/平方米，2月达11203.94元/平方米，均冲破11000元大关。而据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2016年2月东莞房价过万的区域达16个，比去年同期增加6个，与1月相比也增加了3个，意味着东莞约一半的区域房价进入“万元时代”。其中塘厦、凤岗和松山湖已悄然迈入“两万时代”。

    东莞楼市“高烧”难退。

    开发商趁热主动出击

    地王接二连三地出现备受关注。记者了解到，从目前的楼价来看，从2015年12月到2016年2月出现的各镇街地王，在一定程度上都有在售项目的价格支撑。在1月和2月连出两宗地王的麻涌，目前在售项目不多，而在售项目的毛坯价格，已经达到8000元/平方米以上。清溪则热度更高，在售项目洋房单位的售价，已经达到了15000元/平方米左右。

    支撑这样价格的，当然是2015年下半年以来，蜂涌入东莞的深圳客，正如东莞市房地产业协会秘书长陈骏良所言，近三个月来高价拿下地块的开发商，在衡量时参考的，是深圳人可以接受的价格。而高价拿地的开发商，不仅有在东莞已深耕多年的品牌开发商，还再度出现了高知名度的“过江龙”，如融创。

    深圳市天为房地产顾问有限公司董事总经理李宝柱告诉记者，不仅是以高价主动拿地，还有一些原本对楼市已经有些意兴阑珊的开发商，在看到现在的市场热度之后，开始主动积极地找地。

    一边是一头扎进土地市场谋求后续的发展支撑，另一边，是积极备货拓客趁热打铁，春节之后，东莞楼市开发商明显更为主动。

    光大山湖城项目工作人员告诉记者，山湖城前期推出的洋房单位已经销售接近尾声，按工期计算，洋房的下一波新品要到下半年才能入市，但开发商并没有打算旁观市场的热闹，就在这个3月，项目的公寓单位将推向市场。2月末刚刚开盘的盛和雅颂，首批推出的联排别墅单位，按开发商的计划，项目的洋房新品不会等待太久，预期在4月会入市。此外，计划在3月开盘入市的全新盘还有佳兆业·御龙山、万科珠江东岸等。开发商们的思路很清晰，就是希望趁着这股热市，抓紧时间出货。

    一手抓推货一手还要抓拓客。2月末，沙田某写字楼项目签约深圳一二手中介启动三级联动，当天，数百中介员工在项目现场开了一场动员大会。而这种场面在沙田的住宅项目中已不罕见。与此同时，东莞越来越多的区域、开发商和项目，都在开展“三级联动”。

    记者走访市场了解到，2015年通过三级联动进入东莞市场的深圳客还主要分布在凤岗、塘厦、黄江、长安、松山湖、虎门、厚街、大岭山、寮步等与深圳多少有地缘关系，或高速便利通达的区域。而深圳客给这些区域带来的“高热”使东莞其他一些区域的开发商已按捺不住。春节前，横沥、石龙、石排、企石等镇街开发商迈入三级联动拓客的行列。春节后、位于城区的罗浮公馆、汇龙湾等项目也积极加入。而一些开发商虽然未使用三级联动，但也并未放松对深圳客的拓展，光大地产相关人士告诉记者，光大地产没有使用三级联动，但一直以来都有老带新的相应鼓励优惠，同时，一些项目还会采取上街派单等方式，直接拓展深圳客。

    开发商的热情自然不会被中介拒绝，越来越多的深圳中介把门店开到了东莞。3月初，有市民在朋友圈惊呼：“家家顺开到我家楼下了！”

    值得关注的是，虽然大部分开发商想趁热出货，但一些货量不大的，或已进入尾货销售阶段的楼盘项目反而出现了惜售心态。有行内人士告诉记者，凤岗、麻涌均有项目出现了捂盘。“剩的单位一次一点的加推，加推一次就提一次价。”

    深圳客来势依然凶猛

    东莞楼市的热情，是基于深圳客持续入莞的基础之上，而春节之后，深圳客也没有辜负东莞开发商满满的“期待”。

    光大·山湖城现场销售人员告诉记者，项目现在没什么货卖，但现场的来访量并没有什么减少，在来访客户中，深圳人占了极大的比例，尤其是在春节期间，到现场来看楼的几乎都是深圳人。

    汇龙湾营销负责人则告诉记者，春节前因为项目无货可推，暂停了一段时间的三级联动，接下来的3月要推出新品，重新启动三级联动后的效果斐然，甚至比春节前还要火爆，现在项目每天都能有200来批的客户来访量。

    合富辉煌东莞市场研究向记者提供的数据表明，2016年2月房价排行榜中，大朗、大岭山、樟木头等镇几匹“黑马”强势入围，其中主要的原因就是莞深同城背景下的深圳客“持续凶猛”。而在临深片呈现供不应求的情况下，深圳客开始迈进东莞传统的“高库存”区域，如常平、厚街、石龙、桥头、道滘和石碣等，在深圳客强大攻势下，不少得以“重获新生”，“高存货”瞬间由劣势转变为优势。合富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺表示，深圳客进入东莞的态势还在升温，这也是不少开发商积极入市，希望趁热出货的原因所在。

    瑞峰置业投资顾问有限公司副总经理翟智球则告诉记者，从瑞峰置业代理的项目情况来看，春节之后东莞项目的深圳来访者没有减少，差不多维持了原来的访客水平，但春节后也出现了一些明显的变化，那就是传统临深片没货了，深圳客深入的区域开始漫延到东莞的中部、北部和水乡片区。

    李宝柱也向记者表示，从天为地产监测的市场表现来看，深圳客置业东莞的热情依然高涨，不仅退潮没有出现，甚至连停下来观望一下的状况都没有出现，反而在春节后一系列利好政策的刺激推动之下，这股热情有越来越爆发的趋势。沙田、厚街、石龙等镇街市场，都呈现出火爆局面。

    高热之后冷思考

    虽然行内大多认可深圳客置业东莞会是一个常态现象，但深圳客带来的过快上涨的房价，也引起了从业者的隐忧。

    “一个月涨20%，涨得太快了。”李兴旺告诉记者，2月刚刚出炉的数据表明，东莞房价过万的区域已经达16个，高的塘厦，签约均价达到了22433元/平方米。东莞楼价之前是洼地，出现上升很正常，但涨得太快了却并非好事。李兴旺认为，一线临深镇街，有大量的自住需求，或许还会有上升空间，但一些镇街，引来的基本上是深圳投资客，过快上涨的价格，如果市场一旦承接不下去，置业者就很容易出现观望，进而产生连锁反应。

    朱廷勇也告诉记者，市场过热并不是好事，因为过热可能意味着风险来临。

    翟智球分析认为，今年如果深圳房价持续高企上涨，东莞临深片的房价就还会跟进上涨，其他区域也同样会涨，但涨幅可能没有临深片那么大。但必须注意，每个行业都会有周期性的发展变化，深圳客在东莞的高热现象已经持续了七八个月，置业者在适当的时候要注意风险，购房时也要清楚知道自己房子的点在哪里。翟智球认为，目前东莞过快上涨的楼价，一定程度上透支了未来的价格，而目前在东莞买房的深圳客有较大比例是投资客，忽略了刚需购买力的市场，确实需要更谨慎。

    李宝柱则向记者表示，2016年东莞楼市应该还是欣欣向荣，量价齐升的局面，但成交量价的涨幅不会像2015年那样出现爆发式的增长，而年末深中通道有可能打通，届时深圳客可能会分流部分去往中山、珠海等地。