[摘要] 随着“二孩”时代的来临,不少购房者也开始考虑升级自己的居住条件。业内人士介绍,今年以来,改善住宅成交比例上升,“二孩”政策放开,预计接下来改善户型的成交比例还会上涨。而随着东莞房价上涨、换房成本增加,许多年轻换房族选择了“卖一买一”的方式以求购买大户型。此外,“学区”成为许多购房者买房时的重要考虑因素。
随着“二孩”时代的来临，不少购房者也开始考虑升级自己的居住条件。业内人士介绍，今年以来，改善住宅成交比例上升，“二孩”政策放开，预计接下来改善户型的成交比例还会上涨。而随着东莞房价上涨、换房成本增加，许多年轻换房族选择了“卖一买一”的方式以求购买大户型。此外，“学区住房”成为许多购房者买房时的重要考虑因素。
不少家庭“卖小房换大房”
记者走访了解到，无论是一手市场还是二手市场，三房四房的中大户型更受关注。融易地产恒大御湖店的周小姐告诉记者，“据我了解，在恒大御湖周边的几个小区中，二手房源抢手的就是四房户型，多数是换房族买的。”
而南城泛联地产资深置业顾问陈兰芳告诉记者，以往许多置业者买房一般都是先买小户型“过渡”，等经济基础好转再换大房子，改善原本的居住条件。不过，随着二孩时代到来，当年购买“过渡性”房源的群体，显然又成了当下急需换房族。这不，“卖小房换大房”成了不少换房族的选择。
陈小姐根据自己多年从业经验，认为刚需型购房者是当前房地产消费市场的主流，改善型客户需求也日益强劲。而且，改善型客户的购买能力较强，对市场的认知更为深刻，这部分客群往往是中高端产品市场的主力。
相关研究机构认为，“二孩”政策推动未来住房需求结构出现革新，刚需与改善型户型面积将提高，三房甚至四房、保姆房或成标配；此外，对于人口流入不多的二、三线城市有促进去库存的作用，市场大户型产品严重积压的窘境或得以改观；另外，学区住房地位更加不可动摇，成为购房者考虑的重要因素。
升级居住环境方案
并不是所有的家庭都有条件直接“小房换大房”，或者是一次性买四房。“二孩”家庭的居住环境升级，还需要结合自己的实际情况。记者根据今年7月份东莞住宅成交均价，为您做出两种改善居住环境的方案，供您选择。
方案1
张先生目前有一套95平方米的“小三房”，一家三口加上父母一起居住刚好，不过，“二宝”的预产期在10月份，需要换个四房。张先生告诉记者，准备把“小三房”卖掉，换一套带装修约130平方米四房，用卖掉“小三房”的钱支付四房的首付。
成本预算：目前张先生住宅的市场价约133万，如换一套130平方米左右的四房，单价约16000元/㎡，总价需要195万元以上，得增加62万元，不过，如果只是付三成首付，则只需要58.5万元。
提醒：为了减少月供压力，可以增加首付比例。比如如果首付5成，约需要97.5万元，在换房时需要另外再增加40万元首付款，月供约需要5174元，这将减小未来的月供压力。不过由于是购买二手房，张先生还需要预留数万元的中介费、担保费以及新房改装费等其他购房成本。
方案2
加购小两房要预算25万元
“如果经济情况允许，儿媳和父母还是分开住好，这样既能互相照应，又能保持独立的居住空间”，这是东城购房者梁琪的真实想法，现在他们夫妇俩打算要第二个孩子，并计划在同一个小区或隔壁小区给父母买一套小户型。
成本预算：按照目前的市场价格，东莞小户型相对三四房大户型而言要实惠一些。那么，如果为父母购买一套60平方米的小户型，按照1.3万元的单价计算，总价约78万元，三成首付23.4万元。
提醒：买小户型好是在原居住地周边选购，如果相隔得太远反而会造成很多生活上的不方便。目前东莞不少小户型是商业性质，首付款少要五成，购房成本也不低。不过，另外购买小户型的好处在于，如果以后再换大房子在一起居住，小户型作为投资继续持有。
提醒
把握好买卖房时间点 从容度过换房过渡期
