[摘要] 去年来至今,楼市一直是大家讨论的热点话题。随着近一年时间东莞房价的不断攀升,越来越多的房产投资客入场,企图买套房产就能赚个盆满钵满。
远眺南城西平片区二手房。可是，房产投资并不是门简单的事，要想通过买房赚钱，要考虑楼市政策的变动，买入/卖出时机的把握，贷款成本等等因素，否则买套房产不但不能赚钱，还有可能被房产套牢，资金难以变现。
在被众多业内人士看好的东莞楼市，房价一路高歌，不少楼盘纷纷打出“买到就是赚到”的广告语，同时罗列房价近期的涨幅，以此来吸引买家出手。
对于自住客来看，因为有实际的居住需求，短期内不会将房产转手，所以房产短期内的价格变化对居住其中的人来说，影响并不大。但对于需要通过转手房产来赚差价的投资客而言，楼盘价格的涨幅、转手率等等，都是要考虑的重要因素。
楼市跟股市一样，具有不少风险，换手率高的标的，风险值总会比换手率低的标的要低。
业内人士提醒，投资房地产，重要的是考虑能否变现，楼盘所在区域的二手房成交量就是变现的关键。如果要决定在一个地方购房，时间应看二手成交量。虽然东莞目前已有近20个镇街均价过万，成交量也在大幅上涨，可是，这些区域的二手成交量有多少，你又知晓吗？如果还不知道在哪个区域买房好？可来参考以下的数据。
想投资一手房 要重视二手房这张“晴雨表”
东莞自2007年11月1日就开始执行二手房20%个税政策。中原地产东莞策略研究中心总监车德锐表示，与广深等炒家活跃的城市相比，东莞的二手房成交量并不高，转手率较低，业主往往以长线持有为主，以出租等方式投资的较多。
去年3.30新政后，营业税的增收“5年改2年”，刺激了不少投资客抛盘变现。在合富置业监测的房管局公众信息网数据得知，去年东莞绝大多数镇街的二手成交量都同比有了大幅增长。如南城在2015年二手房成交量增加45.8%，凤岗去年的成交量同比大增188.6%，长安去年的成交量同比也增加了136.1%。
区域内二手房成交量的增加，主要跟区域内新房价格不断走高，区域市场被看好有较大关联。以清溪为例，该镇历年来房地产发展都较为缓慢，在售楼盘不多，而且基本是本地客购买，在去年深圳客大举涌入之下，清溪新盘冲上“万”字头，清溪的二手房成交量也从2014年的581套增长至2015年的940套。不过这一数值，与该区域的一手成交量仍有较大差距。合富辉煌市场研究部监测数据显示，清溪在2015年一手住宅成交量高达3746套，位于全市第7。一二手成交量悬殊的镇街并不止清溪一个。记者从监测数据了解到，仍有不少镇街连续两年的二手房成交量不足百套，如洪梅、中堂、东坑等。可东坑去年一手住宅便成交了3108套，记者在该镇街走访时发现，几乎没有中介公司在此区域开设门店。也就是说，如果你在该区域投资一套新房，想转手变现也难以找到中介公司放盘。
相比一手房，二手房的成交更具有市场指向性，因为买卖双方几乎都是自然人，价格博弈更充分。在一定程度上，二手房市场的发展往往是“春江水暖鸭先知”，能够反映市场未来的走势，被视为区域房地产市场的一张“晴雨表”，如果有意投资的市民，不妨多去了解二手市场再出手。
东莞二手房整体换手率不高 去年二手房/一手房成交比为0.6:1
去年东莞一手房涨价过快波及二手房市场，二手房市场成交出现明显升温，但是从整体来看，东莞的二手房市场成交并不活跃，与一手房市场相比，供过于求，还有很大的发展空间。
合富置业统计数据显示，按照去年东莞二手房成交宗数计算，2015年东莞二手房成交4万多宗，宗数仅占一二手房成交量的38%，比2014年的45%和2013年的44%占比明显下降。业内人士分析认为，这与深圳客外溢至东莞购买一手房有关，深圳客大量投资东莞一手房，但对于二手房并不青睐。去年二手房与一手房的成交量比为0.6:1。部分镇街二手与一手成交量比例甚至低于0.3:1.
另一方面来看，也说明了东莞二手房交易相对不活跃，转手困难。在广州、深圳等一线城市，二手房交易十分活跃，深圳二手房交易量几乎为一手房的2倍，广州二手房成交占比接近1:1。
记者走访市场了解到，在一些二手与一手成交量比数值小的镇街，即便一手房卖出了上万元单价，但二手市场上6、7千元的房子却鲜有顾客问津。业内人士认为，由于东莞长期以来房价较为理性，部分镇区配套不完善，二手房均价偏低，对于想将一手房投入二手房市场流转，获得比较好的回报是比较困难的。
而在一些二手市场活跃的镇街，二手房价与一手房价甚至出现了倒挂现象，如南城、东城一些热门片区，二手房比在售的一手楼盘单价还要高，还要抢手。
主城区的核心地块房源总会越来越抢手，要说去年主城区还有少量楼盘在售外，今年的主城区新房少得可怜，这也迫使了大量的主城区买房客转投了二手市场。从今年6月的新的来自房地产公众信息网数据得知，主城区二手房与一手房成交量比大幅增加，如6月1日至6月29日期间，南城二手房成交量为607套，而一手房成交量仅为166套，二者比例达到了3.7:1。东城片区的二手房成交量高达522套，一手房成交量也仅为106套，二者比例达到了4.9:1。在一手房稀缺的塘厦，二手与一手成交量比也达到了1.8:1。也就是说，在这些区域，二手房相对容易流通，投资客更容易将房产变现。
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如何从二手房一手房成交比看供求关系
投资房产并不能仅仅参考二手房成交量的多少，也要结合一二手房的总体库存来综合考虑。一般而言，业内普遍接受的原理是：一旦房地产二手房和一手房的交易量，超过1.5：1的程度，那就意味着投机型需求占据了主体地位,这意味着楼市的换手率极高。
二手房与一手房的成交量比值在1：1到1.5：1之间时，一般会被认为，是投资性需求占主导，但未在整体上形成炒楼的氛围。
二手房与一手房的成交量比值在0.5：1到1：1之间时，一般会被认为，是改善型需求占主导地位，在静态上看，大部分客户卖掉了自己的套房，从而购买第二套房。
二手房与一手房的成交量比值在0.5：1以下时，这是以首次置业型客户为主体的市场，市场成交不活跃，换手率较低。
2015年部分区域二手房一手房成交比
区域 二手房 一手房 销售比
南城 5210 6518 0.8:1
东城 5000 2303 2.2:1
樟木头 4944 3465 1.4：1
凤岗 3887 7937 0.49:1
塘厦 3524 3320 1.1:1
长安 1974 2036 0.97:1
虎门 1870 4894 0.4:1
黄江 1479 3777 0.4:1
清溪 940 3746 0.3:1
数据来源：合富辉煌市场研究部/合富置业
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