预付款纠纷增多 精装房问题突出

    2015年的东莞楼市红红火火，不断攀升的成交量和成交价，使不少置业者在购房时也因冲动、追涨等种种因素仓促出手。在这样的背景之下，东莞楼市关于预付款及定（订）金消费纠纷日逾增多。另一方面，开发商承诺不兑现，擅改规划，精装修房质量，也成为业主投诉的高发问题。

    预付款及定（订）金消费纠纷增多

    “我朋友在某某楼盘订了套房，昨天刚交了定金，晚上回去和家人商量了下，又不想要了，能帮忙找开发商退一下定金吗？”“我在某某楼盘交了五万元的定金，但现在我和先生觉得价格还是略高，压力比较大，所以不想买了，能帮忙找开发商退定金吗？”2015年一整年的时间里，多位业内人士向记者表示曾多次接到过类似的电话。

    这并不是个别现象。

    东莞市消费者委员会提供的资料显示，2015年，东莞消委会受理预付款及定（订）金消费投诉明显增多，共873宗，占投诉总量近一成（9.9%），主要集中在汽车、房地产、美容、家居建材领域。据分析，造成预付款定（订）金纠纷的原因，既有商家不诚信不守法，也有消费者缺乏合同意识随意下定、肆意违约的原因。

    资料显示，在与房地产相关的预付款及定（订）金消费投诉纠纷中，主要有两种情况，一是违约退定（订）。即预付定（订）金后，因消费者与商家双方种种违约行为，导致交易未成引发的退定（订）争议，违约行为包括商家交货、货不对版、虚假承诺、霸王条款等；消费者不满后悔、资金不足、自身搬迁外出等个人原因不想继续交易等。二是贷款受阻引发预付款纠纷。2015年，市消委会接到消费者买房、买车等大额消费因个人信用状态、贷款条件和资金压力导致无法贷款、交易，要求退订的争议明显增多。消费者下定（订）前，未审查个人信用、评估自身还款能力和了解贷款政策，签订合同协议后，才发现因个人信用不良记录、贷款条件或额度不符、2套房首付高等问题，被迫中止交易，要求商家退回订金遭拒发生消费纠纷。

    行内人士告诉记者，近一年来东莞楼市红火，不少置业者会在这种环境下冲动下定，“不少人走出售楼处就后悔了。”但因为置业者自身的反悔，想要拿回定金可就不容易了。另一方面，近年来人们对信用卡的使用率增加，因信用卡，或此前的贷款还款不够重视产生的信用不良记录，会使置业者的贷款受到影响，这种情况下的定金也不容易退，建议置业者在计划购房前要先查询自己的征信记录，以避免不必要的损失。

    承诺不兑现成投诉“重灾区”

    买的“学位房”却读不了开发商曾经承诺的名校，沙盘上显示是绿地的却要被开发商改成停车位，房屋规划被变更……记者整理各大房地产论坛及投诉信息发现，开发商曾经的承诺在后来难以兑现，依然是近一年来东莞房地产行业投诉的“重灾区”，而精装修质量问题投诉也呈现明显增加的态势。

    2015年5月，万江某楼盘业主投诉，该小区卖房时的沙盘、广告宣传和销售介绍里，小区内的园景都是绿地，到收楼时才发现，在园景中和楼周围的地方全是停车位，大面积去掉了原先的园景和原本是绿地的位置。2016年3月，类似的投诉再次发生，位于大岭山的某楼盘，在事前未通知业主，未取得业主同意的情况下，擅自要将小区的部分绿地改造成为临时停车位。这个被物业管理处称是“原本就规划为临时停车位”的地方，在沙盘上的显示同样也是绿地。

    楼盘终的呈现与开发商当初的展示不一样，成了2015年不少收楼业主的心病，这一类投诉，至少还有当初售楼时的沙盘、宣传资料可视为要约，可以作为维权证据。另一个投诉热点的业主，却往往不得不吃哑巴亏，这就是开发商当初承诺的学位难以兑现。2015年7月，同样是在万江某楼盘，众多业主在项目销售中心声称要讨回开发商承诺的小学学位。为了孩子在日后能入读名校，不少家长宁愿花大价钱也要购买“”，而开发商关于学位的承诺往往是销售人员的口头承诺，鲜有写进合同条款，一旦开发商当初售楼时的学位承诺难以兑现，业主的维权难度极大。

    值得关注的是，近年来东莞精装修洋房单位增多，精装修洋房的质量问题也成为了不少业主在2015年投诉的热点。如在2015年7月便曾报道了东莞某高端住宅楼盘4500元豪装的质量问题，南城某楼盘也有业主投诉项目承诺的2000元精装修名不符实，地板、门、墙面均出现质量问题。沙田某带精装出售洋房业主也投诉称精装修交楼标准与当初承诺不符。有行内人士指出，如果开发商对精装修洋房的装修重视度不够，随着精装修洋房在东莞日渐普及，业主与开发商之间关于精装修质量问题的矛盾可能会逐渐突出。

    案例

    个人原因无法贷款，房企拒退定金

    卖房时信誓旦旦，各种承诺，因为贷款未审批下来，想退房就没那么容易了，东莞的周先生就因此损失了购房定金。据东莞市消委会2015年发布的典型消费纠纷案例，2014年11月7日，周先生在石龙镇星际湾购买了一套商品房，并交付了定金20000元，2014年12月1日，周先生签订了购房认购书，并交付了首期608177元，后因向银行贷款失败，无能力购买该套商品房，周先生要求开发商——东莞广裕房地产开发有限公司退回定金和首期费用。

    但这一诉求却遭到拒绝。后来在东莞消委会的介入下，开发商考虑到投诉人确有实际困难，同意退回首期608177元，但所付定金20000元不予退回。对于这一情况，广东沃金律师事务所邓云龙律师分析指出，本案中投诉人因自身原因无法贷款，无法履行购房约定，是违约方，定金不能退回。其指出，购房者应该在签订合同时仔细看清各种条款，不该简单听信销售员的各种承诺。

    市房管局相关人士表示，在实践中，在签订合同前购房者都会先缴纳一笔费用，有时候叫定金、订金、意向金、预付金、诚意金等。但实际上只有“定金”是属于专业法律的术语。从法律角度如何理解呢？定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人的约定，由一方向另一方按照合同标的额一定的比例预先支付的部分金钱。支付的一方如果不履行债务就不能要求返还，也就是说收的这方没收了；接受定金的一方如果不履行，需向另一方双倍返还定金，也就是法律上说的“定金罚则”。商品房交易有个过程，双方都需要为成立合同做一些必要准备，所以通常采用定金的形式来担保，实现当事人之间的相互信任，从而终成立合同。

    据介绍，高人民法院2003年有一个关于商品房买卖合同的司法解释，明确说明了什么情况可以原数退，什么情况双倍退，什么时候不退。其核心就是考虑终没有订立合同的责任在于谁：具体来说，如果在于开发商，例如开发商已经将特定的房子另售他人，那么开发商就要双倍退还定金；如果是购房者因为自身的原因不能订立正式的合同，就不能要求开发商返还定金；如果是不能归于开发商或是购房者两方的原因，那么开发上就要原数返还定金。在现实生活中遇到定金返还或是相关的问题，首先要判断双约定的“定金”是不是属于前文所讲到的这种性质的定金。如果是的话，还要看是哪一方的原因造成不能终订立正式合同。