对于东莞换房一族来说，房价继续上涨、业主惜售、二套房首付四成、贷款利率优惠减少等，不仅令他们换房成本高，换房的风险增加，甚至陷入“易卖难买”的囧境，令卖房换房成了一项“技术活”。
先“买房再卖房”以免两头不到岸
安家地产置业经理尹邦发告诉记者，他见得多的换房风险，莫过于先将小房子着急卖掉，却又过于谨慎，犹豫不决迟迟不出手买大房，结果错失了买房的好时机。
那么，换房是先买还是先卖呢？尹先生表示，银行对个贷的放款速度相对较慢，业主在“卖一”后，若买家不是一次性付款，业主就要经历一段较长的时间才能收齐换房款，这样也影响到“卖一买一”的进程。因此，他建议，如果买二套房首付资金不够，好还是先向亲戚朋友借钱或者抵押车和保险单之类的方法来凑够首期，再从容“卖一”，这样，套房就不用因为着急而贱价卖。
月供应控制在收入30%内
按照目前国家相关的贷款政策规定，换房族首付款至少需要四成甚至全额，所以换房族必须先做好资金预算。那么换房时，需要注意些什么？
“建议购房者月供款控制在家庭收入的50%以内，超过了这个比例，购房者会比较吃力。”中国农业银行南城支行理财师黎经理分析，“一般而言，有小孩和老人的家庭，把比例控制在30%以内的话更理想，这样不会降低家庭的生活质量。”
看看这些一手房是不是你的“菜”
现阶段想在东莞主城区淘一套一手新房，并不是件容易的事了。如果你在主城区工作，但手头资金有限，不妨将目光转向临近主城区的镇街吧。当然了，如果想购买优质学区住房，也还有少量新房可选。来看看我们的推荐吧！
●优质学区住房
教育问题买房前要综合考虑
全面放开二孩后，无疑学位房、学区住房会更受到关注。由于学位房会因为政策的调整而发生改变，建议购房者在选择时慎重考虑，多关注学区住房和一些自身有教育资源的开发商之楼盘。
恒大华府
概况：临近西城楼商圈，周边有建设小学、莞城实验小学等名校。
动态：在售173㎡～238㎡精装三房单位
推荐：173㎡及238㎡精装三房，另外还有少量60㎡公寓在售。
富春山居
概况：位于厚街横岗水库旁，占地面积5万多㎡，将打造融养生、互动体验、户外休闲于一体的社区。
动态：8月项目推出一口价单位，低单价1.1万元左右
推荐： 135㎡、160㎡四房，业主优先享有南开学校学位。
●城郊经济型改善房
城郊低总价房 实现“一步到位”
在经济条件允许的情况下，首次一次性购买四房，既可以享受目前2.5成的低首付，又可以免去以后换房的麻烦，还有未来房价上涨可能增加的成本。经济能力有限，却又想买房一步到位，那么低首付和低总价的大户型，便是好的选择。
金地城南艺境
概况：地处东莞大道与港口大道交会处，项目总占地约23万㎡，建筑面积约42万㎡，绿化率40%，容积率:1.5，分3期开发。属于道滘的一个大规模楼盘。
动态：8月将加推127㎡四房新品，均价约11500元/㎡
推荐：127㎡的四房，户型实用，可一步到位。
黄旗观邸
概况：地处寮步，紧邻东城路，靠近东莞汽车客运东站和莞深高速出入口、环城路、莞樟路，交通便利。由于处于丰泰城大社区，居住氛围日益成熟，距离东城中心区仅需数。
推荐：140㎡大洋房，大社区，低总价。
换大户洋房实现三代同堂
对于经济实力较强的家庭来说，“二孩”政策对于其居住空间的影响有限，不过也可以借此机会再次提升居住品质。目前，东莞150-200㎡左右的大户洋房，可挑选的房源也不少，购房者也容易挑选到合适的房子。
鼎峰源著
概况：总建面达29万㎡，低密度的别墅+洋房社区，其项目大的卖点是植物园，五就能享受到各种商业配套。
动态：还有少量200㎡五房高层洋房在售
推荐：200㎡大平层，景观视野佳。
鼎峰尚境
概况：位于黄旗山片区,占地面积约16万㎡,总建筑面积约40万㎡，绿化率达60%。
动态：即将加推94㎡～148㎡洋房
