[摘要] 主城区及其他镇街楼盘深圳客明显减少
主城区及其他镇街楼盘深圳客明显减少
五一小长假来临，深圳客也再次来到东莞临深镇街投资购房。小长假天，东莞凤岗一楼盘以约2.2万元/平方米均价开盘，吸引了大量深圳购房者，100多套住宅洋房几乎售罄。不过记者发现，“五一”楼市深圳购房者较之前更为理性，临深片区楼盘火热，主城区及其他镇街楼盘深圳客较少。
业内人士认为，去年东莞房价是深圳的1/3，造成大量深圳客进入东莞置业，今年新数据显示，一季度深圳与东莞的房价比达4.2：1，4月份深圳与东莞房价比为3.7：1，刺激着未来深圳客还将继续进入东莞置业。
文/表 广州日报记者蒋幸端、肖陆军
A面
东莞塘厦、凤岗楼盘受深圳客热捧“五一”小长假的天，位于东莞凤岗的中惠领秀推出100多套住宅洋房，以约2.2万元/平方米的价格带精装修销售，成功地吸引了大量深圳购房者，不少深圳客表示，与深圳房价相比，总价200多万元的房子并不贵，不少人买来投资。
“五一”前夕，位于东莞塘厦的楼盘卓越蔚蓝山在深圳开盘，400多套房以均价约2.3万元/平方米的价格同样被深圳客一抢而空。
目前塘厦、凤岗是东莞房价高的镇街，两镇由于与深圳接壤，早已成为深圳的“后花园”，越来越多的深圳客在这里买房自住，房价也受深圳房价影响为明显，个别楼盘水涨船高定价达到3万元/平方米左右。
东莞楼市受到深圳楼市影响十分明显。去年“3·30”信贷宽松政策出台后，深圳一手住宅成交均价开始一路上扬，至今年3月均价为49989元/平方米，4月稍微回落为49520元/平方米。东莞房价也自去年4月开始一路上扬，在今年达到高峰。根据东莞市统计局公布数据和合富辉煌东莞市场研究部统计数据，今年前4个月东莞新建住宅成交均价分别为11350元/平方米、11204元/平方米、11892元/平方米、13255元/平方米，屡屡创下历史新高。
不过记者发现，随着东莞房价不断上涨，部分区域达到“天花板”，深圳客放缓了在东莞置业的步伐。“五一”小长假虽然临深片区楼盘仍然较火热，但是东莞主城区、大石龙片区、水乡片区等区域深圳客明显减少，不少楼盘深圳客占比由原来的七八成回落至两三成。
昨天，记者在南城、莞城、东城、石碣等镇街的楼盘踩盘时发现，有的楼盘看房人数不多，现场不少是中介人员;而有楼盘举行活动吸引不少人到来，但基本上都是本地购房者。
深莞房价差距仍很大 推动深圳客入莞置业
合富辉煌东莞市场研究部新统计数据显示，4月份深圳新建住宅均价为49520元/平方米，比去年同期上涨88%，东莞新建住宅均价为13255元/平方米，比去年同期上涨43%，深莞房价比仍达到3.7：1。
深莞房价差是深圳客持续进入东莞置业的主要原因。2006年，深圳住宅均价为6757元/平方米，今年季度，深圳住宅均价上涨至48089元/平方米，十年时间深圳房价上涨了6.1倍;2006年东莞市区住宅均价在“4字头”，到2016年季度，在深圳客的推动下，全市住宅均价达到11539元/平方米，上涨1.6倍。合富辉煌东莞市场研究部统计的数据显示，在2008年，深莞两地的房价比是2.2：1，至去年快速上升，达到了3.4：1，到今年季度，已经达到了4.2：1，4月份为3.7：1。
合富辉煌东莞市场研究部总监李兴旺认为，从过去十年莞深房价走势对比来看，虽然目前东莞房价快速上涨，但是从整体来看，深圳与东莞房价差距不断扩大，这也是深圳客涌入东莞的原因。
“莞深融城”提速 有望实现半生活圈
从长远来看，东莞楼市被看好。东莞中原策略总监车德锐介绍，受到深圳客置业影响，东莞许多镇街的房价上涨幅度超出想象，大部分上涨幅度达到50%~60%以上。车德锐称，过去东莞房价比较低，只反映了东莞市本土的购买力，而东莞购买力比较分散，范围比较局限。“莞深融城”后购买力拓展到整个深圳，购买力增强，“相信未来临深片区有一半以上的房屋会被深圳客购买。”他认为，与中山、惠州相比，东莞适合深圳人居住、就业、创业，既宜商又宜居。东莞跟深圳接壤，四条免费的高速公路将深圳和东莞连接，未来深圳客在东莞居住，交通成本、时间成本都可以控制在相对低的范围，真正实现半生活圈。
合富辉煌东莞市场研究部总监李兴旺也表示，深圳楼市房价上涨，说明人口与土地之间的矛盾冲突明显。东莞位于深圳的北部，从交通配套、生活配套来说，东莞为深圳的人口与土地提供了解决方案。
深圳地产业内人士区先生认为，去年下半年以来，东莞房价尤其临深房价也是一路飙升，有楼盘涨幅甚至超过深圳，目前进入东莞投资并不是好的时机，但是，对于刚需买家来说，在临深位置购房自住，还是可以入手，早买早住，临深片区长期看来还是看涨。
B面
深圳“3·25”新政出台 深莞楼市进入自我调整
在去年“3·30”新政实施一年后，今年3月25日，“深六条”楼市调控新政落地，从信贷的角度对促进房价大幅上涨的贷款规模和杠杆进行了明显的调控;4月起深圳房产评估价格又迎来例行更新，评估价普遍上调超50%，二手买家们承担的税费成本相应大幅增加。双管齐下，深圳楼市终于迎来降温信号，楼盘来访人数减少，成交下滑。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，4月份深圳一手住宅网签套数为2343套，环比3月减少49%，同比减少43%。
而3月底，东莞楼市“高烧”退去，部分楼盘以低于市场预期2000元/平方米左右的价格开盘。合富辉煌东莞市场研究部新统计数据显示，4月东莞一手住宅签约面积为84.4万平方米，比去年4月略增13%，环比3月减少22.7%，除了供应不足的因素外，受深圳楼市影响，市场观望氛围也造成了东莞住宅成交回落。
东莞中原研究部相关负责人认为，东莞楼市连续近20个月的高速上行后，市场本身也有了自我调整的需求。
深圳客投资东莞房 入住率低转手不易
事实上，深圳不少房地产业内人士并不看好深圳客盲目投资东莞房，不少深圳购房者因为不了解东莞楼盘的地理位置和所属镇街的经济、交通情况，盲目投资不断引发退房纠纷。
此外，临深片区入住率低是一大问题。业内人士表示，目前在东莞买房的深圳客当中，只有少数是自住，大部分人仍然是以投资为主，造成了东莞一些楼盘入住率低的问题。同时，不少深圳客没有看房就下定购买，未来居住和出租风险都很大。
另外，东莞房地产业内人士也表示，东莞的二手房评估价较低，能贷款额度少，意味着二手房首付比较高，能够出得起高首付接盘的人比较少，影响了二手房的流转。目前部分楼盘较高房价已透支未来几年的空间，谁来做“接盘侠”是一个问题。
故事
东莞买房有，也有担忧
去东莞塘厦买房，对于深圳市民叶小姐来说是无奈之举。叶小姐在深圳从事电子出口外贸生意，去年所在行业的出口遇到瓶颈，资金周转不开。眼看着公司生死存亡之际，叶小姐卖了福田一套90平方米的住宅，把大部分卖房所得款用来维系生意，剩下100多万元，在塘厦买了套房自住。让叶小姐庆幸的是，去年下半年公司经营开始有了起色，而塘厦的房产涨幅与深圳市场齐头并进，目前几近翻番。
周先生是一名楼市投资客，过去几年和几个朋友在深圳炒房，收入颇丰。周先生介绍，从去年秋季到现在，在东莞炒房的朋友所购入的物业，到目前看涨幅接近四成，但是自己一点都不羡慕。“朋友买的是新房期楼，投资周期相对较长。目前涨幅都是账面上的，房子收楼得等到今年年底，谁知道到时行情怎样?而且二手市场好不好出手还是个问题。”
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