推荐：148㎡大平层，户型设计很实用，赠送率很高，景观视野佳。
一手房源少且贵 不妨来二手市场淘淘房
主城区的一手房大多逼近2万元单价，且可选择性少。想在主城区安家的你，不妨将目光聚集二手房小区，主城区二手房源充足，成交量还比一手房源要高。来看看我们推荐的不同片区的房源吧！
●南城西平片区
居住氛围浓厚 不同价位楼盘可挑
西平作为推荐的板块，主要因为其不仅居住氛围浓厚，近地铁口，还因为该片区二手房源可选择性多，近20个楼盘在此聚集，不同类型小区的产品都可以在这里购买到。但值得一提的是，西平不小，部分楼盘如景湖春晓等地属东城，学区划分属于东城。
格林小城
推荐户型：144㎡四房
户型价格：带装修单价约1.3万元/㎡
推荐理由：入住率高，属于西平较早期楼盘。
记者点评：小区的二手房源价格属于西平性价比较高的，位置不错，小区相对旧一些，停车位有点紧张，近期小区停水问题频发。
景湖荣郡
推荐户型：130-142㎡左右3+1房
户型价格：毛坯单价约1.8～1.9万元/㎡
推荐理由：地处西平中心地带，无论前往地铁站、商场的距离都比较适中。
记者点评：2梯2户，户型采光不错，赠送空间不少，目前毛坯房相对较多，装修房源相对也比较新。
景湖时代城
推荐户型：17栋146㎡四房
户型价格：毛坯单价约2～2.1万元/㎡
推荐理由：小区规模大，地理位置不错，离商场近。
记者点评：小区的二手房源价格属于西平较高的，品质不错，周边配套完善，户型设计也比较实用，98㎡便可设计为3房。
●南城宏远片区
社区规模大 片区价格较实惠
宏远片区属于南城较成熟的片区，多个宏远地产的成熟楼盘聚集，学区方面，也有阳光二小及三小，相比南城其他片区，二手房源性价比较高。
江南城
推荐户型：130㎡四房
户型价格：毛坯单价约1.4万元/㎡
推荐理由：规模大，环境好，容积率比较低。
记者点评：车位相对紧张，部分楼栋下无车位，但整体居住氛围不错，价格相对实惠。
景湖湾畔
推荐户型：128㎡-160㎡四房、五房
户型价格：毛坯单价约1.5万元/㎡
推荐理由：紧邻阳光三小，也自带幼儿园，附近还有东莞中学南城学校，对于有学龄儿童的家庭来说，居住在此很方便。
记者点评：房源因朝向不同，价差较大，南向朝花园户型单价高。
●东城中心片区
吃喝玩乐很便利 片区大户型居多
相比其他片区，东城中心片区一带则更乏一手房源了。这一带，万达、海雅环顾，商贸非常发达，前往虎英公园休闲放松也很便利。
金月湾
推荐户型：155㎡、161㎡四房
户型价格：带装修单价1.5万元/㎡
推荐理由：地理位置好，紧邻地铁2号线及万达广场，出行跟生活都很便利。
记者点评：小区原业主购买价较低，现在购买或产生不少的个人所得税，这点买家要注意。
星河传说
推荐户型：139㎡、150㎡四房
户型价格：带装修单价约1.7万元/㎡
推荐理由：小区规模大，自有星河城商业配套，紧邻东城十三碗等美食街。
记者点评：小区高层阳台景观很不错，配套也很齐全，从小区前往虎英公园非常方便。
●万江华南MALL片区
片区越来越成熟 还有万元单价房
目前万江的中心，围绕着华南MALL。而这一带，也是楼盘集中的地方，随着配套的完善，这一带价格也是一路上涨。整体而言，居住在这个片区，生活跟出行都很便利。
北大资源御湾
推荐户型：136㎡、155㎡四房
户型价格：毛坯单价约1.3万元/㎡
推荐理由：小区规模大，紧邻华南MALL。
记者点评：部分户型属于双证户型，小区整体不错，生活便利。
葡萄庄园
推荐户型：134㎡3+1房
户型价格：带装修单价约1～1.1万元/㎡
推荐理由：紧邻麦德龙，前往华南MALL也方便。
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